Există viaţă fără agenţi imobiliari ?

Sau “cum să găseşti chirie şi să cumperi un apartament fără ajutorul agenţilor imobiliari”. Despre agenţi am mai vorbit, dar azi vom vedea cum şi dacă ne putem descurca fără ei. Scuipăm în sân şi purcedem.

Există metode clasice de păcălit agenţii imobiliari (mers la vizionare în locul clientului final), dar consider că asemenea metode sunt de ocolit dintr-un singur motiv: îi face pe bieţii oameni să se simtă utili (hei, şi hârtia igienică e utilă, nu ?) sau folosiţi, înşelaţi, furaţi (la fel ca şi hoţii de buzunare prinşi cu portofelul altuia în mână, la 5 minute după ce l-au “găsit”. Cu siguranţă şi ei se simt furaţi când rămân fără “pradă”).

Păi cum, vor spune unii agenţi, vă folosiţi de serviciile noastre şi nu vreţi să plătiţi pentru ele ?
Ce să zic:  singurul motiv (în cele mai multe cazuri) pentru care agenţii imobiliari mai au clienți este acela că respectivii clienţi nu au de ales, pentru că nu găsesc decât anunţuri de intermediere, şi nu cele postate de proprietari, ce sunt preluate urgent de agenţii. E ca şi cum ai încerca să mergi pe un trotuar plin de rahaţi de câine: nu-i vina ta că ai nimerit în ei, dacă sunt peste tot. Dar staţi fără griji, dragilor, când vom avea nevoie de serviciile unui agent imobiliar vă vom anunţa noi. Până atunci staţi cuminţi în băncile voastre, cu gramatica de clasa a 5-a în mânuţe. Nu e atât de grea pe cât pare.

Deci ce alte metode eficiente şi cinstite ne mai rămân ? Pe lângă clasicele căutări pe internet, care ne duc de cele mai multe ori tot către anunţurile agenţilor, ar fi vreo două:

Publicarea de anunţuri pe situri de specialitate

  • Situri pe care oricine poate posta anunţuri sunt destule. Specificaţi clar ce anume căutaţi (număr camere, mobilier, dotări, preţ) şi menţionaţi “Exclus agenţiile imobiliare”. Sau, dacă aveţi totuşi un suflet mare şi vreţi să daţi un colţ de pâine unui agent, specificaţi comisionul pe care sunteţi dispus să îl plătiţi pentru plimbarea până la uşa proprietarului şi câteva bolmojeli de genul “deci are termopan, aragaz aproape nou, e aproape de mijloacele de transport în comun”: 100, poate 200 de lei, dar nu mai mult. Îi vor ajunge cât să nu moară de foame şi să poată merge la nişte cursuri de orientare profesională.
  • Costuri ? De obicei zero, pentru că publicarea anunţurilor nu costă nimic.
  • Rată de succes ? Medie, există destui proprietari ce nu folosesc un computer sau nu au acces la internet.

Publicarea de anunţuri în ziarele locale

  • Orice oraş are cel puţin un ziar local ce publică contra cost (unele chiar şi gratuit) anunţuri de tot felul.  Se aplică aceleași reguli ca şi în cazul anunţurilor online.
  • Costuri ? Relativ mici, maxim 10 lei pentru o zi de publicare a anunţului.
  • Rată de succes ? Destul de mare, deoarece majoritatea proprietarilor vor citi mai ales anunţurile din ziare. Din fericire, anunțurile din categoria “Caut chirie” sunt mult mai puţine decât cele cu “Ofer chirie”, proprietarilor fiindu-le mult mai uşor să găsească un client.

Fluturaşi în cutiile poştale

  • Am auzit adesea oameni plângându-se că doresc să cumpere un apartament, dar nu găsesc nimic decent fără o agenţie imobiliară. “Păi aţi încercat să lăsaţi fluturaşi în cutiile poştale din blocurile în care v-ar place să locuiţi ?” “A, nu, asta nu am încercat !” De ce ? Nimeni nu ştie. Metoda merită încercată în cazul cumpărării unui apartament, în cazul închirierii proprietarii nu vor prelua corespondenţa decât foarte rar.
  • Costuri ? Printatul unei foi A4 costă aproximativ 50 de bani, şi poate cuprinde vreo 24 de fluturaşi, suficienţi pentru a alimenta măcar jumătate din cutiile poştale ale unei scări de bloc. 400 de scări înseamnă 200 de lei.
  • Efort ? Presupunând că există un număr de 100 de blocuri de interes (adică 200-300-400 de scări) şi că puteţi implica şi familia sau 1, 2 prieteni, adică în total 3-4 persoane, că lăsatul fluturaşilor nu durează mai mult de 5 minute per scară, putem considera că se acoperă 50 de scări pe oră, adică toate blocurile dorite într-o singură zi (maxim două, în cazul oraşelor foarte mari). O zi din viaţa voastră şi un cost de maxim 200 de lei în locul plăţii unui comision de cel puţin 1000€, cât taxează acum o agenţie imobiliară. Pare un târg profitabil, nu ?
  • Rată de succes ? Teoretic, destul de mare. Singurii ce nu pot fi interpelaţi prin această metodă sunt vânzătorii ce nu locuiesc în apartamentul pe care îl au spre vânzare. Dar chiar şi aşa, la ce seceta de cumpărători este acum, s-ar putea să mai afle de la câte un vecin că există doritori ce nu doresc să lucreze cu agenţi imobiliari.

Dacă mai ştiţi şi alte metode, nu fiţi egoişti şi dezvăluiţi-le !

Sclavagismul a murit ! Trăiască banking-ul !

Probabil că atunci când primul negru sclav a îndrăznit să şoptească fraţilor săi că ar trebui să fie cu toţii oameni liberi, ca şi stăpânii lor albi, au sărit toţi îngroziţi să-l liniştească. Nu de alta, dar dacă stăpânul ar fi auzit asemenea erezie, i-ar fi administrat o porţie sănătoasă de libertate pe spate gol, cu ajutorul biciului. Cum cei mai mulţi dintre ei erau născuţi sclavi, e de înţeles frica lor: părinţii se născuseră şi muriseră sub stăpân, bunicii de asemenea, aşa că altă viaţă era de neconceput pentru ei. Iar să fi vorbit cu un negru fugar era o nebunie, respectivul fiind privit ca un proscris, un om ce avea să-şi găsească moartea doar pentru a fi un exemplu pentru cei cărora li s-ar fi năzărit idei similare.

***

Anii ’90. Tinerii din România urmăresc fascinaţi serialul Beverly Hills. O altă lume li se derulează prin faţa ochilor: carduri de credit, familia Walsh ce punea a nu ştiu câta ipotecă pe casă, supermarketuri, lucruri de neatins pentru românii de atunci. Tânăr şi prost, visam şi eu atunci la vremurile când vom avea şi noi asemenea carduri şi ştiu că înghiţisem şi eu gogoaşa cu “în România casele sunt încă ieftine, mult mai ieftine decât în restul lumii, ar trebui să se scumpească”. Ceea ce par să fi uitat însă între timp românii e că americanii din filmele hollywoodiene plăteau rate 30 de ani pentru case, nu pentru apartamente de 50 mp. Da, cele mai multe case din SUA nu sunt din cărămidă, dar nu prea s-au întâlnit cazuri de depresii din cauza asta: aparent, oamenii trăiesc bine-merci în asemenea locuinţe, fără ca lipsa cărămizilor să le provoace ulcere sau pierderi de sarcină.

Şi fiindcă veni vorba de americani, să vedem ce creşteri de preţuri au avut până la izbucnirea crizei:  dacă prin 1996 o casă medie costa în jur de 110.000$, zece ani mai târziu aceeaşi casă se vindea cu 250.000$. Parcă nu e aşa de rău, mai ales că astăzi, 19 iulie 2012, în România, prin Cluj sau Iaşi, poţi găsi case de vânzare la preţuri de 300.000€ (ne putem consola cu gândul că măcar sunt din cărămidă):

sursă grafic: http://www.creditaloan.com

Nici măcar Spania, despre al cărei balon imobiliar super-umflat se tot vorbeşte în ultima vreme, nu a avut creşteri de preţuri atât de spectaculoase precum cele din România: preţurile lor au crescut de 11 ori în 24 de ani, pe când românii au trăit multiplicarea cu 10 a preţurilor în doar 8 ani:

sursă grafic: Wikipedia

***

În 2012, deşi sclavagismul a fost abolit de mai bine de 100 de ani, românii încă mai vor stăpân. Numai că acesta nu mai umblă cu biciul în mână, ci cu dobânda creditelor în vârful pixului purtat la buzunarul cămăşii. Cei neascultători nu mai primesc 10 lovituri de bici, ci 1% în plus la dobânda euribor sau mărirea comisioanelor de administrare. Iar sclavii nu mai sunt prinşi în Africa şi aduşi spre vânzare legaţi de mâini, ci intră singuri în sediile băncilor pentru a-şi semna vânzarea libertăţii în schimbul câtorva tone de cărămizi şi ciment, întrebând neprihăniţi: “Mai sunt fonduri pentru Prima Casă ?”

Desigur, nu sunt românii singurii cu bube în cap. Până la urmă ei nu fac decât ce au văzut că fac şi alţii. Atâta doar că noi o facem de 100 de ori mai prost şi ne vindem pielea de 10 ori mai ieftin, ieşind victorioşi din bănci şi şoptind “Mi-au acceptat actele !”, crezând că am păcălit hoţul versat. Mai târziu vom reveni şi vom spune plini de mândrie “Mi-am renegociat dobânda cu un procent !”, simţindu-ne probabil la fel de bucuroşi precum sclavii cărora li se reducea norma zilnică de bumbac cules.

Iar cei ce se vor astăzi liberi de jugul băncilor sunt priviţi precum sclavii fugari, cu mirare şi neîncredere.  Păi cum adică să trăieşti liber, să munceşti pentru tine, nu pentru stăpân, cum face toată lumea ?

***

Cu ceva timp în urmă citeam comentariul unui individ, replică unui articol despre imobiliare. Citez aproximativ:

“E uimitor cum un microprocesor, încununarea tehnicii, progresului, inovaţiei şi a inventivităţii umane, un dispozitiv ce poate face mai multe calcule într-un minut decât un om într-o viaţă întreagă, costă 100€. O casă însă costă zeci de mii de euro, deşi oamenii construiesc aşa ceva de sute de ani“.

Dar despre cum se poate construi o casă folosind resursele pe care natura ni le oferă din abundenţă, în alt episod…

Agenţii imobiliari: Îngeri sau demoni ?

sursă foto

“- Îl vezi pe tipul ăla ? El e agentul cu care am fost acu vreo lună la vizionare. Da, cel ce mă sunase după ce găsise anunţul meu pe internet. Da, desigur, mobilat cum voiam noi şi fix la preţul pe care dispuşi să-l plătim. Da, apartamentul care era la altă agenţie cu 20 de euro pe lună mai puţin decât preţul minim pe care îl dorea proprietarul. Îl vezi ? Nici nu are curaj să mă salute. Doar nu l-am înjurat, deşi o merita, pentru că m-a făcut să-mi pierd vremea cu el.”

Există cel puţin 2 bresle ce vor avea întotdeauna clienţi, dar nu vor avea niciodată nevoie cu adevărat de reclamă pentru a-i atrage: cea a lucrătorilor la pompe funebre şi a agenţilor imobiliari. Nu de alta, dar înmormântări vor fi tot timpul, la fel cum oamenii vor cumpăra sau închiria tot timpul case.

Dacă despre primii nu prea am auzit lucruri aiurea (deşi oamenii apelează la serviciile lor în momente de tristeţe), despre agenţii imobiliari nu am auzit niciodată lucruri plăcute (chiar dacă momentul în care clienţii lucrează cu ei ar trebui să fie unul fericit). Cred că în România, singurele instituţii mai urâte decât agenţiile imobiliare sunt doar băncile.

Şi totuşi, de ce or fi atât de urâţi agenţii imobiliari în România ?
Foarte pe scurt, motivele ar fi următoarele:

  • Incompetenţa
  • Lăcomia
  • Nesimţirea
  • Dezinformarea şi manipularea clienţilor
  • Reprezentarea strâmbă a clienţilor (mai ales a cumpărătorului) sau dubla reprezentare
  • Intermedierea forţată (“blind advertising”)

Să detaliem:

  • Incompetenţa:

Sunt puţini cei ce nu au încercat să închirieze sau să cumpere un apartament în ultimul deceniu. Dacă e să cerem părerea clienţilor, aflăm că le-a fost dat să aştepte la întâlnirea cu un agent chiar şi mai bine de 20 de minute, să fie duşi spre vizionarea unui apartament ce trebuia să fie locuibil dar era abia în faza de renovare sau arata de nelocuit, să li se promită că după semnarea contractului se va schimba parchetul, patul, se va monta centrala termică, să li se promită în van, nu numai o dată, că vor fi sunaţi pentru a li se prezenta noile apartamente apărute în portofoliul agenţiei ş.a.m.d.

De cele mai multe ori,  agentul fie nu ştie etajul la care este situat apartamentul (semn că e prima oară când îl vede), fie nu ştie dacă mai e disponibil (!!), fie nu are cheia de la apartament, fie întreabă clientul dacă vrea cu adevărat să închirieze sau să cumpere apartamentul (pentru că proprietarul e deranjat de vizitele clienţilor), fie pur şi simplu nu e în stare să fie coerent în exprimare, să negociere preţul cu proprietarul (dacă asta e dorinţa viitorului chiriaş). De politeţe, ce să mai vorbim…

  • Lăcomia:

Agenţii imobiliari se încăpățânează să vândă/închirieze scump şi să încheie puţine contracte, adică să primească puţine comisioane, dar grase, mergând pe principiul “Mai bine vând/închiriez un apartament şi primesc 2000/200 de euro, decât să vând/închiriez 5 apartamente şi să încasez de fiecare data câte 400/40 de euro”. Altfel spus, se îngrozesc de scăderea preţurilor, deşi abia atunci vor avea mai mulţi clienţi, și, cel mai important, clienţi care să îi respecte. Abia atunci ar avea clienţi fericiţi, nu precum cei de acum, care îi vad cu precădere ca pe un rău necesar (vezi SUA, unde orice tranzacție se face cu un agent imobiliar. În cazul lor, comisioanele sunt în jur de 6%, dar măcar nivelul de pregătire şi reprezentare a clientului sunt ridicate; în România, dacă ar avea de ales, aproape nimeni nu ar apela la o agenţie imobiliară).

  • Nesimţirea:

Nesimţirea vine tot din incompetenţă, până la urmă. În România, agenţii imobiliari nu prea au şcoală, cel puțin nu şcoală de profil, şi uită de cele mai multe ori cine din banii cui trăiește sau cine pe cine reprezintă.

  • Dezinformarea şi manipularea clienţilor:

Agenţii imobiliari ofereau în anii trecuţi ceea ce ei numeau “Consultanţa imobiliară”. Ce însemna această consultanţă ? Foarte pe scurt, ofereau cumpărătorilor sfatul “Cumpăraţi acum,  se scumpesc casele !”.  Sau “Cumpărați acum, 3 sferturi din apartamente s-au dat deja !” (de fapt aceştia erau dezvoltatorii imobiliari, dar tot agenţii o spuneau mai cu drag, şi culmea, mai şi luau bani pentru aceste sfaturi mincinoase, sau în cel mai bun caz, inconştiente. E adevărat, nu ei sunt cei răspunzători pentru explozia preţurilor (sau nu mai mult decât clienţii ce acceptau preţurile), dar pentru manipulare şi perpetuarea acelor preţuri, sunt în destul de mare măsură vinovaţi.
Nu cred că a fost nimeni care să audă din gura unui agent imobiliar în 2008 replica „Cam asta a fost, se va sparge bula imobiliară, nu cumpăraţi acum, pentru că se vor ieftini apartamentele, mai aşteptaţi!”.

  • Reprezentare strâmbă a clientului (mai ales a cumpărătorului) sau dubla reprezentare:

Atâta vreme cât agenţiile vor primi procent din valoarea tranzacţiei, cum pot ei reprezenta (corect) un potenţial cumpărător, care doreşte să îi fie oferit cel mai mic preţ ? Nu ar fi mai potrivită o schemă de genul “Domnule agent, pentru fiecare 1000 de euro reducere la preţul apartamentului, veţi câştiga câte 100 de euro d-voastră ?” De exemplu:

Un prieten îmi povestea amuzat că dorește să cumpere un apartament cu banii jos anul viitor, dacă preţurile ajung unde trebuie, dar că nu vrea să plătească comisioanele (prea mari) agenţiilor imobiliare, dar a venit cu o idee de compromis, propunând următoarea schemă de recompensare unui număr de 10 agenţii imobiliare:

Clientul propune un preţ maxim pe care este dispus să îl ofere, să zicem 35.000. Dacă agenţia găseşte un apartament care să corespundă cerinţelor, dar la preţul maxim convenit, comisionul agenţiei este de 1%. Pentru fiecare 1000 de euro negociat cu vânzătorul sub preţul maxim convenit, clientul oferă bonus câte 100 euro agenţiei. Prin urmare, dacă agenţia negociază preţul până la 30.000, comisionul plătit de cumpărător este de 850 euro.
Stiţi câte agenţii au răspuns omului la oferta de mai sus, trimisă prin email ? 2 din 10. Şi nici măcar răspunsul lor nu a fost favorabil, iar bietul om îşi va cumpăra casă fără agenţii imobiliare.

Morala ? Nici acum, când cuţitul e la os (a se vedea ansamblurile imobiliare în faliment), cei implicaţi în imobiliare nu ştiu să atragă banii, sau măcar să accepte banii ce li se oferă pe tavă.

Altă problemă a agenţiilor imobiliare din România este dubla reprezentare. Un agent angajat de cumpărător îşi merită comisionul doar cu condiţia ca el să prezinte ofertele existente pe piață, dacă ele corespund cu cerinţele cumpărătorului. Să presupunem că el găsește un apartament la preţul oferit de cumpărător: el nu va prezenta oferta respectivă dacă vânzătorul nu e dispus la rândul lui să plătească un comision, cu alte cuvinte el nu reprezintă cu adevărat interesele cumpărătorului. Mai mult, el nu va negocia preţul în interesul clientului, pentru că scăderea preţului i-ar afecta comisionul primit, adică procentul din valoarea imobilului. Invers, dacă agentul este angajat  de vânzător, el nu va accepta decât cumpărătorii care sunt dispuşi să plătească la rândul lor comision, chiar dacă ei nu au apelat agenţia, ci doar au răspuns  unui anunţ din ziar sau de pe un site de profil imobiliar.

  • Intermedierea forţată (“blind advertising”)

Când un agent imobiliar preia un anunţ postat de un particular şi îl re-postează cu datele sale de contact, fără a dezvălui adevăratul autor al anunţului sau fără a specifica faptul că reprezintă de fapt o persoana fizică, se întâmplă de fapt ceea ce se numeşte „blind advertising” (sau reclamă oarbă), o intermediere forţată. În SUA, de exemplu, o asemenea practică se pedepseşte chiar şi cu suspendarea licenţei de funcţionare.

Aşa că dacă vreţi să faceţi pomană cuiva, nu o faceţi cu agenţii imobiliari. Găsiţi un invalid, un bătrân, un copil orfan, un om ce chiar are necazuri. Şi din păcate pentru agenţi, lenea, prostia şi nesimţirea nu intră în categoria necazuri.