Previziuni imobiliare 2013

Dacă ai ajuns aici căutând ce spune titlul, s-ar putea să fii dezamăgit. Dacă ai vrea să întrebi care e momentul optim pentru a-ţi cumpăra o locuinţă, iarăşi am să te dezamăgesc. Dar să facem o mică paranteză:

Se spune că dintr-un anume punct de vedere, oamenii pot fi împărţiţi în 2 categorii: cei care îşi găsesc echilibrul intern influenţaţi în principal de factorii externi şi cei care reuşesc să se adapteze şi să fie fericiţi indiferent de cele din jurul lor (cei ce-şi găsesc resursele şi motivaţiile intern). Primii vor cere permisiunea sau părerea celorlalți înainte de a lua o decizie, ceilalţi vor lua deciziile bazându-se pe propriile dorinţe şi aspiraţii, indiferent de cât de diferite ar fi acestea de cele ale majorităţii (evident, lucrurile nu sunt doar albe sau negre, dar aţi prins ideea).

previziuni imobiliare 2013

Prin urmare, dacă doriţi totuşi să aflaţi previziunile imobiliare pentru 2013 (sau orice alt an vă interesează), vă îndemn la un mic exerciţiu: luaţi o coală de hârtie şi un pix şi scrieţi-vă propria previziune (de fapt, nici nu-i nevoie de hârtie pentru a face previziunea):

Voi cumpăra locuinţa dorită când preţurile vor fi cel mult ….. €

Nu-i simplu ? De ce să cauţi previziunile altora şi să iei deciziile ce te privesc pe tine bazându-te pe presupunerile lor? Vei spune că nu-i aşa de simplu: degeaba aştepţi să scadă preţurile până la nivelul dorit, ceilalţi vor cumpăra oricum iar tu vei rămâne cu buza umflată (şi oricum fiecare din noi s-ar putea să avem alte cifre în cap când spunem “preţ corect”). Aşa e, vor fi destui care vor cumpăra oricum şi indiferent de preţ, dar ce-ţi pasă ţie? Zilnic oameni pe care nici nu-i cunoşti iau decizii nefericite: ar trebui asta să te determine şi pe tine să iei aceleaşi decizii ? Ştii de unde vine expresia “Omul este ca oaia – lesne se ia după altul” ? Se spune că dacă din turma de oi cel puţin una sare în râu, celelalte le vor urma una câte una, fără să se întrebe care e rostul. Problema cu oile e ca blana lor (lâna) absoarbe multă apă şi se duc precum bolovanii la fundul apei. Şi asta doar pentru că au urmat calea majorităţii în loc să rămână pe mal şi să pască liniştite.

Un exemplu: prin 2009 existau români care erau gata să facă un credit pentru un apartament; preţurile se întorceau cu repeziciune la nivele suportabile şi ei erau dispuşi să semneze actele cu banca. Apoi a venit Prima Casă şi scăderea preţurilor s-a încetinit. Respectivii au strâns din dinţi şi au amânat cumpărarea, preferând să mai aştepte şi să economisească. 4 ani mai târziu unii din ei încă mai aşteaptă dar trebuie să recunoască singurul merit real al Primei Case: în cel mai fericit caz i-a scăpat de credit (culmea !) sau i-a ajutat să economisească iar azi trebuie să împrumute mult mai puţini bani decât în 2009, când plănuiau creditul. Evident, ei nu sunt mulţi iar majoritatea oamenilor au urmat trendul majorităţii şi nu s-au încurcat cu aşteptatul. Dar, după cum spune o zicală, adaptarea la un sistem bolnăvicios nu e neapărat un semn de sănătate (sau dacă ţi se pare că a face pe dracu-n patru ca să iei credit indiferent de preţuri e semn ca te-ai adaptat sau “descurcat”, s-ar putea să nu fie chiar aşa).

Ce credeţi, are şanse să se adeverească o previziune precum cea de mai sus ?

Prăbuşirea imobiliarelor: blestem sau binecuvântare ?

Trăim vremuri tulburi, e clar. Suntem în plină recesiune. Mă rog, criză economică. Şomajul e în creştere, unii se tem de un posibil război, alţii de inflaţie cum nu s-a mai văzut de mult, de o posibilă criză alimentară mondială. Dar nu, nu ăsta e principalul pericol. Nici pe departe ! Dacă pică piaţa imobiliară ne-am ras cu toţii, nu mai e nici o speranţă, totul e pierdut. Pe cuvânt ! Am citit eu pe internet !

Tot circulă prin online, mai ales pe bloguri mai mult sau mai puţin obscure, ideea că inevitabila prăbuşire a pieţei imobiliare nu e de dorit, pentru că va trage toată economia în jos. Imobiliarele sunt motorul economiei – zic unii, imobiliarele sunt barometru economiei – zic alţii – iar dacă imobiliarele merg prost, nici restul economiei nu o va duce prea bine – zic toţi cei în cauză.

În primul rând, să vedem ce se înţelege prin prăbuşirea pieţei imobiliare. Cumpărătorii se referă la scăderea preţurilor până acolo unde vor deveni acceptabile pentru majoritatea populaţiei. Majoritatea săracă a populaţiei, să nu ne amăgim, ăştia suntem, fuduli, dar săraci, 80% din salariaţi câştigă cel mult salariul mediu pe economie, adică undeva în jur de 1500 lei (cui nu-i convine, să-şi ducă apartamentele la vânzare în locuri cu salarii mai mari). Vânzătorii (oricine ar fi ei: persoane fizice, investitori diverşi, dezvoltatori imobiliari, agenţi imobiliari) se referă la stoparea creditării, îngheţarea programelor de genul Primei Case sau cine ştie ce colaps bancar. Aceştia din urmă bocesc precum cele 2 toante din povestea cu drobul de sare al lui Creangă, spunând că scăderea preţurilor şi/sau frânarea creditării vor veni la pachet cu alte catastrofe precum războaie, şomaj (?!?) şi alte nefericiri sau molime (probabil impotenţă, infertilitate, reumatisme şi dureri acute de şale). Totuşi parcă era o vreme când apartamentele se cumpărau şi fără bănci prin România, nu ? Îmbătrânim, uităm, ce să facem..

Personal, când mă gândesc la prăbuşirea preţurilor (sau, ca să le facem pe plac respectivilor – a pieţei imobiliare), îmi vin în minte următoarele:

  • stoparea programelor de creditare de tip subprime (Prima Casă)
  • acordarea de credite imobiliare doar cu avans de minim 25%
  • acordarea de credite exclusiv în moneda naţională (adică leu, nu euro)

Când cele 3 puncte de mai sus vor fi îndeplinite (sau măcar 2 din 3), preţurile vor scădea, devenind sustenabile pentru majoritatea cumpărătorilor. Aşa zisa prăbuşire va însemna de fapt două lucruri: mai multe tranzacţii şi preţuri mai mici, în locul normalităţii de acum (tranzacţii puţine dar la preţuri ridicate). Da, pentru început numărul tranzacţiilor ar scădea şi mai mult, dar când oferta se va întâlni cu cererea solvabilă, vom reveni la normal.

În al doilea rând, să vedem cine are de suferit din scăderea preţurilor: cumpărătorii nu au nimic de obiectat, ba din contră, e evident. Dar avem cealaltă tabără, a vânzătorilor şi intermediarilor (bănci comerciale, agenţi imobiliari). Să îi luăm pe rând:

Vânzătorii (persoane fizice):

Unii au spre vânzare apartamente cumpărate înainte de umflare balonului imobiliar, adică până în 2004. În principiu, nu au nimic de pierdut pentru că ar vinde la un preţ cel puţin egal cu cel de la cumpărare. Ar ieşi probabil cu ego-ul şifonat din tranzacţie pentru că nu au vândut în 2007, cum a făcut Gicu de la 5, dar cam atât. Efecte în economia naţională ? Ei, aş ! Dacă ar fi luat mai mulţi bani i-ar fi cheltuit oricum pe mâncare, maşini, electronice. Toate de import, evident, prin urmare mai mulţi bani ar fi ieşit din ţară. Efecte negative doar pentru economiile celorlalte state, dar nu le purtăm noi de grijă.

Ar mai fi cei ce au cumpărat în plină bulă imobiliară. Aici e mai dureros: cei ce vor să vândă ţin strâns în braţe pe “atât am dat pe el, cu atât îl vând !”. Au două opţiuni: fie nu mai vând deloc (dar nu e atât de simplu când respectivul apartament se dorea bani de zile negre, iar zilele negre bat la uşă), fie să vândă în pierdere, asumându-şi practic un soi de faliment personal. E greu de acceptat a doua soluţie, dar cumpărătorii nu au de ce să plătească pentru deciziile nefericite luate de alţii.

Dezvoltatorii imobiliari:

Multe lacrimi şi suspine aici, pentru că sunt mulţi bani implicaţi. Şi nu pentru că s-a construit foarte mult, ci pentru că s-a construit foarte scump (ma rog, mai ieftin de cât ar vrea dumnealor să se ştie, dar tot relativ scump, pentru că înainte de 2008 nimeni nu se gândea la costuri din moment ce piaţa “plângea” după imobile noi).

Ce se va întâmpla cu dezvoltatorii dacă preţurile vor scădea şi mai mult ? Unii deja au dat faliment sau sunt în insolvenţă, probabil că acelaşi lucru îi aşteaptă şi pe cei care mai supravieţuiesc încă. De ce ar influenţa asta negativ economia ? În principiu, orice afacere ce dă faliment este o pierdere pentru economie (creşterea şomajului, încasări din taxe diminuate etc), dar în acelaşi timp falimentul e tocmai anticorpul, mecanismul de autoreglare ce scapă economia de paraziţi. Cam aici bat cei cu imobiliarele şi motorul economiei; totuşi, din moment ce nu s-a construit foarte mult, nu văd cum ar influenţa economia ţării într-o măsură atât de mare. Aaa, avem demnitari ce şi-au investit agoniseala în imobiliare. Nu-i bai, găsesc ei alte vaci de muls, se pricep.

Băncile comerciale

Nu, nu e nevoie ca băncile să dea faliment pentru ca preţurile să scadă, nici ca băncile să nu mai acorde credite populaţiei, şi nici nu vor da faliment dacă preţurile vor scădea. Tot timpul vom avea indivizi cu surplus de bani şi alţi indivizi ce vor avea nevoie de bani: la modul cel mai simplist, băncile nu fac decât să ia banii de la primii (prin depozite) şi să îi împrumute celei de-a doua categorii (prin credite). De fapt, singurul motiv pentru care o bancă poate da faliment e panica deponenţilor ce doresc să îşi ia toţi banii înapoi, în aceeaşi zi. Dar asta nu are neapărat legătură cu imobiliarele.

Ce se va întâmpla deci cu băncile dacă preţurile vor ajunge la nivelul corect ? Ce catastrofe s-ar dezlănţui dacă apartamentele cu 2 camere din România s-ar vinde cu 10-15 mii de euro ? Băncile ar ajunge să acorde credite imobiliare de maxim 10-15 mii de euro, nu 40.000€, cât este astăzi media în cazul Primei Case. De unde tragedia ? Majoritatea băncilor existente astăzi pe piaţa românească nu erau prezente aici până prin 2003-2004 (când preţurile au început să o ia razna) sau nu acordau credite imobiliare deloc (deci, vorba aia: nu mi-e frică de moarte, am fost mort milioane de ani înainte să mă nasc şi nu ţin minte să-mi fi fost foarte rău). De ce le-ar supăra atât de tare acest lucru acum, din moment ce au destule credite acordate deja populaţiei, ce ar trebui să le menţină fluxul de bani măcar încă vreo 20-25 de ani ? Da, efecte secundare există: dacă valoarea locuinţelor scade, s-ar putea ca unora să le treacă prin cap să nu mai plătească creditele contractate pentru cumpărarea lor. Dar asta nu e neapărat în interesul clientului, iar băncile sunt oricum acoperite, şi-au calculat riscurile.

Agenţii imobiliari

Cum bieţii sunt plătiţi procent din valoarea locuinţelor vândute (cei care mai sunt plătiţi), e evident că nu îşi doresc o scădere a preţurilor. Totuşi, tot răul spre bine: la preţuri normale vor avea mai multe tranzacţii, prin urmare veniturile lor ar trebui să fie la acelaşi nivel. Ar fi totuşi o problemă: mai multe tranzacţii înseamnă mai multă muncă, de aici probabil jalea lor. Şi cum lenea e cucoană mare…

***

Prin urmare, cred că putem dormi liniştiţi: drobul de sare nu va omorî pe nimeni în cădere. Cel mult va cădea în capul celor ce visează încă la vremuri frumoase, cu preţuri de doua-trei mii de euro pe metrul pătrat. Să sperăm că-i va trezi din somn.

Totul va fi bine !

Cam ăsta era dictonul după care se ghidau în viaţă românii (dar nu numai) până prin 2008. Unii, chiar şi acum. Totul va fi bine şi vom putea plăti ratele, preţurile apartamentelor vor creşte şi vom putea vinde cu profit oricând vom dori, putem să facem rate mari (fixe sau crescătoare) pentru că salariile vor creşte şi ne va fi foarte uşor să le plătim în viitor. Iar cei ce îndrăznesc să gândească altfel sunt doar nişte fricoşi ce nu vor să ia viaţa în piept. Desigur.

Mă întreb totuşi:

Dacă toată povestea cu “Totul va fi bine până la urmă” ar fi adevărată, de ce mai avem sistemul de pensii ? (de fapt, stai, şi ăsta e pe ducă). Dacă financiar vorbind viitorul e atât de bănos, de ce mai e nevoie să cotizăm la fondul de pensii din moment ce salariile vor creşte atât de mult încât vom trăi la bătrâneţe din banii ce vor veni din ce în ce mai mulţi în conturile noastre? Întreb şi eu, nu dau cu parul. Iar exemplul sistemului de pensii e doar unul, mai sunt şi altele.

Adevărul e că în cele mai multe cazuri, viitorul nu sună bine. După 35 de ani devine din ce în ce mai greu să te menţii competitiv pe piaţa muncii, mai ales acum, cu tehnologia şi tehnologiile care se dezvoltă ameţitor. Iar creşterile salariale ce vin (sau nu) acoperă de cele mai multe ori doar inflaţia. Nu mai vorbim de faptul că problemele de sănătate vor începe să apară, iar sănătatea costă din ce în ce mai mult (cum mai stă treaba cu co-plata în sănătate ?)

Românii, spre deosebire de alte naţii, nu au o istorie a creditelor pe perioade lungi. Cei care au contractat un credit în comunism (de prin 1975 încoace) nu au plătit decât maxim 15 ani, pentru că după 1990 creditele au putut fi achitate anticipat, datorită inflaţiei galopante, iar condiţiile de creditare erau oricum mult mai blânde, nu cele ale capitalismului sălbatic de astăzi.

Ce îl aşteaptă deci pe cel ce se încumetă astăzi la un împrumut pe 30 de ani ?

Scenariul optimist: Plăteşte rate 30 de ani. La 55-60 de ani a terminat cu ele. Îşi trăieşte apoi bătrâneţea din pensie.

Scenariul realist: Plăteşte ratele vreo 10 ani, după care nu mai este în stare (mai creşte dobânda, mai creşte cursul valutar). La 60-65 de ani, când ar trebui să iasă la pensie mai are încă vreo 10 ani de plată, pentru că banca i-a reeşalonat creditul pentru a putea să-şi permită rata. Când devine în sfârşit pensionar se trezeşte din nou că nu mai e în stare să plătească pentru că în loc să primească pensia întreagă, ia doar vreun sfert. Ar strânge banca de gât, dar nu mai are vlagă.

Totul va fi bine, zici ?

sursă foto

Profesioniştii (II) – Nu fă ce face popa ! (sau bancherul)

Un mit urban destul de popular afirmă că cizmarul umblă tot timpul cu pantofii dezlipiţi, că un croitor poartă hainele cu buzunarele descusute sau că electricianul nu are niciodată siguranţe de schimb în casă. De multe ori, mitul se confirmă. Dar să vorbim mai bine despre bancheri, care s-au dat în stambă destul de urât în trecutul apropiat, şi despre care ar trebui să spunem – asta ca să continuăm ideea mitului – că nu au nici un ban în portofel sau că sunt risipitori:

Directoare de filială a unei bănci de top, mamă grijulie. Se hotărăşte înainte de venirea crizei să îi facă un cadou fiicei sale adolescente. Un apartament nou-nouţ, într-un oraş de provincie, complet mobilat chiar de dezvoltatorul imobiliar. Preţ? O nimica toată: peste 100.000 €. Împrumută marea majoritate a sumei şi are de plată, vreme de vreo 30 de ani, câte 600 de euro. Lunar. Auch!

Directoare de filială a unei bănci foarte populare, soţie atentă şi iubitoare. Se hotărăşte, înainte de venirea crizei, împreună cu tânărul ei soţ,  să cumpere un apartament, în acelaşi frumos oraş de provincie. Preţ ? Doar vreo 70.000 €. Mai face şi alt credit pentru o maşină. Şi o descoperire de cont (overdraft) pentru mobilă. Şi un card de credit pentru alte cheltuieli. De fapt, întrebată la un moment dat câte produse de creditare foloseşte, se fâstâceşte şi recunoaşte că nici ea nu mai ştie. A, şi un card de cumpărături. Ahh!

Director de filială a unei bănci de top 5, soţ iubitor şi tată atent. Se hotărăşte în 2008 să cumpere un teren pentru viitoarea casă pe care ar vrea să o construiască. Preţ ? Vrea 50.000 de franci elveţieni. Da, moneda aia pe care o recomanda el clienţilor şi care şi-a dublat cursul faţă de minimul său din 2007. Despre construcţia casei nu mai ştim nimic, dar ştim că rata îi cam face bătături în buricele degetelor, când numără leii pe care îi plătește lună de lună. Touche!

Funcţionară a unei bănci de renume. Se hotărăşte, pe la începutul crizei, să cumpere un apartament, împreună cu soţul ei, prin credit, cu franci elveţieni. Nu are nici măcar banii de avans. Între timp rata a crescut şi a făcut deja 3 (trei) refinanţări. Zice că nu ar mai plăti rata, până nu se linişteşte cursul. Ei, o înţelege banca, doar sunt şi ei oameni, nu ? Phiu!

Funcţionară a unei bănci de renume. Salariu mic, contrar prejudecăţii “ăştia din bănci câştigă bine”. Câştigau ei din bonusuri din 2007-2008, când erau cozi la credite, nu acum. Are un credit de vreo 10.000 €, la fel ca şi proaspătul ei soţ. El l-a făcut pentru maşină. Ea nu ştie pentru ce l-a făcut pe al ei. “Să fie acolo nişte bani”, zicea ea. Banii au fost, banii s-au dus. Doar banii trebuie să circule, spunea odată un coleg. Aşteaptă cu nerăbdare să aplice pentru Prima Casă. Ce, dacă mai au încă 2 credite o fi o problemă ?! Şi dacă se termină fondurile la Prima Casă ? Fuck !

Funcţionară a unei bănci serioase. Scâncea către viitorul soţ prin 2008 că vrea credit pentru apartament. Viitorul soţ se opune, îi explică problema preţurilor mult prea mari şi îi oferă alternativa: chiria. În 2012 tânăra îi dă dreptate şi mai aşteaptă încă scăderea preţurilor. Mda..

***

Aproape toţi cei menţionaţi mai sus întreabă cu orice ocazie, ca nişte zombi spălaţi pe creier: “Dar voi de ce nu faceţi credit Prima Casă ?”. Pentru că gândim, de aia. Cazurile au fost culese din 3 agenţii bancare situate în două oraşe diferite. Cazuri identice mai sunt cu duiumul prin toată ţara.  Nu sunt excepţii, ci mai degrabă reguli în branşa lor. Dar de unde să fi ştiut bieţii de venirea crizei ? De unde să ştie preţul corect al unui apartament ? Doar ei au absolvit Literele sau Filosofia, nu Economia. De unde să fi auzit săracii (cu duhul) de fenomenul de balon imobiliar ? Ce poţi cere unui popor îndobitocit de televizor şi CanCan, dacă nici măcar bancherii nu au ştiut (şi încă nu ştiu) pe ce lume trăiesc ?