Preţul corect – Monstrul de sub patul imobiliarilor

Articolul de mai jos a fost publicat iniţial pe Tavanul fals; în urma comentariilor am refăcut calculele şi am adus mici completări.

Întreabă un vânzător, un agent imobiliar, un consilier imobiliar sau un dezvoltator imobiliar: care e preţul corect al unui apartament ? Vor scuipa în sân şi îţi vor răspunde că nu există preţ corect, ci doar raport între cerere şi ofertă. Altfel spus, dacă ieri au existat 10 cumpărători şi toţi au oferit 6578 euro/mp, nu există nici un motiv ca azi să se vândă mai ieftin. Mai scump – da, că doar nu te pui cu cererea în creştere, nu? Cum care cerere, dom’le ?

Întreabă un cumpărător care e preţul corect. Dacă e cât de cât informat şi educat financiar, îţi va spune că:

–  preţul unui metru pătrat nu trebuie să depăşească un salariu mediu pe economie median (în cazul nostru, vreo 230€), sau că:

–  preţul apartamentului trebuie să fie egal cu suma a 100 de chirii lunare (adică vreo 25.000€ pentru un apartament de 2 camere), sau că:

–  preţul unui apartament nu trebuie să depăşească venitul mediu median pe 5 ani (adică maxim 14.000€).

Mergând după aceste reguli, un apartament de 2 camere ar trebui să fie undeva în intervalul 12.500€ – 25.000€.

Care o fi varianta “corectă” ? Există măcar o variantă corectă ? Cred că da. Experţi în imobiliare sau nu, putem face un pic de aritmetică elementară, nu ?

O statistică relativ recentă arată că veniturile populaţiei sunt distribuite precum urmează:

  • 30% câştigă peste salariul minim, dar sub salariul median (adică sub 1000 lei);
  • 30% sunt plătiţi cu un salariu mai mare decât salariul median, dar sub salariul mediu;
  • abia 20% din salariaţi sunt remuneraţi cu cel puţin salariul mediu pe economie (în ianuarie 2012, acesta era de 1467 lei).

Astfel, salariul mediu nu mai este relevant, ci salariul median.Totuşi, având în vedere că o familie formată din doi adulţi ce câştigă salariul median sunt la limita sărăciei, vom considera salariul mediu în calculele ce urmează,  judecând deci preţul corect pornind de la această referinţă: apartamentul pe care şi-l permite bruma de clasă medie a României.

De ce e nevoie de acest calcul ? Ca în orice domeniu în care se doreşte a se măsura ceva, este nevoie de un etalon. Evident, o familie ce câştigă de câteva ori salariul mediu pe economie îşi va cumpăra un apartament cu mai mult de 2 camere sau chiar o casă, sau îşi va permite să cumpere acel apartament de 2 camere cu banii jos, însă chiar şi ei au nevoie de o unitate de măsură a preţurilor.

Să considerăm deci o familie tânără, cu un singur copil, ambii salariaţi, câştigând fiecare salariul mediu pe economie (se mai adaugă la venituri şi alocaţia copilului, adică 42 de lei). Familia de faţă nu deţine un autovehicul ci ajunge la serviciu şi scoală cu autobuzul, iar cu bani primiţi de la părinţi sau rămaşi după nuntă îşi vor renova şi mobila apartamentul.

Întrebarea de 1000 de puncte (era să zic 1000 eur/mp) este ce rată pe 30 de ani îşi permite familia în cauză, împrumutându-se pentru un apartament de 2 camere, confort 1, de maxim 55 mp ?

Vom calcula cheltuielile acestei familii, considerând din capul locului că cei în cauză nu vor economisi nici un leu în toţi aceşti 30 de ani cât durează creditul imobiliar şi vor duce un trai aproape decent, fără nici o extravaganţă. La fel, nu se vor îmbolnăvi subit, nu vor avea nevoie de operaţii etc. O situaţie ideală, nerealistă, dar de dragul calculelor, să o lăsăm aşa.

Cheltuielile le vom grupa în administrative (întreţinere, energie electrică, gaz metan), alimentare, îmbrăcăminte, transport, culturale & distracţii, medicale, cheltuieli cu copilul, cheltuieli neprevăzute, concedii. După cum am spus mai sus, restul de bani va fi alocat ratei pentru apartament.

O variantă de calcul relativ optimistă e descrisă mai jos (implică 2 ieşiri pe lună în oraş, cumpărarea de 2 cărţi pe lună şi poate şi un bilet la teatru sau film, plus câte un cadou modest la aniversări):

Concediile se vor face în ţară, o săptămână pe an, bugetul fiind de 2400 lei.

Nu s-au inclus în calcule:

–  cheltuielile suplimentare cu copilul până la vârsta de 3 ani (scutece, lapte praf etc)

–  economiile (toţi banii rămaşi sunt folosiţi pentru plata ratei)

–  creşterea dobânzii (de notat că o creştere cu doar 2% a dobânzii măreşte rata cu 22%)

Avem deci 326 de lei rămaşi, adică 75€. Considerăm creditul Prima Casa, pe o durată de 30 de ani (avans de 5%, dobândă 5,5%), suma împrumutata fiind deci de maxim 13.250 €. Familia are economisiţi 697€ pentru avans, prin urmare valoarea maximă a apartamentului este de 13.947€.

Problema cu calculul de mai sus este că se aplică doar pentru 20% din salariaţi; care este însă probabilitatea ca cei doi soţi să câştige fiecare măcar un salariu mediu ? Un calcul simplu al probabilităţilor arată că o familie din România are 4% şanse să aibă un venit egal cu 2 salarii medii pe economie.

Altfel spus, 96% dintre familiile din România îşi permit un apartament de 2 camere care să coste cel mult 14.000€.

***

Întrebări şi răspunsuri:

Î: “Sunt destui romani care au cumpărat la preţuri de câteva ori mai mari de 14.000 euro. Nu contrazice lucrul ăsta calculul pe care l-ai expus ? Ei cum de şi-au permis ?”

R: Restanţele la credite sunt în creștere iar viitorul nu arată prea roz. Îşi permit restanţierii creditele contractate ? Mai mult, ce înseamnă să îţi permiţi un credit ? Să poţi plăti luna asta rata ? Dar peste 15 ani ? Câţi din cei ce mai au de plată încă 25-30 de ani economisesc chiar şi 500 de lei/luna pe familie ? Câţi din ei ştiu că sistemul de pensii este pe ducă şi că, cel mai probabil, dacă nu vor începe să economisească de pe acum, nu vor avea o bătrâneţe prea liniștită ?

Î: “Dezvoltatorii imobiliari spun că preţul de construcţie nu poate scădea sub 500 euro/mp şi că preţul de vânzare nu poate fi mai mic de 750 euro, adică cel puţin 37.500 de euro pe apartament.”

R: Asta înseamnă că acei dezvoltatori nu vor vinde apartamentele pe care le-au construit. Sau cel puţin nu la preţurile astea. Vor da faliment aşa cum vânzătorii de patine dau faliment în Sahara. Pierzi, câştigi, negustor te numeşti, nu ? Cumpărătorii vor trebui să se mulţumească pentru moment cu apartamente vechi.

Î: “Eu câştig de 2-3 ori salariul mediu pe economie. Soţia mea la fel.  Ne permitem lejer o rată de 3.000 de lei, adică dublul salariului mediu, şi vrem să cumpărăm un apartament nou, mare, de vreo 100.000 de euro . De ce să îmi pese mie de cei cu salariu mediu pe economie ?

R: Gândeşte în termeni relativi, nu absoluţi. De exemplu, crezi că poate exista un sat izolat în România unde oamenii să câştige 1.000.000 €  pe lună ? Se poate: brutarul va vinde pâinea cu 1000€, măcelarul carnea cu 5000€/kg, farmacistul cu 100€ aspirina s.a.m.d. La sfârşitul lunii vor rămâne fiecare din ei cu buzunarele goale, dar măcar sunt milionari, nu ? Sunt însă cu adevărat oamenii din sat bogaţi ? Nu prea. Atâta timp cât nevoile de bază (locuinţa, alimentele) sunt scumpe, degeaba câştigi mult. A fi bogat nu înseamnă să ai un venit format din multe cifre, ci a putea cumpăra cu adevărat multe cu acei bani.

Î: “Eu am cumpărat un apartament prin 2007 cu 75.000€. Cum să-l dau acum cu 35.000€ ? Pai cine îmi plăteşte diferenţa ?!

R: Cine a cumpărat un apartament a făcut-o din două motive: pentru a obţine un profit mai târziu sau pentru a-l folosi ca şi locuinţă. Cei ce au cumpărat pentru a-l vinde ulterior au vrut să facă o afacere, dar, ca în orice afacere, uneori ieşi în pierdere. A 2-a categorie, cumpărătorii obişnuiţi, au făcut achiziţia într-un moment nefericit, în care ar fi trebuit să-şi pună problema în legătură cu preţurile ridicate: de ce sunt mari, cât timp vor mai fi aşa s.a.m.d. Dacă nu au făcut-o, au greşit, însă orice greşeală se plăteşte. De către cei ce au făcut-o.

Anunțuri

20 de răspunsuri la „Preţul corect – Monstrul de sub patul imobiliarilor

  1. Pingback: Apartamentele vechi isi cresc valoarea precum vinurile nobile « Basme imobiliare

  2. poate e mai bine ca „n-am bani” acum..
    cand te gandesti ca pe langa pretul enorm te trezesti si in mijlocul unor fenomene gen : vecini care te fura la intretinere in frunte cu administratorul, apa calda si caldura care nu functioneaza la parametri optimi plus eventual vecini care taie dulapuri in fiecare zi sau fac cocalar-party in fiecare zi…
    e o problema nationala despre care nu discuta nimeni la tv

  3. Daca preturile vor ajunge la normal, vei avea, daca nu mai multi bani, macar mai multe sanse sa cumperi apartamentul dorit. Stiu oameni care si-au permis rata mare acum cativa ani, si-o permit si acum, atata doar ca apartamentul si-a pierdut intre timp jumatate de valoare. Iar ei vor plati de aiurea inca vreo 25 de ani.

  4. Pingback: Pilda celor trei porcuşori (pardon, prieteni) « Basme imobiliare

  5. Pingback: De ce preţul locuinţelor va scădea şi de ce ar trebui să strângem bani pentru bătrâneţe « Basme imobiliare

  6. Pingback: Antibiotice sau probiotice imobiliare ? « Basme imobiliare

  7. eu cred ca cine a scris articolul nu are nimic in comun cu ce inseamna pretul corect. Daca aplici acelasi algoritm la stabilirea pretului masinilor Ferrari ai ajunge la concluzia ca masinile Ferrari ar trebui sa coste 5000 euro….ca sa si le poata permite toata lumea…..de unde ai scos tu ideea ca pretul corect trebuie sa fie stabilit astfel incat oricine sa isi poata permite sa cumpere? Dute in Congo si stabileste pretul corect la o masina Logan, o sa iti iasa poate 50 Euro si apoi poti sa faci greva ca Daciile se vand la suprapret si ca toti sunt prosti ca platesc 5000 euro pe o Dacie..

    • Există o piramida a nevoilor pe lumea asta, mon cher ! (caut-o pe Google). Şi nu am stabilit-o eu sau tu, ci alţii mai deştepţi decât noi 2. La BAZA acestei piramide, unde se află nevoile vitale, găsim hrana şi locul de odihnă. Undeva foarte sus, pe ultima treaptă se află obiecte DE LUX precum ferrari-ul la care te referi tu. Eu vorbesc de o nevoie de bază, tu vorbeşti de mofturi. Nu prea eşti atent, ai ?

      De unde am scos ideea că oricine trebuie să îşi permită să cumpere o locuinţă, chiar şi în rate pe 30 de ani ? Pai dacă iau ziarul şi găsesc anunturi de vanzare, ce să înteleg ? (mai ales că anunţurile sunt vechi de luni de zile). Că acele apartamente nu trebuiesc cumpărate ? Iar daca acele apartamente nu se vând (cum este cazul acum, când tranzacţiile sunt mai rare decât eclipsele de Soare), asta nu înseamnă că preţurile trebuiesc să se alinieze cu cererea SOLVABILĂ ?

      În Congo oamenii mor de foame, ştiam că e printre cele (daca nu cel) mai sărace state din lume. Ce-are sula cu prefectura, sau muritul de foame cu preţul Loganului ?

      Mai circulă pe internet un argument amuzant rău. Cică „cum să coste, bre, un apartament 10 mii de euro, cât o maşina medie ?”. Păi dragul meu, fără maşină poţi trăi foarte bine, fără casă, mai greu. Îţi iei apartament, şi apoi, dacă mai ai bani, şi maşină. Înainte de ’89 un apartament de 2 camere era 80.000 sau mai puţin iar o Dacie amărâtă vreo 60.000 de lei. Uite că au fost vremuri din astea, taică !

      Aştept argumente mai la obiect, nu de alta, dar e păcat de calcule.

    • Nu uita ca spre deosebire de masinile Ferrari, produse ce poarta valoare adaugata si care o mare parte sunt destinate EXPORTULUI, furnizand astfel intrari de capital, nemaivorbind de faptul ca sustin o intreaga industrie pe orizontala ai caror salariati nu sunt platiti cu nuci si bonuri de masa la fel ca si muncitorii din Romania, constructiile de apartamente DIN ROMANIA se adreseaza PIETEI INTERNE si fac parte mai degraba din industria SERVICIILOR, decat din industria producatoare! DE-AIA NU POATE FI COMPARAT NICIODATA modul cum apreciezi valoarea unei masini cu modul in care calculezi valoarea unui cotet; asta… fara sa mai punem in calcul si faptul ca Statul italian nu a facun vreodata vreun acord cu bancherii pentru a incuraja italienii sa cumpere Ferrari ca sa fie datori pe viata.

  8. Pingback: Preţurile apartamentelor la jumătate faţă de 2008 ! Cumpărăm sau mai aşteptăm ? « Basme imobiliare

  9. Refuz sa cred ca proprietatea unei case e la baza piramidei lui Maslow. Da, stai mai confortabil daca e a ta. Dar stai la fel de confortabil daca stai in chirie.
    Nevoia de baza e de a avea un acoperis deasupra capului. Asta nu intelege romanul invatat sa fie proprietar. Bula s-a dezvoltat pe nevoia asta, asa ca despre ce vorbim?

    • Da, nu te pot contrazice aici, ai dreptate, nevoie de locuinta e satisfacuta si cand stai in chirie, dar din pacate in Romania viata de chirias nu e nici pe departe (de multe ori) cum ar trebui sa fie. Dar chiar si intr-o tara civilizata proprietatea e considerata mai linistitoare decat chiria.

      Eu ii inteleg pe cei ce vor sa cumpere in loc sa stea in chirie. Am zis „inteleg”, nu „accept”, pentru ca am fost si eu pus in postura in care ar fi trebuit sa cumpar, dar nu am facut-o pentru ca la momentul respectiv nu eram de acord cu preturile. Nici acum nu sunt, asa ca (inca) aleg chiria.

    • Nu stai la fel de confortabil daca stai cu chirie in loc sa fi proprietar . Corect, ai un acoperis deasupra capului dar……pe langa cheltuielile de intretinere , tu mai platesti si 600-700 ron chiria . Daca castigati amandoi 1200 ron si scadeti 200 intretinerea rezulta ca el ramane cu 1000 iar tu cu 300 {dupa plata chiriei } Deci , sa avem….pardon !

      • Poti sta aproape la fel de comfortabil si in chirie. Ti-o spune un chirias.

        „Mai platesti 600-700 chiria”. Pai si daca faci rata nu platesti ? Cu o rata de 700 de lei poti imprumuta pe 30 de ani abia 30.000€ (sau vreo 24 demii daca faci credit pe 20 de ani), si cumperi fie un apartament cu 3 camere f mic, fie unul cu o camera.

        Daca cuplul in cauza castiga cumulat 1200 de lei, ce ar trebui sa faca in loc sa stea in chirie ? Rata ?!? Nu te supara, dar e nebunie sa faci o rata si de o suta de lei la asa venit. Chiria o poti incheia oricand, rata nu prea.

  10. Stiu ce zici, vizavi de chirie – si nu-i nimic sa te protejeze cu adevarat de abuzurile proprietarilor. Si atata timp cat pierderea este de ambele parti, atat proprietari care impun conditii de kkt, cat si chiriasi care devasteaza in urma lor, lucrurile vor ramane la fel.

    • Asa e, sunt destui chiriasi pagubosi, dar nu cred ca asta mentine (neaparat) pretu chiriilor sus. Mai degraba lacomia proprietarilor, care par sa nu stie ca pe alte meleaguri inchirierea nu te imbogateste peste noapte, ci e o afacere de lunga durata.

  11. Pingback: Metrici imobiliare | Basme imobiliare

  12. 0,2 * 0,2 = 0,04 ar fi valabilă ca probabilitate ca un cuplu să fie format din soţi care câştigă cel puţin salariul mediu doar dacă am trăi într-o lume în care dragostea ar fi 100% oarbă şi toţi oamenii din toate clasele sociale ar avea interacţiuni perfect uniforme cu toate celelalte clase sociale, astfel încât cuplurile bogat-sărac să se formeze cu aceeaşi probabilitate ca şi cuplurile bogat-bogat şi cuplurile sărac-sărac. Dar nu trăim în lumea aia şi deci probabilitatea căutată de tine e probabil mult mai apropiată de acel 20% al indivizilor separaţi (pentru că oamenii formează cupluri mult mai des cu alţii din aceeaşi clasă socială decât dinafară) – să zicem undeva pe la 10-15%, în niciun caz 4%. Deci ar însemna că vreo 85-90% îşi permit cel mult un apartament de 14000 EUR, nu 96% (şi numărul lor a mai scăzut întrucâtva din 2012, că între timp salariul mediu parcă a trecut de 1600 de lei).

    Asta nu înseamnă că preţurile nu sunt în continuare aberante, doar voiam să subliniez greşeala de calcul la estimarea numărului de cupluri. 🙂

  13. Pingback: Preţul corect – Monstrul de sub patul imobiliarilor | Case de Vanzare ILFOV | Comuna Berceni Bucuresti | Sat Berceni

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s