Păţitul dă sfaturi ? De când, mon cher ?

Vrei să cumperi o locuinţă. Nimic rău în asta. Dar nu ştii ce să crezi despre preţuri. Cei mai mulţi îţi spun că acum e cel mai bun moment, pentru că preţurile au scăzut mult faţă de ani trecuţi. Mai sunt şi unii (mai puţini, ce-i drept) care susţin că e o nebunie să cumperi acum, când preţurile sunt încă foarte mari. Primii au cumpărat deja în anii trecuţi, ceilalţi încă nu au făcut-o.

Pe cine să crezi ?

Hai să te întreb altceva:

Dacă vrei sfaturi despre cum să porneşti o afacere, cui ceri părerea ? Unui afacerist de succes sau unuia ce are pierderi ori e în insolvenţă ?

Nu de alta, dar observ o tendinţă îngrijorătoare când vine vorba de achiziţia unei locuinţe: oamenii urmăresc ştirile TV aşteptând un sfat (deşi eu unul nu am auzit niciodată un sfat bun sau măcar imparţial pe canalul ăsta de manipulare informare), întreabă un agent imobiliar despre evoluţia preţurilor (deşi bietul habar nu avea – sau în cel mai bun caz nu voia să admită – la începutul lui 2008 că preţurile locuinţelor vor scădea, deci de ce ar fi acum mai breaz ?) sau ascultă previziunile dezvoltatorilor imobiliari (deşi, dacă aceştia ar fi ştiut pe ce lume trăiesc nu ar fi ieşit sifonaţi din 2008, ci cu stocurile de locuinţe golite).

Dar, cel mai aberant, întreabă pe cei ce au cumpărat deja, la preţuri de câteva ori mai mari. Păi ce sfat îţi poate da un om ce a luat poate cea mai proastă decizie financiară din viaţa sa ? Nu discutăm motivele pentru care au făcut-o (toţi au scuze, nimeni nu mai putea aştepta, toţi voiau apartament ATUNCI, şi nu mai târziu, soţiile făceau bubiţe de la stat în chirie ş.a.m.d.), dar câţi din cei ce au cumpărat un apartament al cărui preţ a scăzut între timp au tăria de caracter să-şi recunoască eroarea, şi, cel mai important, să îndrume corect pe cel ce e pe cale să facă aceeaşi prostie, cumpărând un apartament supraevaluat  ?

Aproape toţi cei ce plătesc rate pentru un apartament ce valorează cu 20-30-40 de mii de euro sau chiar mai mult decât în momentul cumpărării vor încerca să se îmbărbăteze: „Ei, hai că nu au scăzut preţurile chiar atât de mult ! Şi dacă au scăzut, vor creşte la loc, nu ?” Au şi ei dreptatea lor: dacă te sfătuiesc pe tine, viitorul cumpărător să nu aştepţi scăderea preţurilor şi să cumperi acum, da – vor avea dovada că preţurile sunt încă mari, doar preţul pe care tocmai l-ai plătit tu nu e cu mult mai mic, nu ?

În plus, funcţionează foarte bine aici principiul apartenenţei la un grup: „suntem 100 care ne-am păcălit, dar dacă mai calcă încă 100 pe urmele noastre, parcă ne simţim mai bine”. Vorba studentului: „N-am luat examenul, dar oricum ne-a picat profu’ pe toţi !”. A murit capra mea, dar nici a vecinului nu mai arată prea bine !

Aşa că lasă-i pe cei păţiţi să-şi lingă singuri rănile ! Dacă nu au ştiut să aibă grijă de buzunarele lor, cum vor putea să aibă grijă de al tău ? Lasă-i să-şi poarte crucea creditului, mai grea decât ar vrea să recunoască !

Părinţii sau socrii te sfătuiesc să cumperi acum, ba mai mult, te mai ajută şi cu banii de avans, dar nu le urma poveţele ! Nu te îndoi de bunele lor intenţii dar nu uita că ei nu au trăit vremuri precum cele de acum: în tinereţea lor nu au trecut printr-o recesiune, printr-o piaţă a muncii liberă, cu șomaj ridicat, nu au plătit rate în valută cu dobândă variabilă iar apartamentele costau venitul net al salariatului mediu pe 4 ani şi jumătate, nu pe 9 ani, cât costă acum). Nu uita că vin vremuri şi mai grele decât cele de acum şi că vor avea nevoie de sprijinul vostru, pe care nu-l veţi putea oferi cocoşaţi fiind la rândul vostru de rate !

Antibiotice sau probiotice imobiliare ?

A existat un moment în care comunitatea medicală s-a întrebat: oare antibioticele nu au fost o greşeală ? Da, au vindecat milioane şi milioane de oameni, dar au şi efecte perverse: de multe ori bacteriile devin rezistente şi e nevoie de doze din ce în ce mai mari pentru a-şi face efectul, iar dozele mari afectează şi pacienţii, în sensul că bacteriile benefice, ce ajuta de exemplu la digestie, sunt eliminate odată cu bacteriile nedorite. Încercând practic să elimine un duşman, antibioticele ne lasă şi fără prieteni.

sursă fot0

Care ar fi fost alternativa, s-au întrebat medicii ? Ce-ar fi fost dacă oamenii ar fi devenit imuni sau măcar foarte rezistenţi la acele bacterii? Dacă în loc să înghită pastile menite să elimine bacteriile, respectivele pilule ne-ar fi făcut rezistenţi la (aproape) orice virus, bacterie sau microb ? Pastilele s-ar fi numit probabil probiotice (termenul se foloseşte deja, dar pentru a denumi acele pilule ce se administrează odată cu antibioticele pentru a contracara efectele nocive ale acestora).

Ce legătură au toate astea cu imobiliarele, vă veţi întreba poate. Unii preferă să atace agenţii şi dezvoltatorii imobiliari şi să îi acuze de manipularea pieţei, de creşterea preţurilor. Deşi le dau dreptate, prefer varianta probioticelor: un client ce ştie pe ce lume trăieşte şi cât trebuie să coste un apartament nu trebuie să fie atenţionat în privinţa agenţilor sau dezvoltatorilor imobiliari pentru că devine imun la tertipurile acestora: încercările lor penibile de a convinge că preţurile au atins minimul, că preţurile din România trebuiesc aliniate cu cele din UE sau că Prima Casă este un program realizat pentru a sprijini populaţia vor fi doar zgomot de fond în urechile sale.

E ca şi cum Poliţia ţi-ar arăta sute de poze cu hoţii de buzunare şi te-ar sfătui să te fereşti de ei: e inutil, nu vei ţine minte feţele lor, dar dacă vei învăţa cum să te fereşti de orice hoţ sau cum să nu pari vulnerabil în ochii săi, şansele tale de a nu fi prădat vor creşte cu adevărat.

De ce preţul locuinţelor va scădea şi de ce ar trebui să strângem bani pentru bătrâneţe

În anul 1967, Nicolae Ceauşescu promulga decretul 770, ce avea să schimbe destinul multor familii din România: avorturile deveneau interzise iar anticoncepţionalele dispăreau în mod oficial şi deveneau extrem de greu de procurat. Natalitatea avea să crească (cei născuţi în perioada imediat următoare aveau să poarte numele de „decreţei”), Ceauşescu atingându-şi astfel scopul, mai ales în primii ani de după decret, dar creştea totodată şi numărul mamelor ce aveau să-şi piardă viaţa în urma unui avort clandestin şi primitiv, fără asistenţă medicală corespuzătoare.

După 1990 însă, odată cu liberalizarea avorturilor şi uşurarea accesului la anticoncepţionale, natalitatea României avea să scadă dramatic. Care este însă natalitatea normală ? Piramida ideală a populaţiei arată precum mai jos:

piramida_ideala

Graficul următor, realizat în 2006, arată că suntem departe de situaţia ideală. Deşi autorităţile au încercat să repare situaţia prin măsurile de după 2000 (introducerea indemnizaţiei de creştere a copilului), trendul descrescător s-a menţinut:

piramida

În ceea ce priveşte imobiliarele, prima afectată este piaţa chiriilor: se ştie că în marile oraşe, studenţii reprezintă o parte importantă a clienţilor, datorită numărului insuficient de locuri în căminele Universităţilor. Din cauza scăderii natalităţii, numărul potenţialilor studenţi s-a redus şi el dramatic începând cu 2009, fix anul în care cei născuţi în 1990 împlineau 19 ani, adică vârsta studenţiei, lucru dovedit şi de Universităţile ce se plâng de la an la an de scăderea numărului de studenţi. Tendinţa se observă şi prin scăderea preţului chiriilor, lucru pus de cele mai multe ori doar în cârca crizei financiare mondiale.

Ce ne aşteaptă pe viitor ? Pe termen foarte scurt, o scădere a numărului de tineri cumpărători de apartamente. Cererea a început deja să scadă din 2009, când proaspeţii absolvenţi de liceu ce nu au dorit să urmeze o facultate ar fi trebuit să achiziţioneze un apartament, dar fiind mai puţini numeroşi decât în anii trecuţi au lăsat mulţi vânzători fără clienţi (iarăşi nu e vina crizei pentru scăderea cererii, bat-o vina!), iar absolvenţii de facultate proaspăt intraţi în câmpul muncii (în vârstă de 22-23 de ani), clienţii de bază ai imobiliarelor, fiind din ce în ce mai puţini, vor reduce şi mai tare rândurile potenţialilor clienţi începând cu 2012-2013.

Pe termen lung, situaţia este şi mai tragică, dar de data asta nu doar pentru vânzătorii de apartamente, ci pentru noi toţi: datorită îmbătrânirii populaţiei, cei ce suntem acum în câmpul muncii, mai ales cei în jurul vârstei de 30 de ani, vom ajunge să primim poate nici măcar un sfert din pensia pentru care cotizăm acum, pentru că nu vor mai fi suficienţi cotizanţi la fondul de pensii în momentul în care vom deveni la rândul nostru pensionari (cea mai pesimistă prognoză calculează că vor exista 9 persoane inactive (pensionari şi copii) pentru fiecare individ activ).

piramida-50-ani

sursă grafice

Ce-i de făcut, prin urmare ? Două lucruri mari şi late:

  • refuzul (momentan) de a cumpăra şi a face credit pentru apartamentele supraevaluate (adică aproape toate apartamentele ce sunt acum la vânzare).
  • economisirea banilor ce ar trebui plătiţi pentru acest credit.

Exemplu concret: astăzi, cine ar cumpăra prin credit ipotecar un apartament de 2 camere în valoare de 50.000€ ar plăti în total, vreme de 30 de ani, cât ar dura creditul, aproximativ 100.000€ (rată lunară de 284€). Dacă presupunem că familia ce doreşte să cumpere amână achiziţia apartamentului cu 1 an şi alege să stea în chirie această perioadă, timp în care preţul de strigare al apartamentul ar scădea la 40.000€ *, rata pentru cei 40.000€ împrumutaţi ar fi tot de 284€, însă perioada creditului ar scădea la 19 ani. Banii ce s-ar fi plătit în următorii 10 ani băncii ar putea fi economisiţi pentru bătrâneţe, şi vorbim de 34.000€.

______________________________________

* nu are rost să discutăm aici motivele pentru care preţurile apartamentelor vor scădea, tocmai am enunţat doar unul dintre ele, adică natalitatea în scădere.

Agenţii imobiliari: Îngeri sau demoni ?

sursă foto

„- Îl vezi pe tipul ăla ? El e agentul cu care am fost acu vreo lună la vizionare. Da, cel ce mă sunase după ce găsise anunţul meu pe internet. Da, desigur, mobilat cum voiam noi şi fix la preţul pe care dispuşi să-l plătim. Da, apartamentul care era la altă agenţie cu 20 de euro pe lună mai puţin decât preţul minim pe care îl dorea proprietarul. Îl vezi ? Nici nu are curaj să mă salute. Doar nu l-am înjurat, deşi o merita, pentru că m-a făcut să-mi pierd vremea cu el.”

Există cel puţin 2 bresle ce vor avea întotdeauna clienţi, dar nu vor avea niciodată nevoie cu adevărat de reclamă pentru a-i atrage: cea a lucrătorilor la pompe funebre şi a agenţilor imobiliari. Nu de alta, dar înmormântări vor fi tot timpul, la fel cum oamenii vor cumpăra sau închiria tot timpul case.

Dacă despre primii nu prea am auzit lucruri aiurea (deşi oamenii apelează la serviciile lor în momente de tristeţe), despre agenţii imobiliari nu am auzit niciodată lucruri plăcute (chiar dacă momentul în care clienţii lucrează cu ei ar trebui să fie unul fericit). Cred că în România, singurele instituţii mai urâte decât agenţiile imobiliare sunt doar băncile.

Şi totuşi, de ce or fi atât de urâţi agenţii imobiliari în România ?
Foarte pe scurt, motivele ar fi următoarele:

  • Incompetenţa
  • Lăcomia
  • Nesimţirea
  • Dezinformarea şi manipularea clienţilor
  • Reprezentarea strâmbă a clienţilor (mai ales a cumpărătorului) sau dubla reprezentare
  • Intermedierea forţată („blind advertising”)

Să detaliem:

  • Incompetenţa:

Sunt puţini cei ce nu au încercat să închirieze sau să cumpere un apartament în ultimul deceniu. Dacă e să cerem părerea clienţilor, aflăm că le-a fost dat să aştepte la întâlnirea cu un agent chiar şi mai bine de 20 de minute, să fie duşi spre vizionarea unui apartament ce trebuia să fie locuibil dar era abia în faza de renovare sau arata de nelocuit, să li se promită că după semnarea contractului se va schimba parchetul, patul, se va monta centrala termică, să li se promită în van, nu numai o dată, că vor fi sunaţi pentru a li se prezenta noile apartamente apărute în portofoliul agenţiei ş.a.m.d.

De cele mai multe ori,  agentul fie nu ştie etajul la care este situat apartamentul (semn că e prima oară când îl vede), fie nu ştie dacă mai e disponibil (!!), fie nu are cheia de la apartament, fie întreabă clientul dacă vrea cu adevărat să închirieze sau să cumpere apartamentul (pentru că proprietarul e deranjat de vizitele clienţilor), fie pur şi simplu nu e în stare să fie coerent în exprimare, să negociere preţul cu proprietarul (dacă asta e dorinţa viitorului chiriaş). De politeţe, ce să mai vorbim…

  • Lăcomia:

Agenţii imobiliari se încăpățânează să vândă/închirieze scump şi să încheie puţine contracte, adică să primească puţine comisioane, dar grase, mergând pe principiul “Mai bine vând/închiriez un apartament şi primesc 2000/200 de euro, decât să vând/închiriez 5 apartamente şi să încasez de fiecare data câte 400/40 de euro”. Altfel spus, se îngrozesc de scăderea preţurilor, deşi abia atunci vor avea mai mulţi clienţi, și, cel mai important, clienţi care să îi respecte. Abia atunci ar avea clienţi fericiţi, nu precum cei de acum, care îi vad cu precădere ca pe un rău necesar (vezi SUA, unde orice tranzacție se face cu un agent imobiliar. În cazul lor, comisioanele sunt în jur de 6%, dar măcar nivelul de pregătire şi reprezentare a clientului sunt ridicate; în România, dacă ar avea de ales, aproape nimeni nu ar apela la o agenţie imobiliară).

  • Nesimţirea:

Nesimţirea vine tot din incompetenţă, până la urmă. În România, agenţii imobiliari nu prea au şcoală, cel puțin nu şcoală de profil, şi uită de cele mai multe ori cine din banii cui trăiește sau cine pe cine reprezintă.

  • Dezinformarea şi manipularea clienţilor:

Agenţii imobiliari ofereau în anii trecuţi ceea ce ei numeau “Consultanţa imobiliară”. Ce însemna această consultanţă ? Foarte pe scurt, ofereau cumpărătorilor sfatul “Cumpăraţi acum,  se scumpesc casele !”.  Sau “Cumpărați acum, 3 sferturi din apartamente s-au dat deja !” (de fapt aceştia erau dezvoltatorii imobiliari, dar tot agenţii o spuneau mai cu drag, şi culmea, mai şi luau bani pentru aceste sfaturi mincinoase, sau în cel mai bun caz, inconştiente. E adevărat, nu ei sunt cei răspunzători pentru explozia preţurilor (sau nu mai mult decât clienţii ce acceptau preţurile), dar pentru manipulare şi perpetuarea acelor preţuri, sunt în destul de mare măsură vinovaţi.
Nu cred că a fost nimeni care să audă din gura unui agent imobiliar în 2008 replica „Cam asta a fost, se va sparge bula imobiliară, nu cumpăraţi acum, pentru că se vor ieftini apartamentele, mai aşteptaţi!”.

  • Reprezentare strâmbă a clientului (mai ales a cumpărătorului) sau dubla reprezentare:

Atâta vreme cât agenţiile vor primi procent din valoarea tranzacţiei, cum pot ei reprezenta (corect) un potenţial cumpărător, care doreşte să îi fie oferit cel mai mic preţ ? Nu ar fi mai potrivită o schemă de genul “Domnule agent, pentru fiecare 1000 de euro reducere la preţul apartamentului, veţi câştiga câte 100 de euro d-voastră ?” De exemplu:

Un prieten îmi povestea amuzat că dorește să cumpere un apartament cu banii jos anul viitor, dacă preţurile ajung unde trebuie, dar că nu vrea să plătească comisioanele (prea mari) agenţiilor imobiliare, dar a venit cu o idee de compromis, propunând următoarea schemă de recompensare unui număr de 10 agenţii imobiliare:

Clientul propune un preţ maxim pe care este dispus să îl ofere, să zicem 35.000. Dacă agenţia găseşte un apartament care să corespundă cerinţelor, dar la preţul maxim convenit, comisionul agenţiei este de 1%. Pentru fiecare 1000 de euro negociat cu vânzătorul sub preţul maxim convenit, clientul oferă bonus câte 100 euro agenţiei. Prin urmare, dacă agenţia negociază preţul până la 30.000, comisionul plătit de cumpărător este de 850 euro.
Stiţi câte agenţii au răspuns omului la oferta de mai sus, trimisă prin email ? 2 din 10. Şi nici măcar răspunsul lor nu a fost favorabil, iar bietul om îşi va cumpăra casă fără agenţii imobiliare.

Morala ? Nici acum, când cuţitul e la os (a se vedea ansamblurile imobiliare în faliment), cei implicaţi în imobiliare nu ştiu să atragă banii, sau măcar să accepte banii ce li se oferă pe tavă.

Altă problemă a agenţiilor imobiliare din România este dubla reprezentare. Un agent angajat de cumpărător îşi merită comisionul doar cu condiţia ca el să prezinte ofertele existente pe piață, dacă ele corespund cu cerinţele cumpărătorului. Să presupunem că el găsește un apartament la preţul oferit de cumpărător: el nu va prezenta oferta respectivă dacă vânzătorul nu e dispus la rândul lui să plătească un comision, cu alte cuvinte el nu reprezintă cu adevărat interesele cumpărătorului. Mai mult, el nu va negocia preţul în interesul clientului, pentru că scăderea preţului i-ar afecta comisionul primit, adică procentul din valoarea imobilului. Invers, dacă agentul este angajat  de vânzător, el nu va accepta decât cumpărătorii care sunt dispuşi să plătească la rândul lor comision, chiar dacă ei nu au apelat agenţia, ci doar au răspuns  unui anunţ din ziar sau de pe un site de profil imobiliar.

  • Intermedierea forţată („blind advertising”)

Când un agent imobiliar preia un anunţ postat de un particular şi îl re-postează cu datele sale de contact, fără a dezvălui adevăratul autor al anunţului sau fără a specifica faptul că reprezintă de fapt o persoana fizică, se întâmplă de fapt ceea ce se numeşte „blind advertising” (sau reclamă oarbă), o intermediere forţată. În SUA, de exemplu, o asemenea practică se pedepseşte chiar şi cu suspendarea licenţei de funcţionare.

Aşa că dacă vreţi să faceţi pomană cuiva, nu o faceţi cu agenţii imobiliari. Găsiţi un invalid, un bătrân, un copil orfan, un om ce chiar are necazuri. Şi din păcate pentru agenţi, lenea, prostia şi nesimţirea nu intră în categoria necazuri.

Pilda celor trei porcuşori (pardon, prieteni)

sursa foto

Prin vara lui 2008, 3 prieteni discutau despre posibilitatea de a cumpăra o locuinţă. Toţi erau tineri, în jur de 25 de ani, locuiau şi munceau într-un oraş de provincie, acelaşi în care s-au născut, şi trăiau încă sub acoperişul părinţilor.

Marius spunea că nu vrea să stea în chirie, că nu vrea să arunce bani pe fereastră, doar banii din chirie nu se mai întorc, nu-i aşa, că nu vrea să mai aştepte, viaţa e scurtă, şi se hotărî să cumpere un apartament de 2 camere. Îl costă multişor, vreo 70.000 euro, preţul pieţei, ce să-i faci, i-a explicat agentul imobiliar că nu găsește mai ieftin, dar dacă se grăbește poate prinde ultimul tren şi reuşeşte să facă o rata până ce băncile nu cresc avansul la credite, de la 5% la vreo 20%. Răsuflă uşurat şi citi actele: are de dat înapoi, în 30 de ani, peste 200.000 de euro. Rata este doar 560 de euro, adică vreo 2100 de lei, la cursul euro de atunci. Dar e tânăr, salariul e bunicel, va munci şi va plăti; până să facă 60 de ani, va fi scăpat de rată.

Andrei crede că preţurile sunt prea mari şi se hotărăşte să plece în chirie. Chiria e mare, mai sunt şi cheltuielile de întreţinere, ce mai, deşi salariul lui e măricel, cam de doua ori salariul mediu din oraş, nu reuşeşte să mai pună nici un ban deoparte pentru viitorul apartament. Însă trei ani mai târziu, în 2011, dacă ar fi să cumpere acelaşi apartament al prietenului său, nu l-ar costa decât vreo 40.000 de euro, şi la valoarea euro din 2011, dacă ar face o rată, ar plăti tot vreo 2100 de lei pe lună. Atâta doar ca rata ar fi pe vreo 11 ani, nu 30. Cu tot cu cei 3 ani de chirie, ar scăpa la nici 40 de ani de plata apartamentului. Şi totuşi, nu cumpără încă, ştie că preţurile sunt mari şi că vor scădea şi mai mult, până vor ajunge la preţul corect.

Ionuţ a fost cel mai înverşunat: nu vrea să cumpere în 2008, şi pace. Nici în 2009. Nici în 2010. Nici în 2011. Nici în 2012 ? Nici ! Nu de alta, dar între timp lucrurile s-au mai limpezit. A aflat că instinctele nu l-au înşelat şi că România a trăit în anii trecuţi o bulă speculativă majoră în domeniul imobiliarelor (ar fi crescut preturile de vreo 10 ori în mai puţin de 10 ani, ca nicăieri în lume, deşi salariile reale abia dacă au crescut de vreo 2,5 ori în tot răstimpul ăsta). Din motive obiective, el nu a plecat în chirie şi a rămas să locuiască cu ai lui, a pus bani deoparte aproape în fiecare luna, mai puţin vara, când a mers în concediu. La fel a făcut şi viitoarea lui soţie, chiar dinainte de a-l cunoaşte. Au strâns şi banii de la nuntă şi împreună au adunat, după vreo 6 ani în câmpul muncii, destui bani încât, dacă ar vrea, ar putea cumpăra şi acum, la nici 4 ani distanţă, cu banii jos, acelaşi apartament pe care l-a cumpărat Marius, pentru că preţurile au scăzut între timp la jumătate.
Atâta doar că fără a face nici o rată. Şi nu au pierdut decât 6 ani. La 30 de ani, ar putea fi proprietari şi mâine.

Ce putem învăţa din cele 3 întâmplări? Suntem în stare cei mai mulţi dintre noi să economisim precum a făcut-o Ionuţ ? Probabil că nu, dar soluția lui Andrei este totuşi la îndemâna (aproape) tuturor. Tuturor celor vor să muncească pentru ei, nu pentru a îmbogăţi băncile, agenţii imobiliari sau vânzătorii ce visează încă la preţurile din 2008.

Prima Casă, mărul otrăvit din coşul cu bunătăţi al politicienilor

sursa foto

Am certitudinea că, după ce Prima Casă nu va mai exista, o vor regreta până şi cei mai aprigi contestatari

E bun programul ăsta, dom’le ! Păi dacă nu era Prima Casă, îmi mai permiteam eu să fac credit pentru locuinţă ? Dobândă e mai mică decât înainte, pot împrumuta o sumă măricică, e super !”

Dacă nu era Prima Casă, cu 5% avans, aveam doar credite cu avans 25%. De unde luam eu 10-15 mii de euro ?!

Ai auzit că se termină fondurile de la Prima Casă ? Voi de ce nu faceţi credit mai repede ?

Primul citat aparţine unui dezvoltator imobiliar de succes (oare ?), aparent primul beneficiar al programului Prima Casă. Să-l iertam, că nu știe ce spune (sau ştie ce spune despre buzunarul lui, nu despre al nostru). Până la urmă, câinele nu muşca mâna ce-l hrăneşte iar afaceristul nu critică programele guvernamentale ce îl salvează de la faliment.

Următoarele 3 replici aparţin naivilor care nu au înţeles nimic din balonul imobiliar spart prin 2008. Frica de necunoscut şi ignoranţa merg mână în mână, din păcate.

Până la urmă, este sau nu este bun programul Prima Casă ? Este o binecuvântare sau un blestem pentru cei ce-şi doresc o casă ?

La începutul lui 2009, când s-a anunţat lansarea programului, puţini au fost cei care să-l conteste. Manole a fost unul dintre ei, destul de vehement dar bine argumentat, Khris l-a condamnat la rândul său, deşi între timp pare să-şi fi pierdut din imparţialitate. Din păcate, prin presă şi televiziune nu am auzit decât gânduri bune la adresa programului, şi prea puţine critici.

Cum arăta piaţa imobiliară înainte de apariţia programului ? De la jumătatea lui 2008 până în aprilie 2009, preţurile locuinţelor scăzuseră cu 39% ! Loc de scăderi ar mai fi fost, nu de alta, dar am avut cea mai mare creştere din lume la preţurile imobiliarelor, am intrat în istorie, ce naiba (a se citi locul 6 din top), şi din păcate nici astăzi nu stăm prea bine.

evolutie preturi imobiliare Prima casasursă grafic

Cum s-a schimbat piaţa imobiliară după apariţia Primei Case ? Preţurile au crescut niţel, după care au continuat scăderea, însă cu o pantă mai lină. Unii ar zice că e greu de dovedit influenţa Primei Case asupra încetinirii scăderii preţurilor imobiliarelor, şi aşa este, e greu de dovedit.  Însă dacă nu te durea capul până să mănânci ciuperci şi te doare după, şansele să te doară de la ciuperci sunt destul de mari.

Ce s-ar fi întâmplat dacă Prima Casă nu ar fi apărut şi băncile ar fi rămas cu creditele imobiliare standard, adică cele cu avans de 20-25%? Este un avans mare benefic pentru cumpărători ? Contrar opiniei generale, e al naibii de benefic (în economiile normale ajunge şi la 30%), şi vom vedea de unde pornește aiureala asta cu „creditele imobiliare trebuie să aibă avans mic”.

Ce se întâmplă de obicei cu preţul unui bun ce este considerat prea scump şi pe care clienţii nu şi-l permit ? Scade. Atunci putem spune că dacă Prima Casă nu ar fi apărut, „ajutând” populaţia să acceseze sume mari pentru a cumpăra apartamente supra-evaluate, preţurile şi-ar fi continuat scăderea vertiginoasă ! De ce ? Să explicăm:

Preţul median al unui apartament de 2 camere din București era în martie 2009 (momentul anunţării programului Prima Casă) în jur de 60.000 de euro (de aici probabil şi decizia mai marilor noştri de a seta plafonul Prima Casă la 60 de mii). Băncile ofereau la momentul respectiv credite imobiliare cu avans de 20-25%, deci un potenţial client trebuia să aibă deja economisiţi 12-15 mii de euro pentru a putea cumpăra un asemenea apartament. Sumă mare, foarte puţini se încadrau în condiţiile acelea, de aici şi numărul mic de tranzacţii.

Dar ce avans deţin românii în momentul în care se decid să cumpere o locuinţă ? Istoricul creditelor imobiliare arată că cei mai mulţi români nu pot să economisească mai mult de 3-4 mii de euro pentru avansul necesar unui credit ipotecar, sau chiar şi mai puţin (unii acoperă prin credit şi suma pentru avans), şi rare sunt cazurile când avansul deţinut de cumpărător este de 10.000 de euro. Dacă Prima Casă nu se năştea, puteau cumpăra romanii acel apartament de 60.000 de euro, având doar 3-4 mii de euro strânşi pentru avans ? Nu prea. Cel puţin nu la preţul ăsta.

Şi atunci, dacă potenţialii clienţi nu-l puteau cumpăra la 60.000 de euro, ce s-ar fi întâmplat cu preţul lui? Ar fi scăzut, evident ! Până unde? Până acolo unde cele 3-4 mii de euro ar fi reprezentat 20-25% din valoarea imobilului dorit, adică până preţul de strigare ar fi fost de 15.000, maxim 20.000 de euro !

Ce-i de făcut atunci ? Unii ar spune ca prea puţine, pentru că oricum Prima Casă nu prea mai are clienţi. Celor foarte puţini care se încadrează însă la un credit le-ar face mai bine (pe viitor) să se abţină (momentan) de la credit dacă nu vor să facă afaceri proaste, mai ales acum, când un eventual final al programului este prezentat ca pe o tragedie, şi nu ca pe un mecanism de autoreglare a preţurilor locuinţelor, deci ca pe o cauză a scăderilor de preţ ce ar urma după încheierea programului. Cei mai slabi de înger să îşi amintească faptul că acum câţiva ani tocmai frica de „preţurile caselor vor creşte, luaţi acum !” făcea ca preţurile să crească.

Imobiliarele, ultimul Caritas românesc

sursa foto

„De ce sunt încă scumpe apartamentele în România ?”

„De ce nu scad preturile apartamentelor ? Şi dacă scad, de ce nu scad mai mult, pana la prețul corect ?”

Am auzit în ultimii 4 ani de nenumărate ori întrebările de mai sus. Răspunsurile nu sunt totuși greu de găsit pentru cei cu mintea limpede.

Romanii au visat dintotdeauna la bani făcuți ușor. Dar pana la urma, cine n-a visat ? Însă ţepe precum am luat noi, romanii, mai rar prin alte părți.

În ultimii 20 de ani, s-a vorbit în România despre 3 mari escrocherii financiare: Caritas, SAFI, FNI. Se pare că nici una din ele nu a lecuit românii de pofta banilor obținuți facil. În mod ciudat, printre aceste tepe nu apar specificate și imobiliarele, poate si pentru că, spre deosebire de aceste trei scheme Ponzi, jocul nu e neapărat încheiat și poate continua (aproape) la nesfârșit:

Dacă în cazul Caritas, SAFI sau FNI jocul s-a încheiat când inițiatorul s-a hotărât să sisteze returnarea banilor depuși (Caritas),  rerăscumpărarea titlurilor (SAFI) sau răscumpărarea titlurilor de fond la valori ce nu au legătura cu realitatea (FNI), în cazul imobiliarelor nimeni nu poate spune la un moment dat că jocul s-a terminat cu adevărat.

Altfel spus, în cazul imobiliarelor, nimeni nu a fugit cu valizele cu bani (reale sau virtuale): nimeni nu a putut spune “De mâine, nimeni nu își va lua banii înapoi, și nici profitul promis, asta a fost tot, fraților, ați luat ţeapă !”. Ba chiar mai mult, dacă exista doritori (și există: proprietari, agenți imobiliari, dezvoltatori), schema poate continua la infinit. Tot ce trebuie este ca ultimii jucători implicați să găsească alți doritori cărora să le vândă casele, și, în cel mai rău caz, să își recupereze doar banii investiți, chiar și fără nici un profit, sau chiar și cu o mică pierdere. De aici și chinuiala ultimilor 3 ani, ajutată din plin de un stat darnic (pe banii tuturor), prin programul Prima Casă. Cei rămași cu buza umflata strigă disperați “Jocul continua, cumpărați !”, cei ce nu s-au băgat în joc încă mustăcesc de pe margine. Vânzătorii riscă însă să fie priviți și batjocoriți precum cei ce încearcă să vândă o mașină stricată drept una în stare bună.

Dacă un păgubit Caritas, SAFI sau FNI trebuie să se judece în instanţă pentru a încerca să își recupereze banii pierduți (şi asta fără prea mari șanse), un păgubit al imobiliarelor încă mai are șanse (teoretice) sa își recupereze banii blocați în locuințe.

Este posibil totuși ca cei ce au apartamente de vânzare sa găsească clienți la preţurile actuale ? Luând în considerare situația economica a ultimilor ani, e greu de crezut;  se știe că din 2008 numărul tranzacțiilor imobiliare a scăzut dramatic, prin urmare și numărul celor ce și-au recuperat banii este destul de redus.

Exista însa o altă cauză ce da speranțe ţepuiţilor din imobiliare: balonul imobiliar românesc, unul din cele mai umflate din lume, nu s-a spart datorită venirii crizei economice, cum ar crede unii, ci s-a dezumflat de la sine, precum orice specula ce și-a atins vârful: preţurile nu mai aveau unde creşte (peste 90.000 de euro o garsoniera în București ?!!?), și, prin urmare, preţurile nu se puteau duce decât în jos. Explicațiile logice sunt însa destul greu de digerat de cei ce și-au văzut banii blocați în case (și este, în mare măsura, de înțeles reacția).

Mai mult, imobiliarele au adâncit și mai tare criza din România: numeroase firme căutau să reinvestească profitul obținut din afaceri; ce alte business-uri produceau bani în deceniul tocmai trecut ? Imobiliarele ! Ce s-a întâmplat cu firmele, deja șubrezite de recesiunea mondiala, când imobiliarele și-au scăzut valoarea ? Și-au pierdut colacul de salvare (banii investiți în imobiliare) și au căzut și mai adânc în prăpastie.

De aici cercul vicios: firme cu probleme, falimente, șomaj în creștere, scăderea veniturilor populației, scăderea preţurile caselor pe care le poate plăti populația. Restul e istorie.