De ce preţul locuinţelor va scădea şi de ce ar trebui să strângem bani pentru bătrâneţe

În anul 1967, Nicolae Ceauşescu promulga decretul 770, ce avea să schimbe destinul multor familii din România: avorturile deveneau interzise iar anticoncepţionalele dispăreau în mod oficial şi deveneau extrem de greu de procurat. Natalitatea avea să crească (cei născuţi în perioada imediat următoare aveau să poarte numele de „decreţei”), Ceauşescu atingându-şi astfel scopul, mai ales în primii ani de după decret, dar creştea totodată şi numărul mamelor ce aveau să-şi piardă viaţa în urma unui avort clandestin şi primitiv, fără asistenţă medicală corespuzătoare.

După 1990 însă, odată cu liberalizarea avorturilor şi uşurarea accesului la anticoncepţionale, natalitatea României avea să scadă dramatic. Care este însă natalitatea normală ? Piramida ideală a populaţiei arată precum mai jos:

piramida_ideala

Graficul următor, realizat în 2006, arată că suntem departe de situaţia ideală. Deşi autorităţile au încercat să repare situaţia prin măsurile de după 2000 (introducerea indemnizaţiei de creştere a copilului), trendul descrescător s-a menţinut:

piramida

În ceea ce priveşte imobiliarele, prima afectată este piaţa chiriilor: se ştie că în marile oraşe, studenţii reprezintă o parte importantă a clienţilor, datorită numărului insuficient de locuri în căminele Universităţilor. Din cauza scăderii natalităţii, numărul potenţialilor studenţi s-a redus şi el dramatic începând cu 2009, fix anul în care cei născuţi în 1990 împlineau 19 ani, adică vârsta studenţiei, lucru dovedit şi de Universităţile ce se plâng de la an la an de scăderea numărului de studenţi. Tendinţa se observă şi prin scăderea preţului chiriilor, lucru pus de cele mai multe ori doar în cârca crizei financiare mondiale.

Ce ne aşteaptă pe viitor ? Pe termen foarte scurt, o scădere a numărului de tineri cumpărători de apartamente. Cererea a început deja să scadă din 2009, când proaspeţii absolvenţi de liceu ce nu au dorit să urmeze o facultate ar fi trebuit să achiziţioneze un apartament, dar fiind mai puţini numeroşi decât în anii trecuţi au lăsat mulţi vânzători fără clienţi (iarăşi nu e vina crizei pentru scăderea cererii, bat-o vina!), iar absolvenţii de facultate proaspăt intraţi în câmpul muncii (în vârstă de 22-23 de ani), clienţii de bază ai imobiliarelor, fiind din ce în ce mai puţini, vor reduce şi mai tare rândurile potenţialilor clienţi începând cu 2012-2013.

Pe termen lung, situaţia este şi mai tragică, dar de data asta nu doar pentru vânzătorii de apartamente, ci pentru noi toţi: datorită îmbătrânirii populaţiei, cei ce suntem acum în câmpul muncii, mai ales cei în jurul vârstei de 30 de ani, vom ajunge să primim poate nici măcar un sfert din pensia pentru care cotizăm acum, pentru că nu vor mai fi suficienţi cotizanţi la fondul de pensii în momentul în care vom deveni la rândul nostru pensionari (cea mai pesimistă prognoză calculează că vor exista 9 persoane inactive (pensionari şi copii) pentru fiecare individ activ).

piramida-50-ani

sursă grafice

Ce-i de făcut, prin urmare ? Două lucruri mari şi late:

  • refuzul (momentan) de a cumpăra şi a face credit pentru apartamentele supraevaluate (adică aproape toate apartamentele ce sunt acum la vânzare).
  • economisirea banilor ce ar trebui plătiţi pentru acest credit.

Exemplu concret: astăzi, cine ar cumpăra prin credit ipotecar un apartament de 2 camere în valoare de 50.000€ ar plăti în total, vreme de 30 de ani, cât ar dura creditul, aproximativ 100.000€ (rată lunară de 284€). Dacă presupunem că familia ce doreşte să cumpere amână achiziţia apartamentului cu 1 an şi alege să stea în chirie această perioadă, timp în care preţul de strigare al apartamentul ar scădea la 40.000€ *, rata pentru cei 40.000€ împrumutaţi ar fi tot de 284€, însă perioada creditului ar scădea la 19 ani. Banii ce s-ar fi plătit în următorii 10 ani băncii ar putea fi economisiţi pentru bătrâneţe, şi vorbim de 34.000€.

______________________________________

* nu are rost să discutăm aici motivele pentru care preţurile apartamentelor vor scădea, tocmai am enunţat doar unul dintre ele, adică natalitatea în scădere.

Anunțuri

10 răspunsuri la „De ce preţul locuinţelor va scădea şi de ce ar trebui să strângem bani pentru bătrâneţe

  1. Pingback: Totul va fi bine ! | Basme imobiliare

  2. Pingback: Cum te protejezi de criză ? | Basme imobiliare

  3. Ma gandesc sa cumpar o garsoniera in Bucuresti (zona centrala), cu speranta ca in 10 ani, pretul sa se aprecieze. Imi place foarte mult abordarea ta educata/informata si critica. Ma face sa merg inainte cu ochii deschisi. Daca mi-ai putea da cateva motive (in afara celor scrise) impotriva cumpararii acum (si a amanarii deciziei), as fi tare recunoscatoare. Multumesc.

    • Nu cred ca vom vedea cresteri de preturi nici peste 10 ani. Ar insemna sa pornim o noua bula si nu cred ca vom apuca asa ceva prea curand. Doar daca vom avea inflatie foarte mare, dar in acel caz cresterea nu e reala. Fie vom ajunge la un pret sustenabil si ne vom opri acolo (intr-un an-doi), fie vom avea scaderi mici, de cateva procente pe an, 5-10 ani de acum incolo.

      Daca ai citit ce am mai scris pe aici si nu esti convinsa, uite si parerile altora:

      De ce vor scădea preţurile locuinţelor – 15 consideraţii

      1. Apartamentele vechi devin mai vechi.
      a. Maximum maximorum 10% din locuinţele vechi vor fi izolate termic (programul guvernamental – de relativ succes în 2009, a sucombat anul acesta, iar nr. locuinţelor izolate în regie proprie nu e impresionant)
      b. o locuinţă dintr-un bloc comunist prin învechire nu capătă valoare (cum se întâmplă de ex. cu o casă din Toscana secolului XVI.)
      2. Venitul mediu real poate reîncepe să crească abia din 2013.
      Aici e suficient de spus că ar fi de recuperat o rată a inflaţiei de 20 % (2009-2012).Asta pentru ca veniturile din 2013 să le egaleze pe cele din 2008!
      3. Apartamentele greu dezirabile vor trage în jos preţurile.
      Se are în vedere aici nr. mare de oferte care includ: parter, et.4, et.9-10, cf.2 şi 3, zonele proaste, blocuri ante 1977. Actualmente acestea domină oferta. Astfel de proprietari sunt uneori panicaţi de cât de jos trebuie să scadă şi tot degeaba.
      4. Apartamentele prea mari vor trage în jos preţurile.
      Un apartament de 100 mp.nu e considerat mare în Occident. La noi el e mai greu de închiriat, are întreţinerea mare, iar familiile de tineri au în general un copil în plan (ironie – ele au fost concepute de comunişti pentru familiile mai numeroase)
      Cei care deţin apartamente cu 3- 4 camere sunt mai dispuşi să vândă acum decât cei care deţin 2 camere şi să lase din preţ.
      5. Apartamentele noi, nevândute de 2-3 ani deja, vor trage în jos preţurile.
      Deocamdată dezvoltatorii se complac în paleative:
      a. se înarmează cu răbdare – ţin la preţuri, dar plătesc agenţi care vând câte o locuinţă pe lună, mai plătesc şi publicitate.
      b. se înarmează cu iluzia că pot închiria scump.
      Cei care se înarmează prea mult s-ar putea să vândă chiar în pierdere…
      6. Apartamentele executate de bănci vor trage în jos preţurile.
      a. Datoriile populaţiei la bănci cresc de 2 ani continuu şi vor mai creşte uşor – spun optimiştii- vreo 6 luni.
      b. E un fapt notoriu că unele bănci cu morţi în dulap au amânat execuţii pentru a nu avea un bilanţ şi mai dezavantajos anul acesta.
      7. Îmbogăţiţii tranziţiei au deja vila lor.
      Politicienii, judecătorii şi şefii din poliţie, afacerişti din top 3000 (nu e o greşeală):
      a.fie au deja proprietăţi.
      b. fie construiesc în regie proprie.
      c. fie cumpără în străinătate
      d. fie unii dintre ei chiar vor să vândă ! din lipsă de cash sau pentru a se încadrada la pct.c
      8. Independenţii financiar nu vor salva piaţa locuinţelor vechi.
      Manageri tineri sau angajaţi IT:
      a.mobilitatea locului de muncă îi sfătuieşte să închirieze, chiriile fiind acum aproape decente.
      b.fie se vor îndrepta spre locuinţe noi (a căror piaţă va deveni un fel de nişă f.îngustă).

      (aici e linkul: http://balonul-imobiliar.blogspot.com/2010/12/ce-face-baietii.html?showComment=1291829439201#c7880740524555243224)

  4. Ai scris articolul asta acum aproape un an. Dupa exemplul tau, anul trecut un apartament de 2 camere era 50000 de euro si estimai ca anul asta va ajunge la 40000 de euro. Din ce se vede azi in piata nu prea s-a adeverit estimarea, pretul a ramas tot pe acolo si in plus s-au mai pierdut si banii pe chirie (aprox 2500 eur intr-un an). Si eu sunt pentru ieftinirea apartamentelor, nu sunt pentru a cumpara la preturile actuale mai ales prin credit dar se pare ca lucrurile in imobiliare nu merg chiar asa cum iese din analize, calcule si simulari si nu prea putem stii la ce sa ne asteptam.
    Pretul de 40000 cat estimai tu ca o sa fie anul asta, dupa cum a evoluat piata in ultimii 2 ani, eu cred ca o sa se atinga cam in 5 ani. Iar in cei 5 ani sa stau in chirie ar insemna aprox 10000. Eu daca as avea disponibili 50000 de euro (banii mei, nu credit) si as vrea sa cumpar un apartament, as cumpara acum, nu as mai astepta 5 ani, pentru simplul motiv ca per ansamblu nu castig nimic – tot ce castig prin ieftinirea apartamentului pierd pe chirie…
    Daca nu as avea banii si ar trebui sa apelez la un credit imobiliar…hmmm…poate as astepta chiar mai mult de 5 ani, dar daca as avea banii chiar nu vad ce castig eu personal daca astept pana ajung apartamentele la pretul dorit dand alti bani pe chirie…Poate ma lamuresti tu…

    • Cred ca stii termenul de „rostogolire a datoriilor”: cel ce are de dat bani inapoi imprumuta de la altul, plateste datoria, iar maine face acelasi lucru. Cam asa se face si in imobiliare, statul garanteaza creditele Prima Casa, amanand inevitabilul, doar-doar s-or mai gasi fazani sa pice in plasa (si inca mai pica, de aici si preturile). Cat va mai dura, nu stiu, dar eu sunt convins ca tot acolo vom ajunge. Faptul ca preturile nu au scazut inca nu exclude faptul ca vor scade, dimpotriva.

      Scaderile de pret nu sunt neaparat liniare, ci pot veni si foarte abrupt (vezi cazul 2008-2009, vreo 40%): cum crezi ca vor evolua preturile daca se introduce Noua Casa ? Dar daca bancile nu vor mai acorda Prima casa ? Cum ti se pare faptul ca desi preturile imobiliarelor nu scade suficient de mult, datoria Romaniei creste in mod constant ?

      Da-mi voie sa te contrazic in privinta „daca as avea bani sa cumpar la preturile actuale, as cumpara”. Abia cand economisesti sume importante de bani le intelegi valoarea. Evident, daca banii ar fi castigati la Loto sau mosteniti, poate ca ti-as da dreptate.

      Trebuie sa vezi problema un pic mai detasat, nu e vorba neaparat de preturile imobiliarelor, ci despre cum vrei sa-ti traiesti viata: vrei sa crezi ca nu ai nici un control asupra ei, ca doar altii ii pot influenta cursul sau sa te adaptezi si iti schimbi prioritatile din mers ? Daca visul omului e sa fie proprietar si atat (cu orice pret), nomal ca genul asta de calcule nu il misca. Daca vrea mai mult, alta e povestea. Unii considera ca a se adapta inseamna a plati preturile actuale. Altii spun ca daca un lucru e prea scump, inseamna ca ar trebui sa iti iei gandul de la el momentan.

    • Completare: n-as zice ca s-au pierdut banii de chirie. N-or fi scazut preturile cu 10.000€, dar cu vreo 2-3 mii tot au scazut (in cel mai rau caz).
      Si pretul nu e totul: numarul tranzactiilor e la fel de important. Una e cand se vand 100 de apartamente pe luna, alta cand se vand 10. Una e cand un proprietar sta la vanzare cu un apartament o luna, alta cand nici dupa 6 luni nu are clienti.

  5. Foarte tare, iti ador blogul, cred ca esti singurul roman care are creier… sau care il foloseste 😀
    Ar trebui ca toti romanii sa primeasca un link url cu adresa blogului asta, macar asa ar mai primi niste educatie financiara.
    😀

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s