Totul va fi bine !

Cam ăsta era dictonul după care se ghidau în viaţă românii (dar nu numai) până prin 2008. Unii, chiar şi acum. Totul va fi bine şi vom putea plăti ratele, preţurile apartamentelor vor creşte şi vom putea vinde cu profit oricând vom dori, putem să facem rate mari (fixe sau crescătoare) pentru că salariile vor creşte şi ne va fi foarte uşor să le plătim în viitor. Iar cei ce îndrăznesc să gândească altfel sunt doar nişte fricoşi ce nu vor să ia viaţa în piept. Desigur.

Mă întreb totuşi:

Dacă toată povestea cu „Totul va fi bine până la urmă” ar fi adevărată, de ce mai avem sistemul de pensii ? (de fapt, stai, şi ăsta e pe ducă). Dacă financiar vorbind viitorul e atât de bănos, de ce mai e nevoie să cotizăm la fondul de pensii din moment ce salariile vor creşte atât de mult încât vom trăi la bătrâneţe din banii ce vor veni din ce în ce mai mulţi în conturile noastre? Întreb şi eu, nu dau cu parul. Iar exemplul sistemului de pensii e doar unul, mai sunt şi altele.

Adevărul e că în cele mai multe cazuri, viitorul nu sună bine. După 35 de ani devine din ce în ce mai greu să te menţii competitiv pe piaţa muncii, mai ales acum, cu tehnologia şi tehnologiile care se dezvoltă ameţitor. Iar creşterile salariale ce vin (sau nu) acoperă de cele mai multe ori doar inflaţia. Nu mai vorbim de faptul că problemele de sănătate vor începe să apară, iar sănătatea costă din ce în ce mai mult (cum mai stă treaba cu co-plata în sănătate ?)

Românii, spre deosebire de alte naţii, nu au o istorie a creditelor pe perioade lungi. Cei care au contractat un credit în comunism (de prin 1975 încoace) nu au plătit decât maxim 15 ani, pentru că după 1990 creditele au putut fi achitate anticipat, datorită inflaţiei galopante, iar condiţiile de creditare erau oricum mult mai blânde, nu cele ale capitalismului sălbatic de astăzi.

Ce îl aşteaptă deci pe cel ce se încumetă astăzi la un împrumut pe 30 de ani ?

Scenariul optimist: Plăteşte rate 30 de ani. La 55-60 de ani a terminat cu ele. Îşi trăieşte apoi bătrâneţea din pensie.

Scenariul realist: Plăteşte ratele vreo 10 ani, după care nu mai este în stare (mai creşte dobânda, mai creşte cursul valutar). La 60-65 de ani, când ar trebui să iasă la pensie mai are încă vreo 10 ani de plată, pentru că banca i-a reeşalonat creditul pentru a putea să-şi permită rata. Când devine în sfârşit pensionar se trezeşte din nou că nu mai e în stare să plătească pentru că în loc să primească pensia întreagă, ia doar vreun sfert. Ar strânge banca de gât, dar nu mai are vlagă.

Totul va fi bine, zici ?

sursă foto

Anunțuri

Prima Casă – ce vă ascund băncile

Cineva mă îndemna acum aproape 2 luni să scriu despre Prima Casă: cât este de rentabilă, dedesubturile ei, statistici legate de cei care au contractat un asemenea credit (câţi nu mai pot plăti ratele) ş.a.m.d. Fără să mă declar expert în problemele programului, pot spune câteva lucruri pe care le-am auzit mult prea rar (spre deloc) prin media.

sursă foto

Prin urmare, ce gogoşi se mănâncă în legătură cu Prima Casă ?

  • În loc să plăteşti lunar chirie pentru un apartament, cu aceeaşi sumă poţi plăti rata pentru acelaşi apartament achiziţionat prin programul Prima Casă

Dacă apartamentul de 2 camere pe care vrei sa îl cumperi presupune un credit pe 30 de ani, cu o rată egală cu chiria pe care o plătești lunar, faci o afacere proastă. Unii spun că preţul unui apartament ar trebui să fie 100 de chirii lunare (şi că peste e speculă), alţii că rata devine o afacere bună dacă e egală cu chiria, în cazul unui credit constituit pe 15-20 de ani, sau dacă rata pe 30 de ani este la 50-75% din valoarea chiriei (și dacă există premisele menținerii pe întreaga durată a creditului la valoarea respectivă: dobândă fixă, credit în moneda în care este plătit clientul etc). Este cazul Primei Case ? Nu prea.

În plus, nu cumperi când preturile sunt încă în scădere. Ce te faci dacă scăderea de preţ într-un an e dublul chiriei pe care ai plăti-o în anul respectiv ?

Mai mult, un lucru care se neglijează foarte des: rata egală cu chiria presupune un risc. Dacă îţi pierzi serviciul, chiar şi pentru câteva luni, rata nu prea îţi oferă opţiuni. Chiria, însă, da: dacă stai în chirie la 2 camere te poţi muta la o cameră, sau poţi subînchiria una din camere etc. Exemple legate de cat de bună afacere devin creditele în general, să tot fie: 1, 2, 3. În ce priveşte Prima Casă, lucrurile stau încă bine, dar să nu uităm că cei mai mulţi mai au de plătit vreo 27 de ani.

  • Avantajul programului Prima Casă este 3,96% marja de dobândă fixă pe toată perioada creditului

Se încearcă o manipulare fină, cum că dobânda creditului ar fi fixă. Nu este ! Dobânda reala (Dobânda Anuală Efectivă, prescurtată DAE) este compusă din:

DAE = Marja bancă (fixă) + EURIBOR 3M (variabilă)

În septembrie 2012, DAE pentru un credit Prima Casă era în jur de 4,2 % (3,96% + 0.25%), în funcţie de banca aleasă. EURIBOR 3M (euribor la 3 luni) a avut însă în trecut valori mult mai ridicate, de 5,4%, adică cu 5,15% mai mult decât în momentul de faţă ! (click pe grafic pentru mărire):

sursă grafic

Ce presupune o eventuală revenire a EURIBOR 3M la această valoare ? DAE va deveni 9,4%, ducând , în cazul unui credit pe 30 de ani, la o creştere a ratei cu 70%  ! (iar în cazul unui credit pe 25, 20 sau 15 ani – o creştere a ratei cu 60%, 51%, respectiv 39%).

Poate clientul să suporte o asemenea creştere a ratei ? Având în vedere că de obicei rata este aleasă pe principiul „iau toţi banii pe care mi-i dă banca”, e greu de crezut.

  • O multitudine de categorii de venituri de luat în calcul
  • Grad de îndatorare maxim 67%

Cum este acest lucru în avantajul clientului ? Banca ar trebui să se asigure că respectivul client va fi în stare să îşi plătească ratele, orice s-ar întâmpla, adică va fi încă solvabil şi când una din sursele sale de venit va dispărea (soţul/soţia îşi pierde serviciul etc). Atitudinea „sigur nu mai aveți nişte bani prin buzunare, de care aţi uitat ?” este tocmai opusul, şi sună mai degrabă a „hai să ne prefacem că vă permiteţi acest credit şi după aceea vedem noi cum vă facem să plătiți”.

  • Creditul Prima Casă beneficiază de garanţia statului” (NB: garanţia era 100% până la Prima Casă 3 şi este 50% la Prima Casă 4)

Cea mai gogonată dintre toate, pentru că mulţi clienţi pleacă acasă cu ideea că, în cazul în care nu vor mai reuşi să plătească ratele, statul va plăti în locul lor. Nimic mai fals ! Această garanţie a statului este în favoarea băncii, nu a celui ce a contractat creditul. Cum vine asta ? Pai orice instituţie bancară ce împrumută unui cetăţean un leu îşi asumă riscul de a nu mai primi înapoi respectivul leu plus dobânda aferentă. De aici şi dobânzile mai mari, în cazul țarilor cu risc mare, precum România. În cazul de faţă, pentru a convinge băncile comerciale să acorde credite românilor, statul se oferă (pe banii noştri, a plătitorilor de taxe şi impozite) să acopere pierderile băncii în cazul în care clientul Prima Casă devine rău platnic.

Ce se întâmplă deci în cazul în care nu mai poţi plăti creditul imobiliar ? Statul român plăteşte băncii 50% din soldul finanţării şi apoi execută imobilul, de unde poate să îşi recupereze (sau nu) paguba. Statul garantează doar 50% din valoarea creditului, şi recuperează doar 50% din pierdere.

Când se ajunge la această situaţie ? Banca poate solicita plata garanţiei de la stat dacă există o întârziere de plată mai mare de 90 de zile. Ulterior, statul îşi recuperează pierderea prin executarea silită a clientului. Procedura aplicata va fi cea aferentă recuperării oricărei datorii neachitate la bugetul de stat. Împrumutatul dă în scris băncii că poate lua bani din contul său de salariu, în cazul în care nu îşi mai poate achita datoriile (e nevoie totuşi ca o instanţă să permită băncii poprirea ratelor din contul respectiv).

  • Fără comision de acordare sau gestionare lunară

Mulţumim foarte mult băncilor că, pe lângă dobânda pe care o aplică, nu mai cer şi alţi bani. Îmi poate explica cineva rostul comisionului de acordare a creditului ? Sau a celui de gestionare lunara ? Dobânda nu se plăteşte tot lunar ?

  • Asigurarea extinsă pentru toate riscurile a imobilului ipotecat, cesionată în favoarea statul român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și a băncii – obligatorie

Deci clientul plăteşte asigurarea, dar ea este cesionată în favoarea statului român, nu a clientului. Nimic în neregulă, evident.

  • Avans de doar 5%

L-am auzit pe Moise Guran vorbind zilele trecute despre Prima Casă, la o oră de maximă audienţă, întrebându-se de ce românii aleg programul în locul celorlalte credite imobiliare. Tot el răspundea că asta se datorează dobânzii mai mici şi avansului minuscul. Nici o vorbă însă despre faptul că fără Prima Casă am fi avut preţuri mai mici. Adică mici minciuni prin omisiune (nu prezinţi dezavantajele dar menţionezi avantajele, care până la urmă, dacă sunt disecate cu atenţie, tot dezavantaje se dovedesc a fi). Manipulăm fin, dar manipulăm, carevasăzică.

Partea a 2-a, aici.

Există viaţă fără agenţi imobiliari ?

Sau „cum să găseşti chirie şi să cumperi un apartament fără ajutorul agenţilor imobiliari”. Despre agenţi am mai vorbit, dar azi vom vedea cum şi dacă ne putem descurca fără ei. Scuipăm în sân şi purcedem.

Există metode clasice de păcălit agenţii imobiliari (mers la vizionare în locul clientului final), dar consider că asemenea metode sunt de ocolit dintr-un singur motiv: îi face pe bieţii oameni să se simtă utili (hei, şi hârtia igienică e utilă, nu ?) sau folosiţi, înşelaţi, furaţi (la fel ca şi hoţii de buzunare prinşi cu portofelul altuia în mână, la 5 minute după ce l-au „găsit”. Cu siguranţă şi ei se simt furaţi când rămân fără „pradă”).

Păi cum, vor spune unii agenţi, vă folosiţi de serviciile noastre şi nu vreţi să plătiţi pentru ele ?
Ce să zic:  singurul motiv (în cele mai multe cazuri) pentru care agenţii imobiliari mai au clienți este acela că respectivii clienţi nu au de ales, pentru că nu găsesc decât anunţuri de intermediere, şi nu cele postate de proprietari, ce sunt preluate urgent de agenţii. E ca şi cum ai încerca să mergi pe un trotuar plin de rahaţi de câine: nu-i vina ta că ai nimerit în ei, dacă sunt peste tot. Dar staţi fără griji, dragilor, când vom avea nevoie de serviciile unui agent imobiliar vă vom anunţa noi. Până atunci staţi cuminţi în băncile voastre, cu gramatica de clasa a 5-a în mânuţe. Nu e atât de grea pe cât pare.

Deci ce alte metode eficiente şi cinstite ne mai rămân ? Pe lângă clasicele căutări pe internet, care ne duc de cele mai multe ori tot către anunţurile agenţilor, ar fi vreo două:

Publicarea de anunţuri pe situri de specialitate

  • Situri pe care oricine poate posta anunţuri sunt destule. Specificaţi clar ce anume căutaţi (număr camere, mobilier, dotări, preţ) şi menţionaţi „Exclus agenţiile imobiliare”. Sau, dacă aveţi totuşi un suflet mare şi vreţi să daţi un colţ de pâine unui agent, specificaţi comisionul pe care sunteţi dispus să îl plătiţi pentru plimbarea până la uşa proprietarului şi câteva bolmojeli de genul „deci are termopan, aragaz aproape nou, e aproape de mijloacele de transport în comun”: 100, poate 200 de lei, dar nu mai mult. Îi vor ajunge cât să nu moară de foame şi să poată merge la nişte cursuri de orientare profesională.
  • Costuri ? De obicei zero, pentru că publicarea anunţurilor nu costă nimic.
  • Rată de succes ? Medie, există destui proprietari ce nu folosesc un computer sau nu au acces la internet.

Publicarea de anunţuri în ziarele locale

  • Orice oraş are cel puţin un ziar local ce publică contra cost (unele chiar şi gratuit) anunţuri de tot felul.  Se aplică aceleași reguli ca şi în cazul anunţurilor online.
  • Costuri ? Relativ mici, maxim 10 lei pentru o zi de publicare a anunţului.
  • Rată de succes ? Destul de mare, deoarece majoritatea proprietarilor vor citi mai ales anunţurile din ziare. Din fericire, anunțurile din categoria „Caut chirie” sunt mult mai puţine decât cele cu „Ofer chirie”, proprietarilor fiindu-le mult mai uşor să găsească un client.

Fluturaşi în cutiile poştale

  • Am auzit adesea oameni plângându-se că doresc să cumpere un apartament, dar nu găsesc nimic decent fără o agenţie imobiliară. „Păi aţi încercat să lăsaţi fluturaşi în cutiile poştale din blocurile în care v-ar place să locuiţi ?” „A, nu, asta nu am încercat !” De ce ? Nimeni nu ştie. Metoda merită încercată în cazul cumpărării unui apartament, în cazul închirierii proprietarii nu vor prelua corespondenţa decât foarte rar.
  • Costuri ? Printatul unei foi A4 costă aproximativ 50 de bani, şi poate cuprinde vreo 24 de fluturaşi, suficienţi pentru a alimenta măcar jumătate din cutiile poştale ale unei scări de bloc. 400 de scări înseamnă 200 de lei.
  • Efort ? Presupunând că există un număr de 100 de blocuri de interes (adică 200-300-400 de scări) şi că puteţi implica şi familia sau 1, 2 prieteni, adică în total 3-4 persoane, că lăsatul fluturaşilor nu durează mai mult de 5 minute per scară, putem considera că se acoperă 50 de scări pe oră, adică toate blocurile dorite într-o singură zi (maxim două, în cazul oraşelor foarte mari). O zi din viaţa voastră şi un cost de maxim 200 de lei în locul plăţii unui comision de cel puţin 1000€, cât taxează acum o agenţie imobiliară. Pare un târg profitabil, nu ?
  • Rată de succes ? Teoretic, destul de mare. Singurii ce nu pot fi interpelaţi prin această metodă sunt vânzătorii ce nu locuiesc în apartamentul pe care îl au spre vânzare. Dar chiar şi aşa, la ce seceta de cumpărători este acum, s-ar putea să mai afle de la câte un vecin că există doritori ce nu doresc să lucreze cu agenţi imobiliari.

Dacă mai ştiţi şi alte metode, nu fiţi egoişti şi dezvăluiţi-le !