Prăbuşirea imobiliarelor: blestem sau binecuvântare ?

Trăim vremuri tulburi, e clar. Suntem în plină recesiune. Mă rog, criză economică. Şomajul e în creştere, unii se tem de un posibil război, alţii de inflaţie cum nu s-a mai văzut de mult, de o posibilă criză alimentară mondială. Dar nu, nu ăsta e principalul pericol. Nici pe departe ! Dacă pică piaţa imobiliară ne-am ras cu toţii, nu mai e nici o speranţă, totul e pierdut. Pe cuvânt ! Am citit eu pe internet !

Tot circulă prin online, mai ales pe bloguri mai mult sau mai puţin obscure, ideea că inevitabila prăbuşire a pieţei imobiliare nu e de dorit, pentru că va trage toată economia în jos. Imobiliarele sunt motorul economiei – zic unii, imobiliarele sunt barometru economiei – zic alţii – iar dacă imobiliarele merg prost, nici restul economiei nu o va duce prea bine – zic toţi cei în cauză.

În primul rând, să vedem ce se înţelege prin prăbuşirea pieţei imobiliare. Cumpărătorii se referă la scăderea preţurilor până acolo unde vor deveni acceptabile pentru majoritatea populaţiei. Majoritatea săracă a populaţiei, să nu ne amăgim, ăştia suntem, fuduli, dar săraci, 80% din salariaţi câştigă cel mult salariul mediu pe economie, adică undeva în jur de 1500 lei (cui nu-i convine, să-şi ducă apartamentele la vânzare în locuri cu salarii mai mari). Vânzătorii (oricine ar fi ei: persoane fizice, investitori diverşi, dezvoltatori imobiliari, agenţi imobiliari) se referă la stoparea creditării, îngheţarea programelor de genul Primei Case sau cine ştie ce colaps bancar. Aceştia din urmă bocesc precum cele 2 toante din povestea cu drobul de sare al lui Creangă, spunând că scăderea preţurilor şi/sau frânarea creditării vor veni la pachet cu alte catastrofe precum războaie, şomaj (?!?) şi alte nefericiri sau molime (probabil impotenţă, infertilitate, reumatisme şi dureri acute de şale). Totuşi parcă era o vreme când apartamentele se cumpărau şi fără bănci prin România, nu ? Îmbătrânim, uităm, ce să facem..

Personal, când mă gândesc la prăbuşirea preţurilor (sau, ca să le facem pe plac respectivilor – a pieţei imobiliare), îmi vin în minte următoarele:

  • stoparea programelor de creditare de tip subprime (Prima Casă)
  • acordarea de credite imobiliare doar cu avans de minim 25%
  • acordarea de credite exclusiv în moneda naţională (adică leu, nu euro)

Când cele 3 puncte de mai sus vor fi îndeplinite (sau măcar 2 din 3), preţurile vor scădea, devenind sustenabile pentru majoritatea cumpărătorilor. Aşa zisa prăbuşire va însemna de fapt două lucruri: mai multe tranzacţii şi preţuri mai mici, în locul normalităţii de acum (tranzacţii puţine dar la preţuri ridicate). Da, pentru început numărul tranzacţiilor ar scădea şi mai mult, dar când oferta se va întâlni cu cererea solvabilă, vom reveni la normal.

În al doilea rând, să vedem cine are de suferit din scăderea preţurilor: cumpărătorii nu au nimic de obiectat, ba din contră, e evident. Dar avem cealaltă tabără, a vânzătorilor şi intermediarilor (bănci comerciale, agenţi imobiliari). Să îi luăm pe rând:

Vânzătorii (persoane fizice):

Unii au spre vânzare apartamente cumpărate înainte de umflare balonului imobiliar, adică până în 2004. În principiu, nu au nimic de pierdut pentru că ar vinde la un preţ cel puţin egal cu cel de la cumpărare. Ar ieşi probabil cu ego-ul şifonat din tranzacţie pentru că nu au vândut în 2007, cum a făcut Gicu de la 5, dar cam atât. Efecte în economia naţională ? Ei, aş ! Dacă ar fi luat mai mulţi bani i-ar fi cheltuit oricum pe mâncare, maşini, electronice. Toate de import, evident, prin urmare mai mulţi bani ar fi ieşit din ţară. Efecte negative doar pentru economiile celorlalte state, dar nu le purtăm noi de grijă.

Ar mai fi cei ce au cumpărat în plină bulă imobiliară. Aici e mai dureros: cei ce vor să vândă ţin strâns în braţe pe „atât am dat pe el, cu atât îl vând !”. Au două opţiuni: fie nu mai vând deloc (dar nu e atât de simplu când respectivul apartament se dorea bani de zile negre, iar zilele negre bat la uşă), fie să vândă în pierdere, asumându-şi practic un soi de faliment personal. E greu de acceptat a doua soluţie, dar cumpărătorii nu au de ce să plătească pentru deciziile nefericite luate de alţii.

Dezvoltatorii imobiliari:

Multe lacrimi şi suspine aici, pentru că sunt mulţi bani implicaţi. Şi nu pentru că s-a construit foarte mult, ci pentru că s-a construit foarte scump (ma rog, mai ieftin de cât ar vrea dumnealor să se ştie, dar tot relativ scump, pentru că înainte de 2008 nimeni nu se gândea la costuri din moment ce piaţa „plângea” după imobile noi).

Ce se va întâmpla cu dezvoltatorii dacă preţurile vor scădea şi mai mult ? Unii deja au dat faliment sau sunt în insolvenţă, probabil că acelaşi lucru îi aşteaptă şi pe cei care mai supravieţuiesc încă. De ce ar influenţa asta negativ economia ? În principiu, orice afacere ce dă faliment este o pierdere pentru economie (creşterea şomajului, încasări din taxe diminuate etc), dar în acelaşi timp falimentul e tocmai anticorpul, mecanismul de autoreglare ce scapă economia de paraziţi. Cam aici bat cei cu imobiliarele şi motorul economiei; totuşi, din moment ce nu s-a construit foarte mult, nu văd cum ar influenţa economia ţării într-o măsură atât de mare. Aaa, avem demnitari ce şi-au investit agoniseala în imobiliare. Nu-i bai, găsesc ei alte vaci de muls, se pricep.

Băncile comerciale

Nu, nu e nevoie ca băncile să dea faliment pentru ca preţurile să scadă, nici ca băncile să nu mai acorde credite populaţiei, şi nici nu vor da faliment dacă preţurile vor scădea. Tot timpul vom avea indivizi cu surplus de bani şi alţi indivizi ce vor avea nevoie de bani: la modul cel mai simplist, băncile nu fac decât să ia banii de la primii (prin depozite) şi să îi împrumute celei de-a doua categorii (prin credite). De fapt, singurul motiv pentru care o bancă poate da faliment e panica deponenţilor ce doresc să îşi ia toţi banii înapoi, în aceeaşi zi. Dar asta nu are neapărat legătură cu imobiliarele.

Ce se va întâmpla deci cu băncile dacă preţurile vor ajunge la nivelul corect ? Ce catastrofe s-ar dezlănţui dacă apartamentele cu 2 camere din România s-ar vinde cu 10-15 mii de euro ? Băncile ar ajunge să acorde credite imobiliare de maxim 10-15 mii de euro, nu 40.000€, cât este astăzi media în cazul Primei Case. De unde tragedia ? Majoritatea băncilor existente astăzi pe piaţa românească nu erau prezente aici până prin 2003-2004 (când preţurile au început să o ia razna) sau nu acordau credite imobiliare deloc (deci, vorba aia: nu mi-e frică de moarte, am fost mort milioane de ani înainte să mă nasc şi nu ţin minte să-mi fi fost foarte rău). De ce le-ar supăra atât de tare acest lucru acum, din moment ce au destule credite acordate deja populaţiei, ce ar trebui să le menţină fluxul de bani măcar încă vreo 20-25 de ani ? Da, efecte secundare există: dacă valoarea locuinţelor scade, s-ar putea ca unora să le treacă prin cap să nu mai plătească creditele contractate pentru cumpărarea lor. Dar asta nu e neapărat în interesul clientului, iar băncile sunt oricum acoperite, şi-au calculat riscurile.

Agenţii imobiliari

Cum bieţii sunt plătiţi procent din valoarea locuinţelor vândute (cei care mai sunt plătiţi), e evident că nu îşi doresc o scădere a preţurilor. Totuşi, tot răul spre bine: la preţuri normale vor avea mai multe tranzacţii, prin urmare veniturile lor ar trebui să fie la acelaşi nivel. Ar fi totuşi o problemă: mai multe tranzacţii înseamnă mai multă muncă, de aici probabil jalea lor. Şi cum lenea e cucoană mare…

***

Prin urmare, cred că putem dormi liniştiţi: drobul de sare nu va omorî pe nimeni în cădere. Cel mult va cădea în capul celor ce visează încă la vremuri frumoase, cu preţuri de doua-trei mii de euro pe metrul pătrat. Să sperăm că-i va trezi din somn.

Anunțuri

17 răspunsuri la „Prăbuşirea imobiliarelor: blestem sau binecuvântare ?

  1. Doo vorbe sa va mai spun:
    1. Cresterea aberanta a preturilor s-a datorat si… capsunarilor. Stiu ca o sa primesc injuraturi, dar asta este! Cica au intrat bani in RO de la ei. Si unde s-au dus? Prea mari investitii nu s-au facut, poate niste carciumi pe la sate. S-au dus in consum si in imobiliare, acolo s-au dus.
    2. Din punctul meu de vedere, acel boom imobiliar a fost bun. De ce? Fiindca eu montez echipamente de securitate electronica (senzori, camere video, stiti voi). Caderea pietei imobiliare m-a cam lsat pe drumuri, recunosc. Dar si pe altii, ca asa e viata. Pacat, o impulsionare in domeniul constructiilor ar fi totusi necesara.

    • Da, e adevarat cu capsunarii. Trist dar adevarat. Unii si-au facut case imense in care mie fie locuiesc inca, fie locuiesc dar ocupa doar jumatate din ea.

      In principiu, e adevarat cu impulsul in constructii. Dar sa se construiasca cum trebuie, altfel tot degeaba.

    • ai dreaq capsunarii astia domn`le…aduc ei bani in RO. „sa-ti fie rusine Dinu Patriciu”. si mai stiu eu unii care tot asa aduc si aia bani, militarii aia cu misiunile lor cu tot…daca le place asa de mult, de ce nu raman frate in Afghanistan??
      iar apropo ca au bagat banii aia in case in care nu stau (sau n-au avut alti bani sa le termine) asta e tot pt ca sunt capsunari si nu savanti care sa lucreze la CERN sau pe la alte centre de fizica cuantica. adica atat i-a dus capu pe ei sa investeasca (prost, dar aia ei platesc prostia lor).
      din pct meu de vedere e bine ca au intrat bani in RO. e pacat ca n-au avut aia mai mult cap la CUM sa-i foloseasca.
      iar la punctul 2, ca si lucratorii in domeniul securitatii electronice au de suferit ca a cazut piata imobiliara, am si eu o intrebare „naiva”: cum domn`le, nu doar ajentii imobiliari si bankerii aia ai dreaq sufera dupa spargerea bulei? hmmm, ciudat. eu asa credeam.
      PS: 80% din ideile de pe blogul asta le consider f bune. criticile astea se refera doar la restul de 20%. daca as descuta si aplauda tot ce imi place de aici, ar dura mult mai mult 🙂

      • @ Incognito, @ Tudor:
        Exista destui care au ramas fara locuri de munca, dar nu pentru ca balonul imobiliar s-a spart, ci pentru ca nu e lasat sa se dezumfle cum trebuie. De ce spun asta ? Pana in 2007 se cumparau apartamente si rezulta ca cei ce montau echipamente de securitate electronica (doar un exemplu) aveau inca de munca. S-a ajuns la maximul preturilor suportate, dupa care a venit scaderea preturilor. Acum ele sunt inca sustinute de catre Prima Casa, de aici si numarul mic de tranzactii si implicit cererea mica de echipamente de securitate electronica (daca lumea nu are bani de case, nu are nevoie nici de alte lucruri pentru casa)
        Daca balonul va fi lasat sa se dezumfle, adica sa scada preturile, oamenii vor putea cumpara din nou locuinte si cererea de echipamente va creste.

        @ Tudor: Nu te sfii sa critici ideile de pe aici. Nu detin eu adevarul absolut si chiar imi doresc dialogul.

  2. 1. Nu va ajunge 10-15.000 eur un apt de 2 camere dar 25.000 eur ar fi o valoare apropiata de realitate (deci undeva la 500 eur/mp care acopera costul terenului, costul cladirii si profit 20% pentru dezvoltator). Asta ar fi un pret mediu si de aici variatii pe tema -nou/vechi, central/cartiere etc.
    2. Daca statul chiar ar vrea sa faca ceva in acest domeniu, ar putea cel mult sa incurajeze sectorul constructiilor noi -practic asta inseamna forta de munca angajata (si verificari ca aceasta sa nu lucreze la negru), vanzari de materiale de constructii si implicit tva etc. In plus un plafon mai mic de garantare (tot undeva la 25000 eur).

    • 1) Era doar un exemplu extrem, relativ la ce tragedie ar fi pentru banci sa scada preturile.
      2) Pai Prima Casa asta a incercat, sa scape dezvoltatorii de apartamentele construite deja si sa incurajeze eventual alte constructii . Dar, dupa cum observi si tu, plafonul ales a fost prea ridicat.

  3. Cateva lucruri care nu sunt chiar asa:

    „băncile nu fac decât să ia banii de la primii (prin depozite) şi să îi împrumute celei de-a doua categorii (prin credite).” -> Schema e mult mai complexa de-atat. Daca schema ar fi asa, n-ar exista inflatie. Banca nu e un intermediar intre cei cu bani si cei fara bani, sistemul fianciaro-bancar e ceva mai complex de-atat.

    „dacă valoarea locuinţelor scade, s-ar putea ca unora să le treacă prin cap să nu mai plătească creditele contractate pentru cumpărarea lor.” -> Romania nu e SUA. Romania nu are legea falimentului personal. Un credit luat, trebuie dat inapoi si este garantat cu Ipoteca pe bunul cumparat si cu TOATE BUNURILE mobile si imobile prezente si viitoare… Ar fi bine sa te duci la banca sa le lasi cheia de la casa pe birou si sa le zici „arrivederci”… ai imprumutat 10000 de euro? platesti dobanda si principal, eventual penalizari, conform contractului, pana la stingerea debitului, ipoteca nu inseamna decat ca banca e prima care „se indestuleaza” din eventuala executare a acelui bun, daca nu-i ajunge, intra in concurenta pentru restul debitului cu ceilalti (eventuali) creditori. Si la bunuri intra si veniturile salariale.

    Ca o completare: Lumea a existat si inainte de criza imobiliara si cea a datoriilor suverane, o sa existe si dupa…

    Per total, caderea preturilor in imobiliare nu este nici blestem nici binecuvantare, doar ca oamenii au devenit extrem de speriati de viitor, de ziua de maine, vor „siguranta”… De ce? Cu o moarte toti suntem datori…

    • Pai am zis ca problema cu banii e mai complexa decat atat, dar in esenta, cam asta e activitatea lor. Daca nu ai deponenti, nu (prea) ai ce credite sa oferi, daca nu ai cerere pentru credite, nu (prea) ai ce sa faci cu depozitele. Exista substraturi, e evident. Unii ar zice ca inflatia e tocmai motivul pentru care exista bani pentru plata dobanzilor. Altfel, de unde scoti masa monetara suplimentara pentru a le plati ?

      Da, noi nu avem legea falimentului personal, de asta zic ca nu prea e in interesul clientului sa nu mai plateasca (exista popririe pe conturi etc). Dar o asemenea actiune, generalizata, creaza totusi probleme bancilor, pentru ca oamenii pot pleca din tara, lucra la negru etc.

  4. Nu cred ca substratul e asta. Lumea se refera la prabusirea imobiliarelor ca la o veriga dintr-un lant: cad imobiliarele, cade si piata muncii. Deci adios case la preturi ‘normale’. Cam asta ar fi.

    • Pai si care e legatura, ca eu nu o vad. De asta am incercat sa despic firul in patru. Nu prea vad cum cade piata muncii, sunt prea putini implicati in imobiliare. Abia cand preturile vor cadea si vom avea din nou tranzactii vor avea de munca zidarii, faiantarii si toti cei ce au de munca atunci cand isi cumpara omul casa noua.

      Da, daca vor veni vremuri mai aiurea decat cele de acum (si vor veni), preturile caselor vor scadea, pentru ca grijile vor fi altele. Dar asta e efectul, nu cauza ! Altfel spus, nu va pica cerul pe noi cand vom avea preturi normale, ci mai degraba atunci cand va pica cerul pe noi, si preturile caselor se vor prabusi.

      Altfel cum iti explici ca sunt tari destule in care preturile locuintelor sunt sustenabile, dar oamenii au o economie functionala ?

  5. 🙂 Intr-adevar, m-am exprimat gresit. Nu m-am referit ca va cadea din cauza lipsei de constructii, ci din cauza unor conditii economice iminente. si atunci cand totul se prabuseste in jurul tau, chiar daca o locuinta ajunge 10K, salariul va fi in consecinta, deci oricum nu-ti vei permite (sper totusi sa se ajunga la o echilibrare a situatiei, nu ca acum cu prima casa)
    Si ca sa raspund si la intrebarea justa – „care e pretul corect in imobiliare” -este acela pe care si-l permite majoritatea, incluzand un grad de indatorare acceptabil ( nu 70% cum e acum!!!!). Oricum, in Bucuresti in anii 2003-2004, inainte de credite, un apartament mediu de 2 camere era cam 12-15k. Si salariul mediu am impresia ca era cam 8-10 milioane.

    • Exact, pretul corect e dat de salariile majoritatii, de aici si calculul facut in primul articol de pe blog.
      Eu stiam ca la inceputul lui 2004 salariul mediu era de vreo 5.700.000 lei (nu stiu cat de exacte sunt datele, dar din cate stiu, cam pe acolo erau), la un curs de 41.000 lei un euro (adica vreo 140€). Azi e vreo 340€. Daca am pastra raportul salariu/apartament, ar trebui sa coste azi maxim 29.000-36.000€. A, si mai punem la socoteala ca azi e criza mare, in 2004 nu era.

      • Ce criza frate?!.. Ca se circula bara la bara…cluburile sunt pline, terasele si mall-urile la fel, pe Valea Prahovei e full in fiecare week-end si sunt scoruri acolo destul de mari…deja romanii isi fac concediile la greu pe plajele din occident…se sparg o gramada de bani pe tot felul de distractii si telefoane de fitze…chiriile sunt mai mari decat la o rata Prima Casa asa ca sincer nu prea vad sa scada preturile la apartamente in viitorul apropiat… poate la alea in zone bau-bau gen Ferentari, Ghencea etc. pe unde predomina coloratii. Poate in oraselele de provincie unde e cam totul pus pe butuci si nu prea se invarte nicio smecherie…

        • Partial e adevarat ce spui, dar:
          1) In 2004 nu aveau atat de multe credite in derulare
          2) In 2004 nu aveai credite restante (acum avem destule)
          3) Somajul cred ca era un pic mai mic s.a.m.d.

          Nu te poti lua numai dupa ce vezi pe strada. Exista indicatori economici care evalueaza situatia. Pana la urma, omul poate sa o arda in cluburi, dar daca are restante la banca, situatia nu e chiar roza.

        • E adevarat ca situatia nu mai e asa roza ca in 2004 dar apartamentele ok situate in zone bune, cel putin in Bucuresti nu prea cred sa mai scada pretul. Eu, de ex. caut sa cumpar asa ceva cam de o luna ca parca nu prea ma mai pasioneaza statul cu chirie si ce apare bun (cel putin din poze si zona) se da foarte repede. La unele nici n-am mai apucat sa ma duc la vizionare ca mi s-a spus la telefon „s-a dat”…Cel mai bine e sa primesti mostenire!:)

        • Pai atat timp cat exista cerere mare pt locuintele bune logic ar fi sa nu mai scada. Ma repet, depinde mult de zona…Nu stiu cum se face dar sunt destui cu bani sau cu salarii rezonabile. Aparent criza, recesiune etc. Si eu speram sa scada mai drastic preturile dar pana nu scad chiriile sa tempereze interesul pt achizitionare de locuinte nu prea vad cum o scadere substantiala.

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s