Buy to rent

Printre sarmale, droburi şi cozonaci, parcă ar merge şi un pic de imobiliare.

Acum vreo săptămână, un prieten ce mă aude vorbind destul de des despre subiectul mai sus menţionat, mă întreabă următoarele:

Eu am să mă însor la anu’. Am apartament de la părinţi, dar mă gândeam să fac o rată – să cumpăr altul – şi să îl dau la închiriat. Cu banii luaţi pe chirie plătesc rata, iar după ce termin creditul fie îl vând, fie iau bani lunar din chirie pe care îi pot cheltui după bunul plac. Ce părere ai, e o idee bună ?

buy to rent

Asta e genul de întrebare la care eu nu am decât un răspuns: Tu unde ai fost în ultimii ani, omule, pe partea întunecată a lunii ?! Dar ăsta nu e argument civilizat şi e normal că trebuie făcut un calcul. Mai ales că se mai găsesc şi prin presă adormiţi care să bată câmpii despre subiectul de faţă.

„Buy to rent” denumeşte acţiunea de a cumpăra un imobil şi a-l da spre închiriere. Tot prin presă am mai citit despre unii care s-au ocupat cu treburi de genul ăsta dar au luat-o în drob de buni învestitori ce erau. Pentru a fi cu adevărat profitabilă, o asemenea afacere trebuie să îndeplinească cel puţin una din următoarele condiţii:

  • proprietarul să deţină mai mult de o locuinţă pentru închiriere.
  • imobilele oferite pentru închiriere să fie cumpărate cu banii jos (fără credit).
  • imobilele să fie cumpărate la un preţ redus sau într-o perioadă în care sunt semne clare că preţurile vor creşte în viitor. De exemplu, cine a cumpărat un apartament în anul 2000 la preţul de 10.000€ şi-a recuperat banii prin chirie mult mai repede decât cel ce a cumpărat în 2005.

Dar să-i facem pe plac prietenului şi să realizăm un calcul rapid: cumpărăm un apartament de 2 camere în Bucureşti, la un preţ considerat mai mic decât preţul pieţei, adică 40.000€. 2000€ sunt necesari pentru avansul Primei Case, iar restul de 38.000€ înseamnă o rată de vreo 200€, vreme de 30 de ani.

În mod normal, ar fi şi alte cheltuieli de adăugat, odată ce apartamentul e cumpărat şi se doreşte a se închiria. Dar pentru a reduce cheltuielile, îl lăsăm nemobilat şi neutilat. În Bucureşti, se pot găsi clienţi care să dorească să închirieze cu 200€, deci în principiu investiţia e sigură.

Prin urmare, unde e buba ? Ar fi mici detalii ce trebuiesc luate în calcul:

  1. apartamentul nu va fi ocupat tot timpul. În cel mai bun caz, chiriaşii se vor schimba o dată la 2 ani. Dar chiar şi în cazul acesta, apartamentul nu va fi ocupat o luna-două, timp în care proprietarul va trebui să scoată din buzunar banii de rată.
  2. dacă luăm de bun scenariul în care proprietarul nu investeşte nici un ban în curăţenie, mobilă sau utilat, clienţii vor fi chiar şi mai greu de găsit.
  3. dacă proprietarul va dori să facă treaba ca la carte, va trebui să investească minim 5000€ (cel mai probabil măcar 7500€) în amenajarea apartamentului, mobilarea şi utilarea lui. Evident, va putea creşte preţul chiriei cu 50-100€ şi investiţia suplimentară se va amortiza în maxim 10 ani, dar va întâmpina oricum problema de la pct. 1. Dar mai important, va trebui să dispună de cei 5000-7500€. Dacă adaugăm şi cei 2000 necesari pentru avansul achiziţiei locuinţei, ajungem la suma de aproape 10.000€. Evident, în dulcele stil românesc, se poate face un credit de nevoi personale pentru aceşti bani, dar o asemenea decizie va atârna greu în balanţă investiţiei noastre.
  4. în cazul în care alege situaţia descrisă la pct. 3, investitorul va trebui să îşi asume pierderi datorate uzurii apartamentului (mobil se uzează în timp, apar reparaţii ce trebuiesc plătite de către proprietar). În principiu, cel puţin chiria pe o jumătate de lună va trebui rezervată în fiecare an pentru eventuale reparaţii.
  5. nivelul chiriilor: dacă chiriile pot să scadă, nu acelaşi lucru se poate spune şi despre rata pe care proprietarul trebuie să o plătească în fiecare lună.

Prin urmare, rămâne cum am stabilit: s-o lăsăm mai moale cu investiţiile imobiliare.

Anunțuri

7 răspunsuri la „Buy to rent

  1. nu exista o parte intunecata a lunii. exista o parte nevazuta (de pe pamant) dar partea intunecata e lunii e doar un titlu de film (transformers).
    in rest de acord cu tot
    🙂

    • Intunecata pentru noi, pentru ca nu o vedem niciodata..
      Dar te contrazic un pic: „The Dark Side of the Moon” e un titlu de album al celor de la Pink Floyd. E unul din cele mai vandute albume din lume si a stat in topuri 741 de saptamani 🙂

  2. Pingback: De ce să cumpăr acum ? De ce să vând acum ? | Basme imobiliare

  3. Pingback: Cum să găseşti şi să păstrezi uşor chiriaşii – 10 sfaturi | Basme imobiliare

  4. Ma confrunt cu o problema similara. Locuiesc in Iasi si vreau sa cumpar un apartament in vederea inchirierii. Am in jur de 30.000 euro cash si am o dilema: sa iau un apartament cu o camera platita cu cash sau sa fac rata pentru inca 20.000 euro si sa iau cu 2 camere?

  5. Pingback: Ţara te vrea prost | Basme imobiliare

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s