Cum se dezumflă un balon imobiliar

M-am întrebat de multe ori ce face balonul imobiliar să se spargă. Şi recunosc că până acum vreun an chiar nu pricepeam, deşi răspunsul era evident. Ştiu că în România mulţi consideră şi acum că bula imobiliară s-a spart din cauza crizei şi că dacă aceasta nu ar fi venit, preţurile ar fi crescut în continuare (sau că dacă de mâine am ieşi din bulibăşeala asta economică, preţurile şi-ar continua creşterea). Dar nu-i chiar aşa: mai degrabă românii au fost (din nou) destul de ghinionişti încât să se găsească o scuză bună pentru începerea scăderii preţurilor, însă balonul s-ar fi spart oricum, aşa cum s-a întâmplat şi pe alte meleaguri, fără să fie nevoie de recesiune pentru declanşa procesul.

Pentru a înţelege cum se sparge balonul trebuie menţionat mecanismul care îl întreţine: specula. Se spunea acum câţiva ani că 7 din 10 tranzacţii imobiliare realizate în România perioadei 2003-2008 erau pur speculative, adică scopul lor nu era cel locativ, ci doar acela de a revinde ulterior la un preţ mai mare. Şi poate nu aş fi crezut cifrele dacă nu m-aş fi întâlnit cu un fost coleg de şcoală ce povestea prin 2007 cum agenţia imobiliară la care lucra cumpăra de zor apartamente pentru ciprioţii ce voiau să-şi spele banii murdari în afara ţării lor. Cu siguranţă, nu erau singurii care „investeau” în România.

ponzi_scheme

Momentul spargerii balonului e cel în care preţurile nu mai pot fi susţinute de clienţii ţintă, cei ce cumpără pentru a locui în respectivele locuinţe. Pentru că fără ei, specula nu poate funcţiona, ei sunt carnea de tun. Fireşte, investitorii ar putea plăti, la o adică, oricât de mult pe un apartament, casă sau spaţiu comercial, dacă au certitudinea că peste x luni va apărea un cumpărător, dar dacă potenţialii cumpărători nu-şi mai permit creşterea preţurilor, tot jocul se duce de râpă: brusc, toţi ar vrea să vândă, chiar şi fără profit, ceea ce duce la ofertă mai mare decât cererea, prin urmare apar scăderi de preţuri.

Cât de mult crescuseră preţurile în Bucureştiul lui 2008 ? Se ajunsese la 2000€/mp în cazul apartamentelor de 2 camere şi chiar 2500€/mp în cazul apartamentelor cu o cameră. Puteau ele creşte mai mult de atât ? Greu de crezut. Cine împrumuta 100.000€ pentru plata unui apartament prin 2007  ar fi trebuit să plătească o rată de cel puţin 700€ (vreo 2500 lei, la cursul de atunci), vreme de 30 de ani. Şi nu prea mai erau destui care să câştige atât de mult şi să nu fie îndatoraţi deja.

Totuşi, altceva mă pune acum pe gânduri. Se spune că o bulă imobiliară porneşte totuşi dintr-un impuls natural: fie o creştere a populaţiei, fie o creştere economică (investiţii de tot felul, dezvoltarea infrastructurii), ceea ce duce în final la stimularea sectorului construcţiilor de locuinţe. Evident, stropit din belşug cu speculă. În România nu a fost cazul nici uneia: nici populaţia nu a crescut (din contră), nici investiţii adevărate nu am prea avut, iar de infrastructură, să nu mai vorbim. Şi nici măcar nu s-au construit atât de multe blocuri de locuinţe după 2000. Prin urmare, nu am avut parte decât de speculă, ingredientul final. Cu toate astea, efectul asupra preţurilor a fost mult mai mare decât în cazul altor state ce au trecut prin asta.

Şi-atunci te întrebi: cum naiba a fost posibilă toată nebunia asta ? Şi cum de, la 4 ani distanţă, încă mai simţim efectele ei ? Au fost românii cei mai proşti din curtea şcolii ?

Anunțuri

9 răspunsuri la „Cum se dezumflă un balon imobiliar

  1. Eh, nici chiar asa, crestere economica am avut din plin, sa nu fim neseriosi si sa zicem ca n-a existat + deschiderea granitelor si posiiblitatea de a munci prin strainezia pe bani, nu pe alune.
    Cand prea multi castiga prea mult din ceva ce nu inteleg cum functioneaza… e timpul sa fugi. Romanii au prea multe exemple:

    1.Caritas
    2.FNI
    3.Bula Imobiliara.

    Au fost la nivel national. Delfinii si alte jocuri piramidale asemnatoare ne arata ca inca se poate…

    Bula s-a umflat pentru ca erau oameni ce castigau bani in strainatate, pentru ca salariile cresteau in procente cu 2 cifre in fiecare an, pentru ca Romania a intrat in UE, pentru ca lumea a crezut ca preturile vor creste in continuare, sau cel putin nu vor scadea, pentru ca multi au vazut ca cei ce luasera credit cu 2 ani inainte facusera un lucru bun. Bula s-a desumflat… pentru ca preturile atinsesera aberantul. Raman la ideea mea, si ma voi comporta ca atare: Romania va urma scenariul japonez, scadere lenta si de durata lunga. Scadere de 3-9% anual.

    • Nu stiu ce sa zic de crestere economica: totul a fost cladit pe credit, nu a fost ceea ce se numeste crestere sanatoasa.

      Cresteri salariale ? Bugetarilor li s-au marit salariile din burta, maririle nu erau sustenabile si asta o vedem acum, cand imprumutam de la FMI ca sa putem plati.

      Cresteri salariale in mediul privat ? Salariul mediu a crescut in Romania din 2000 incoace de vreo 2.5 ori (in euro), dar o parte importanta a venit din trecerea salariului din zona neagra in zona alba (multi care castigau 700 lei pe acte si inca 700 la negru s-au trezit ca incep sa castige mai putin la negru si mai mult pe acte). Treaba asta a ajutat statistica, dar nu si realitatea. Da, la nivel absolut, au crescut si salariile, dar nu in halul asta.

      Da, bani din afara au venit, multi, cu asta sunt de acord, si stiu ca au influentat mult imobiliarele pentru ca mare parte a banilor acolo s-au dus, dar poate la fel de multi bani au fost imprumutati.

      Scenariul japonez e posibil, dar nu uita ca e intretinut de stat, si asta costa, culmea, tot din banii nostri, cei ce ar trebui sa intretina bula, ca niste cetateni responsabili ce suntem. In Japonia nu au avut insa prima casa sau alt fel de creditare garantat de stat. Om vedea ce o fi in 2013, acum vad ca au scos din dulap bau-bau-ul cu Noua Casa, doar pentru apartamente noi (desi pana nu vad, nu cred sa se aplice).

      • Japonia nu a avut credit prima casa… au avut in schimb creditul pe 100 de ani… ceea ce mi se pare mai grav decat orice alt tip de credit prim sau subprim.

        • Interesat, abia acum am aflat. Dar se pare ca la ei motivul a fost un pic diferit: cica cei mai multi nu isi permiteau o locuinta (la fel ca la noi) si nu puteau cobori si mai tare dobanzile, care erau deja foarte mici (la noi erau inca destul de ridicate). Si-atunci au lungit perioada de creditare pentru a scadea rata lunara.

        • Ajunsese metrul patrat de teren in tokio sa coste 1 milion de dolari… cred si eu ca nu-si mai permitea nimeni sa cumpere… bule speculative au mai fost, bule speculative vor mai fi. Ideea e alta. cat de mult esti dispus sa muncesti ca sa ai o casa?

        • Asta cu 1 milion pe metru am auzit-o si eu, simpatici rau baietii, desi era vorba de zone exclusiviste.

          Da, bule au mai fost, dar mie mi se pare ca a noastra a fost mai gogonata: stat super-sarac, conditii pentru crearea bulei destul de putine, si totusi ditamai bula.

          Cat sunt dispus sa muncesc pt o casa ? Nu cat ar vrea unii. Si nu e vorba numai de case: ma uit la cei care platesc 20.000k (cu credit) pt o masina noua si ma crucesc. Cu 20k un cuplu fara copii face 10, chiar 20 de ani concediul. O masina te duce de colo-colo, pe mine nu ma da pe spate diferenta de confort dintre o masina noua de 20k si una veche de 10 ani, cumparata cu nici 4k.

  2. Nu cred ca doar specula a umflat balonul imobiliar ce s-a spart in 2008. Bancile, care au transformat cererea in una efectiva prin apetitul de creditare, sunt principalele responsabile de cresterea anormala a preturilor in imobiliare. Chiar bancile incurajau specula prin produse de creditare la limita legii. Si tot ele, prin „taierea robinetului”, au spart balonul, transformand brusc cererea intr-una ce nu are de unde finanta dorinta.

    Toate bune,

    Cristian Ungureanu

    • Bancile nu au fost decat un instrument al celor ce au dorit umflarea balonului. Bancilor li s-a permis, in cel mai bun caz, pentru ca s-a construit cadrul in care sa fie nevoie de ele.
      Responsabile nu sunt bancile, ci politicienii nostri, care au premeditat formarea bulei. Despre cele 3 conditii necesare am mai vorbit la finalul acestui text.

      Robinetul trebuia taiat pentru ca era lasat sa curga prosteste. Si a fost din nou deschis, din nou prosteste, cu Prima Casa.

  3. Nu exista nicio indoiala ca romanii sunt prostii clasei.
    Avem totusi o ramanere in urma din vremuri stravechi.
    Dacii erau in urma romanilor cu vreo mie de ani, romanii au intrat in istorie dupa 1200, deci cu 700 de ani dupa germani si englezi, etc, iar progresul a fost mult mai greoi.
    La nivelul anilor 1600 (sa zicem epoca de inflorire a lui Matei Basarab) Muntenia si Moldova erau la nivelul de dezvoltare al Angliei regilor saxoni din anii 600…Deci cu circa 1000 de ani intarziere.
    Faptul ca sub regii germani romanii au sarit din evul mediu timpuriu in epoca moderna nu a insemnat decat bagarea gunoiului sub covor, cu exceptia a 2-3 orase, restul neavand nicio urma de civilizatie urbana. N-a fost timp destul, ce sa facem si a venit socialismul – adica tot guvernarea prostilor si a hotilor, de care nu duceam deloc lipsa.

    Revenind, prin creditarea iresponsabila, manipularea ordinara pe toate canalele si fara o educatie financiara si nu numai, romanii s-au imbulzit la credite halucinante pt cosciuge de beton de 50 ani.
    Lumea se bate pe „incadrarea” la Prima Casa si de anul nou 2013. Nu s-a schimbat nimic, pt ca prostii nu se desteapta in cativa ani. Le trebuie decenii.
    Le spui ca 1mp constructie noua nu sare de 500E mplocuibil (cca 400 construit), – construit ca lumea nu pt specula, le arati devize si constructiile in sine, dar ei se injuga sa „plateasca” 30,000E pt o nenorocire de 30mp in Tei.
    Ce sa le faci acestor imbecili notorii? Probabil singura parte pozitiva apare cand vanzatorul reuseste sa construiasca ceva cu banii luati de la prost si astfel, in timp, scade presiunea pe cutiile astea de chibrituri in cartierele jegoase ale Bucalelor.

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s