Şmecheria secolului

Întrebam anul trecut dacă aţi fi dispuși să cumpărați un apartament executat silit. Întrebam degeaba: băncile nu se înghesuie nici acum să îşi asume pierderile şi licitaţiile încep de la preţuri comparabile cu cele din piaţă, dar încearcă soluţii fanteziste pentru a mai îndulci bilanţurile:

” Pentru a recupera sume mai mari din executările silite, unele bănci cumpără la licitaţie imobilele restanţierilor, pentru a le vinde ulterior mai scump.”

evil banker

Bun. Să zicem că Popescu a cumpărat în 2007 un apartament de 2 camere cu 75.000€. A împrumutat 95% din bani şi are de plătit o rată lunară de aproximativ 450€.

Din 2011, nu mai poate plăti ratele. Soldul creditului e de vreo 65.000€ (adică dacă l-ar rambursa anticipat, asta-i suma pe care ar trebui să o plătească), deşi a plătit deja rate în valoare de peste 20.000€.

Dacă banca l-ar executa silit şi ar obţine din vânzarea apartamentului banii rămaşi  (65.000€), creditul s-ar stinge. Pentru asta ar trebui să găsească azi, 6 ani mai târziu, un cumpărător dispus să plătească atâţia bani.

Realitatea e însă dură: clienţi care să cumpere la preţuri similare celor din timpul bulei imobiliare nu se prea mai găsesc iar eventualele executări silite ar duce la pierderi din partea băncilor (respectivul apartament s-ar vinde probabil la jumătate de preţ, asta dacă s-ar găsi clienţi dispuşi să treacă prin cazna evacuării foştilor proprietari).

Eu însă nu pricep cum poate funcţiona mecanismul din ştirea de mai sus: cum adică băncile cumpără apartamentele cu care au garantat împrumuturile cetăţenii ? Adică nimeni nu îţi cumpără locuința respectivă, dar o cumperi tot tu – creditorul – (muţi nişte bani dintr-un buzunar în altul ?) şi aştepţi să crească preţurile pentru a revinde. Să zicem că ar creşte până la nivelul la care banca şi-ar recupera banii împrumutaţi: de ce nu ar aştepta băncile până atunci, în loc să apeleze la artificiul ăsta ?

Singura portiţă logică e asta: cumpără banca acum la jumătate de preţ sau chiar cu mai puţin, Popescu rămâne dator pentru diferenţa de bani (deh, în alte ţări, după vreo 5 ani de plăţi datoria rămasă se iartă dacă dovedeşti că nu poţi plăti mai mult, dar nu-i cazul la noi), după care, în momentul magic în care preţurile imobiliarelor revin la valorile din 2007, banca vinde, recuperează astfel toţi banii împrumutați şi mai are de jumulit şi pe bietul Popescu. Posibil, singura problemă e cu „preţurile imobiliarelor revin la valorile din 2007”.

Ori ştirea e furată de pe Times New Roman, ori băncile înţeleg economia mai bine decât noi.

Anunțuri

22 de răspunsuri la „Şmecheria secolului

  1. Cred ca bancile merg pe principiul: cumparatorii se tem de casele executate silit datorita complicatiilor dar noi suntem smecheri, cumparam casa la pret mic, il dam rapid pe fazan afara prin diferite metode apoi vindem casa fara complicatii dar mai scump decat am fi luat pe ea cu complicatii.

    • Da, suna realist. Intrebarea e insa: cum cumpara ei la pret mic ? Adica licitatia e publica sau cu dedicatie ? daca pretul ar fi mic, ar cumpara persoanele fizice (e adevarat ca lumea se teme de complicatiile evacuarii – procesele pot dura ani de zile – dar pretul mare e cel ce tine la distanta cumparatorii – desi am intalnit si cumparatori care au cumparat de la licitatiile bancilor (proprietarii parasisera de ceva vreme apartamentul) la un pret cu doar 15% mai mic decat cele de pe piata libera).

  2. Nu stiu cum fac exact dar banuiesc (cel putin eu asa as face): au grija sa nu se afle de licitatie sau sa nu vina lumea la licitatie (am inteles ca oricum nu se prea inghesuie), bancile isi fac firme interpuse sau se folosesc de proprii angajati care liciteaza preturi foarte mici; in cele din urma apartamentul se vinde la a-2a sau a 3-a licitatie la pretul dorit de banca apoi se vinde la pretul pietei (care o mai fi ala).

  3. Salut,
    Nu lucrez in domeniu, dar eu ma gandesc asa:
    1. Bancile nu sunt afaceri imobiliare, deci intra in asemenea afaceri doar daca nu exista solutie mai buna. Destul de improbabil sa caute profitul de care se vorbeste in articol (desi sunt sigur ca nu ar ezita sa-l faca daca piata creste). O buna parte din populatia tarii crede ca preturile o sa scada ( teza sustinuta si pe acest blog), de aici rezultand ca banca face o afacere proasta.
    2. Faptul ca cumpara activele la 75% din valoare e un lucru bun pentru cel care are creditul, altfel ar cobora pretul mai jos ( la 25% din pretul de evaluare cred ca multa lume ar trece peste problemele cu evacuarea vechilor proprietari) si cel creditat ar trebui sa aduca 50% din valoarea creditului de acasa (propiri pe salariu pe viata probabil), DUPA ce ramane fara apartament si cei 20.000 euro de care zici. Daca nu ar cumpara apartamentele acum, ar trebui sa raporteze procentul de credite proaste ca fiind mai mare si eventual clientul ar ramane cu o datorie si mai mare ( ar creste penalitatile de intarziere / s-ar acumula si mai multa dobanda care trebuie platita)
    3. Daca ar lasa preturile sa se prabuseasca, s-ar prabusi probabil toata piata, ceea ce ar duce la o reevaloare a tuturor garantiilor si ar trebui sa ceara de la clientii imobiliari actuali fie sa aduca garantii suplimentare fie sa restituie creditul pe loc, conform contractelor semnate. Bancile sunt obligate (nu stiu daca de BNR sau regulamente interne) sa aiba garantii de cel putin 120% -135% din valoarea soldului.
    4. Daca s-ar intampla punctele 2 si 3, bancile ar fi privite cu mult mai multa ura decat sunt privite acum, cu toate ca ele doar fac un business, si nu mi se pare anormal la felul cum procedeaza. Mi se pare anormal ca multi dintre cei care fac afaceri cu bancile nu inteleg cum functioneaza acestea sau nu inteleg ce au semnat in contractul de creditare.
    5. Daca prabusirea e la nivel national, bancile o sa ajunga sa nu mai poata sa recupereze o buna parte din creante, ceea ce ar duce la pierderi foarte mari de capital care ar duce in final la faliment. Daca o banca da faliment, populatia probabil o sa incerce sa-si scoata toti banii din celelalte banci si datorita sistemului fractionar ( care nu-i asa rau cum e descris in Zeitgeist) si celelalte banci sa ajunga la insolventa / faliment. Cei care si-au depus banii in banci si au mai putin de 100.000 euro cel mai probabil o sa-si recupereze banii (sa zicem ca sunt optimist), dar ceilalti o sa-si piarda o buna parte din ei ( nu-i asa mare problema, oricum par a fi bogati). Problema mai mare ar fi ca firmele care au conturi la bancile falimentare foarte probabil sa nu-si mai poata recupera banii ( in cel mai bun caz ii recupereaza dupa cateva luni), ceea ce duce la neplata salariilor si datoriilor fie spre alte firme fie spre alte banci care ar crea un alt lant de falimente.
    6. Daca punctul 5 apare, cel mai probabil o sa intervina banca nationala cu lichiditati incat sa nu se ajunga la falimente, ceea ce ar duce la o crestere majora a inflatiei (deci pierd bani cei care ii tin la saltea). Guvernul ar putea, cum a facut de multe ori in istorie, atat cel din Romania cat si cel din SUA (una dintre cele mai libere tari din lume pe vremea aceea) sa declare ilegal detinerea de aur sau / si valuta si cei prinsi sa mearga la inchisoare. In felul asta, si cei care se bazeaza pe aur / distributie a averii in mai multe tipuri de valuta o sa fie afectati.

    Tinand cont de cele de mai sus, cred ca e relativ ok ca bancile sa cumpere apartamentele la 75%.

  4. Citat: Pentru a recupera sume mai mari din executările silite, unele bănci cumpără la licitaţie imobilele restanţierilor, pentru a le vinde ulterior mai scump.

    Tare mi-e teama ca tocmai aceasta este concluzia gresita!

    Se pare ca bancile nu vor sa faca profit, se pare ca vor sa minimizeze pierderile. Pierderile sunt la nivelul intregii tari, asa cum spune Costica. Desi bancile nu sunt bunii samariteni, cred ca totusi le e frica sa fie ei declansatorii unei mari crize in Romania. Ma indoiesc ca exista vreo banca in RO care sa doreasca sa-l scoata din sarite pe Mugur Isarescu!!!
    Si atunci apar doua-TREI ipoteze:
    1. Da, bancile achizitioneaza si asteapta un nou balon imobiliar. Ma indoiesc.
    2. Asa cum zice Costica, LOL!
    Pe langa asta eu mai banuiesc ceva: o mai mare integrare europeana. Ceea ce inseamna ca NU mai ramanem noi singura tara fara o lege a falimentului personal. Iar bancile au „mirosit„ ceva si actioneaza preventiv.

    3. A treia ipoteza e cea mai grava: bancile achizitioneaza si asteapta marele cutremur.
    Ei, asta este o chestie care ar trebui sa ne cutremure pe toti.

    • Poti detalia putin a treia ipoteza ?
      Vrei sa zici ca bancile au sisteme de predictie mai bune decat cele japoneze (unde nu s-au prins ca vine un cutremur care sa le distruga centrala nucleara) sau merg direct pe probabilistica, adica un cutremur mare se intampla la X ani, deci urmeaza un cutremur mare ?
      Daca merg pe probabilistica, crezi ca au specialisti mai buni decat cei care fac asigurari ? Tinand cont ca apartamentul isi schimba proprietarul, contractul de asigurare trebuie recontractat si asiguratorii nu sunt obligati sa asigure orice (decat eventual aia 20.000 EUR, ceea ce e mult sub valoarea de achizitie a apartamentelor ), deci ori il asigura la un pret foarte mare (sa-si acopere pierderile potentiale ) sau nu-l asigura de loc ? In orice caz, detinerea unui apartament pe persoana juridica implica costuri destul de mari cu impozitele, mai ar fi costurile cu asigurarea si probabil costuri cu intretinerea/consolidarea daca e cazul. Toate astea in conditiile in care bancile zic ca nu prea au bani.
      Sa zicem ca toate cele de mai sus se adeveresc, si blocul e dintre cele care se prabusesc (altfel improbabil ca primesc toata suma asigurata), daca o sa fie foarte multe blocuri in situatia respectiva e destul de probabil ca firma de asigurari sa nu poata plati toate cererile.
      Sa zicem ca totul a mers bine pana aici, inafara de Bucuresti nu stiu daca planul asta de afaceri s-ar aplica la alte orase din tara, si ma tem ca achizitiile nu se fac doar in Bucuresti…

      • Ai pornit de la o idee absolut gresita: accea ca bancile vor sa-i „rupa„ pe asiguratori.
        Nicidecum.
        Eu sunt genul care nu are incredere in multe dintre constructiile actuale. Nu stim CE cumpara bancile, dar banuiesc ca pot contacta specialisti in constructii si le cumpara pe cele care vor rezista, nicidecum pe cele care stau sa cada.

        • Cred ca smecheria asigurarilor in constructii trebuie mai intai studiata si apoi comentata. Sfatul meu este sa luati legatura cu niste firme de asigurari si sa solicitati modele de contract. Apoi, in liniste, cititi absolut tot ce este scris in acele contracte si informati-va temeinic asupra oricarui termen cuprins in ele. E posibil ca unii termeni sa fie definiti explicit. Daca aveti nelamuriri, solicitati informatii suplimentare – raspunsurile sa fie facute in scris.
          Va garantez ca veti avea parte de surprize placute si veti aduce zambetul pe fata farmacistilor din cartier de bucurie ca mai vand niste pastile pentru crize cardiace. Nu uitati ca firmele de asigurari sunt la randul lor reasigurate.

  5. Mie-mi pare totul exact ce ai scris tu la inceput „soluţii fanteziste pentru a mai îndulci bilanţurile”. Nu cred in teoria conspiratiei la nici un nivel. E doar o inginerie financiara ca sa para ca sunt mai sanatoase (care poate avea si efecte relative de stabilizare a pietei imobiliare – teoretic, alt deziderat pentru banci).
    Cumpara (cu banii proprii, cu cei din depozitele noastre, sau cu banii de la banca-mama, cu care oricum nu mai crediteaza pe nimeni) activele pe care clientii rau-platnici le-au „pierdut”. In felul asta isi lichideaza cu pierderi mai mici o creanta pe care ar trebui s-o vanda cu pierdere mare (parca 85%) catre niste recuperatori de credite.
    Efect secundar: se leaga la cap o vreme cu niste active greu vandabile, dar pe alea nu trebuie sa le raporteze ca „restante”. Cativa ani isi permit sa stea cu ele nevandute, atata timp cat banii cu care au facut achizitiile nu erau luati din depozitele clientilor pe termen scurt. Teoretic, smecheria ar putea functiona.
    La un moment dat, vor trebui sa vanda totusi activele astea. Pare-mi-se (dar poate ma insel) ca asta s-a intamplat si in Spania – si n-a mers foarte bine pe termen mediu. Aia nu mai gasesc cumparatori deloc.
    Ai nostri spera ca vor gasi un cumparator, macar la un pret redus cu un anume procent.

  6. Before: banca are de recuperat 65.000 Euro. Atat.

    Reteta: o alta firma intermediara participa la licitatia cu dedicatie si cumpara apartamentul pe maruntis (10-15.000 Euro).

    After: banca are de recuperat 50-55.000 Euro dar si un apartament pe care tot ei il evalueaza la 50-55.000, si uite asa in bilantul contabil de la – 65.000 pierdere ajunge la 55.000 in active + 50-55.000 de recuperat.

    Si sa nu va imaginati ca o banca nu stie sa valorifice un apartament ca nu-s toti ghiboni. Stiu si o sa le monetizeze foarte bine. Vanzare, inchiriere, au tot felul de solutii pe care un muritor de rand nu le are.

    PS: nu uitati ca in 2008 Romania s-a indatorat masiv pentru salvarea bancherilor. Imaginati-va povestea astfel: un camatar da camata unui nefericit. Nefericitul e concediat si nu mai poate plati. Statul se imprumuta extern pe spatele nefericitului si il despagubeste pe camatar. Apoi acesta ii ia casa nefericitului si ii taie mana. Mirobolant, nu?

  7. Nu e nicio smecherie. Niste baieti din banca pariaza pe cresterea preturilor imobiliarelor in viitor: cumparam un ceva la 75% din valoarea, asteptam sa-si revina piata, ne scoatem profitul. Totul pentru ei este un pariu.

  8. Draga Florin

    Dar daca bancile vor sa se apuce de afaceri imobiliare?
    Toata ziua sunt acuzati ca nu dau credite catre IMM si alte afaceri.
    Iata afacerea, foarte simpla: isi dau singuri credite si cumpara locuinte.
    Ulterior le… inchiriaza.

    Pentru ca te pricepi mai bine, te rog sa faci un calcul: a oferi un credit pe termen lung versus a recupera niste bani prin inchiriere pe termen lung. Multumesc.

  9. Articol aparut astazi :
    „Multe persoane nu stiu ca atunci cand au semnat un contract de credit, de fapt, au semnat un angajament variabil in detrimentul acestora si in favoarea bancii, cum ar fi modificarea dobanzii de referinta, aplicarea unor comisioane, cum ar fi cel de risc, de gestiune sau administrare ce, in fapt, duceau la o dobanda ascunsa crescuta, astfel datoria debitorului crescand de la luna la luna.
    Salvarea vine din clauzele abuzive
    Toate aceste clauze abuzive, cum sunt ele determinate de legea 193/2000 modificata in 2013, duc intr-un final, daca actiunea este facuta corespunzator, la o anulare cel putin partiala a actelor de executare silita, iar daca actele de executare sunt lovite de nulitate absoluta, pot duce chiar la o redobandire a unui imobil pierdut in cadrul procedurii executionale.
    Un element extrem de important pe care trebuie sa il aiba in vedere cei executati se refera la cercetarea amanuntita a incuviintarii executarii silite, care poate fi dispusa, sub sanctiunea nulitatii absolute, doar de catre instanta de executare.
    In noul cod de procedura civila, instanta de executare se refera la cea din circumscriptia locului unde isi are sediul executorul judecatoresc, raportat la prima instanta in grad, judecatoria. Daca aceasta incuviintare este luata de la o alta judecatorie, atunci executarea silita este nula absolut si toate actele sunt anulate de instanta de judecata investita cu solutionarea contestatiei la executare.
    De observat ar fi incheierea de incuviintare a executarii prin prisma incuviintarii la executare atat a debitului ce emana din titlul executoriu, cat si a cheltuielilor de executare. Daca cheltuielile de executare nu sunt cuprinse in mod specific in cadrul incheierii judecatoresti, atunci prin actiunea contestatiei la executare, procesele verbale de stabilire a cheltuielilor pot fi anulate integral.
    Trebuie sa avem in vedere faptul ca, prin raportare la dispozitiile codului de procedura, atunci cand titlul executoriu nu emana de la o instanta de judecata, pot fi facute aparari si critici ale titlului executoriu in sensul contestarii exigiblitatii si certitudinii creantei.
    Un contract de credit la care avem calculate dobanzile si penalitatile de catre un functionar bancar poate sa aiba erori de calcul, astfel suma intr-un final executata reiese ca fiind in excedent, iar singura instanta competenta sa se pronunte pe o asemenea recalculare este instanta de executare investita cu o contestatie la executare.
    Nu trebuie sa pierdem din vedere faptul ca singurii interesati de o stabilire in concret a sumei executate sunt debitorii, ori pentru acestia exista, asa cum am aratat si mai sus, contestatia la executare, menita sa elimine orice suspiciune asupra posibilelor erori de executare.
    De retinut este faptul ca atunci cand sunt executati de catre banca, debitorii trebuie sa analizeze in primul rand contractul de credit si sa vada daca intr-adevar nu contine clauze abuzive, iar atunci cand sunt descoperite ele pot fi denuntate in instanta.
    Printr-o contestatie la executare se pot elimina din actele de executare sume importante ce pot proveni din recalculari de dobanzi, comisioane ascunse si alte spete bancare, ceea ce ar duce la o scadere considerabila a sumei executate. Astfel, o asemenea decizie poate da posibilitatea redresarii financiare totale sau partiale a debitorului.
    Privind suspendarea executarii, instantele din Romania s-au pronunat din moduri diferite, insa majoritatea, atunci cand conditiile au fost indeplinire, au suspendat fara drept de atacare, prin incheieri irevocabile, executarile pornite de banci impotriva clientilor.”

    • La multi ani !
      l-am gasit si nu prea: e mai mare, mai bine utilat, intr-o zona foarte linistita. insa nici aici nu am scapat de vecini ce au impresia ca locuiesc singuri in bloc. in plus, ne-am luat un pic de teapa pentru ca am vazut apartamentul numai seara, si nu ne-am dat seama ca e foarte intunecos (si etajul e mic, si vremea a fost mohorata in decembrie). probabil ca va fi mai fain vara, cand vrei sa fugi de soare.

      • Vecini de genul asta am intalnit peste tot, dar cel mai grav a fost acum 3 ani, cand am avut neplacerea sa am o vecina nebuna pe palier, care obisnuia sa blocheze usile prin introducerea unor bete de chibrit in incuietoare (intr-o zi a „rezolvat” toate usile de pe palier), si asta s-a intamplat in repetate randuri (politia venea, ii dadea o amenda simbolica si pleca). Din fericire, m-am mutat, si in zona in care stau acum nu am avut nicio problema cu vecinii. O alta intamplare care mi-a lasat un gust amar a fost in primul an de facultate in Bucuresti, stateam intr-un bloc cu multi pensionari extrem de dificili, cu toate ca eu nu deranjam cu absolut nimic. Intr-o zi, un vecin pensionar m-a vazut ca ieseam din casa si a strigat in gura mare ca (citez) „voi, chiriasii, va aciuati aici ca niste caini de pripas!”. In fine, am povestit asta ca sa fac putin haz de necaz. Un 2014 cu impliniri si asteptam noi articole 🙂

        • Ce-i drept, de multe ori chiriasii sunt studenti, care nici nu-s nici prea linistiti, nici prea statornici, de aici si imaginea nu foarte fericita.
          Merci de urari, iti doresc la fel si tie !

    • Pai te mai mira ceva ? Doar nu era sa termine cu el, acum ca au trecut exclusiv pe lei.
      Ciudat e ca de cand s-a renuntat la euro, sunt mai putini clienti ce intra prin banci pentru o simulare de credit. Cel putin asta spun cei de prin banci.

      • De ce e ciudat? Oamenilor le este cam teama de dobanda la lei, care poate fluctua mult mai usor fata de euro.
        Chiar si asa, se dau credite in lei (am o cunostinta care lucreaza in banca si mi-a confirmat acest lucru), a fost o perioada scurta de blocaj imediat dupa ce s-a renunta la creditul in euro.
        Oricum, ideea este ca atata timp cat se va continua PC, nu prea avem sanse sa vedem o scadere importanta 😦
        Insa, atata timp cat scaderea de 3-5% pe an acopera chiria anuala, nu are sens sa caut un apartament ….

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s