Vând apartament. Rog seriozitate şi naivitate

Destul de des, în discuţiile pe care le am cu apropiați sau colegi, apare argumentul „Preţurile au scăzut, de ce nu cumperi, doar nu vrei să-ţi dea cineva de pomană un apartament ?!” Aşa că trebuie să te pui totuşi în pielea vânzătorilor şi să încerci să-i înţelegi. Cine sunt, prin urmare, vânzătorii de apartamente din România ? Nu de alta, dar eu chiar nu vreau să păgubesc pe nimeni:

Proprietari cu state vechi: oameni care au cumpărat în urmă cu aproximativ 30 de ani, la un preţ considerat acum rezonabil (echivalentul a 20.000-30.000€, la cursul de azi). Includem aici pe cei care au achitat anticipat împrumutul la C.E.C. la începutul anilor ’90 (nu trecuseră nici 15 ani din cei 30 prevăzuţi în contractul cu Casa de Economii şi Consemnaţiuni), cât şi pe cei ce ’89 i-a prins chiriaşi dar au putut cumpăra, datorită inflaţiei, la preţ „de televizor color”. Da, ştiu, erau alte vremuri, nu exista piaţă liberă, acum e cerere mare (oare ?), dar locuinţele astea n-au întinerit între timp. Cât timp aceştia ar vinde la un preţ cel puţin egal cu preţul achiziţiei, nu există pierderi din partea lor (au plătit şi dobânzi, e adevărat, dar nu poţi include în preţul de azi şi costul creditului). Pierderi sunt doar din punct de vedere al orgoliului („dacă vindeam şi eu în 2006-2007, hehe, boier eram acuma !”). Asta e, n-a fost să fie.

Proprietarii lui 2000+ (pre-bulă): Au cumpărat de la sfârşitul anilor ’90 până în 2003, la psihologicul 10.000€/apartament. Şi în cazul lor, un preţ mai românesc* nu le-ar provoca pierderi, ba chiar le-ar aduce ceva profit.

casa din baniMoştenitorii: Au primit de la părinţi, mătuşi Tamara sau alte rude o locuinţă. Prin urmare, orice sumă de bani primită în schimbul locuinţei respective e un câştig. Eventual pot închiria, în loc să vândă.

Victimele bulei imobiliare: Aici începe durerea. E normal să vrei să vinzi la un preţ cel puţin egal cu cel plătit în timpul bulei, dar nu-i uşor să găseşti clienţi. Dacă ai făcut credit şi vinzi acum la un preţ mai mic, ar trebui să vii de acasă cu diferenţă pentru a putea lichida creditul. Dacă ai cumpărat cu banii jos şi vinzi acum la un preţ inferior, nu vii cu bani de acasă ci doar îţi asumi pierderea. Totuşi, nu cred (părere personală) că aceştia sunt atât de numeroşi: cei mai mulţi au cumpărat pentru uz propriu şi nu se gândesc să vândă prea curând (dar e interesant de observat că şi aceştia se simt amenințați de scăderile de preţ).

Oricum o suceşti, nu prea pricep cum e cu pomana asta.

* am vorbit serile trecute cu un cuplu de prieteni plecaţi în Germania, într-un orăşel cu peste 100.000 de locuitori. mic centru universitar. Le-am povestit cum ne-am schimbat chiria şi m-au întrebat cât mai costă prin oraşul nostru un apartament de 2 camere, precum cel în care locuim acum. Vreo 40.000€, în unele zone mai puţin, în altele mai mult. „Tot atât e şi pe aici„, m-au informat ei (completare: a fost o neînțelegere: ei vorbeau de apartamente de 1 cameră, eu de 2).

O să fie bine. Pe cuvânt de politician

Două ştiri: Creditele în lei au devenit mai ieftine decât cele în euro şi statul român ar putea ajuta cetăţenii cu rate. Dacă e să judecăm rapid şi superficial, mesajul ar fi unul singur: îndatoraţi-vă, e mai ieftin acum, iar riscurile sunt mai mici pentru că vă sprijină statul dacă daţi de greu. Garanţia statului în cazul Primei Case + garanţia că statul te va ajuta dacă te împotmoleşti = Garantat 100%, nu ? Stai aşa, aia e o emisiune TV (iar garanţia în cazul Primei Case e în favoarea băncii, nu e clientului). Să nu ne pripim, totuşi:

De la apariţia primei ştiri şi până astăzi (o lună mai târziu), ROBOR 3M a crescut de la 2% la 3,6%. Dacă luăm de bun DAE de 5,7% folosit în articol, asta presupune o creştere cu 1,6% a dobânzii şi cu 18% a ratei (în cazul unui credit pe 30 de ani). Trecând peste aceste detalii minore, să fie atât de grozavă ieftinirea creditelor în lei ?

Care ar fi condiţiile pentru a avea un credit avantajos de lungă durată ? Credit în lei, dobândă mică, dobândă fixă. Prima condiţie e îndeplinită, a doua e pe aproape, a treia pică. E adevărat, scăpăm de riscul valutar, dar variaţia ROBOR te poate băga în aceleaşi belele. Concluzia ? Mai e mult până departe.

Cât priveşte cea de-a doua ştire, să vedem ce înseamnă o refinanţare şi o restructurare a unui credit (ştirea se referă la o restructurare a datoriilor, dar de ce să nu amintim şi de refinanţări ?). Refinanţarea presupune achitarea anticipată a unui credit cu banii obținuți prin contractarea altui credit, la dobândă mai mică, reducând astfel costul total al împrumutului. Până nu demult băncile taxau această mişcare printr-un comision de rambursare anticipată, însă nu mai e cazul de vreo 3 ani încoace (excepţie o fac creditele cu dobândă fixă – minoritare, din păcate – unde acest comision încă există). De exemplu: se face un împrumut la o dobândă de 7% pe an, pe o perioadă de 30 de ani. Dacă 10 ani mai târziu clientul optează pentru o refinanţare, contractând un nou credit (pe o perioadă de 20 de ani sau chiar mai puţin) pentru a acoperi soldul creditului iniţial, la o dobândă mai mică (să zicem 5%), va ajunge să plătească cu 10-15% mai puţin la sfârşitul celor 30 de ani. Chiar dacă s-ar alege refinanţarea spre finalul perioadei (după 20 de ani), tot s-ar ajunge să se plătească în total cu 3-4% mai puţin (culmea, deşi în cei 2o de ani ai plătit oricum mare parte din dobânzi). Asta, evident, dacă dobânda noului credit nu creşte (sau măcar nu depășește valoarea de 7% din exemplul nostru). Paradoxal, câştigul e mai sigur – deşi mai mic – dacă restructurarea se face cât mai târziu, pentru că statistic, riscul de creştere a dobânzii e mai mic dacă ne raportăm la o perioadă mai scurtă de timp.

Restructurarea (sau reeşalonarea) este însă o cu totul altă mâncare de peşte: dacă ai dificultăţi în a plăti ratele, banca poate accepta să îţi scadă rata sau să îţi ofere o perioadă de repaus (uneori, ambele variante), însă cu un cost suplimentar: dacă rata scade prin extinderea perioadei de creditare, în final se va plăti mai multă dobândă băncii. În cazul ştirii legate de ajutorul statului, o confirmă chiar actualul ministru (şi un pic de fost bancher) Voinea: „Perioada de maturitate a creditului se va prelungi cu perioada de reducere a ratei„. Detaliul ăsta însă nu prea a fost luat în seamă. Iar faptul că „în 2016 şi 2017 Guvernul le va acorda eventuale facilităţi fiscale sau scăderi de taxe” e destul de vag. Promiţi în 2014 (an electoral) eventuale beneficii pentru 2016-2017 ? Bine, doar că multe se pot întâmpla până în 2016-2017. Şi chiar dacă vei oferi acest gen de facilităţi, cu ce bani le vei acoperi ? Nu cumva cu creşteri ale altor taxe şi impozite, pe care le vor plăti (şi) beneficiarii acestor scutiri ? Nebănuite sunt căile economiei, domnule ministru.

bankerTrecem peste faptul că măsura ar defavoriza pe cei ce nu au credite, dar nici măcar nu e cu adevărat benefică celor cărora li se adresează. Dacă li se dorea binele, se aproba legea falimentului personal. Dar nu mai contează, esenţialul s-a înţeles: au zis ăştia că ne ajută cu ratele, deci îi votăm, când o veni vremea.

Ţara te vrea prost

Îl mai ţineţi minte pe domnul ? Am aflat un detaliu despre împrumutul în cauză: învăţat cu „atenţiile”, părintele grijuliu ar fi venit la bancă cu 2 sticle de băuturi fine, doar-doar va îmbuna funcționarii. Se pare că a funcţionat. Dar nu-i singurul, am mai auzit o discuţie: mai în glumă mai în serios, un tânăr ce-şi are în lucru dosarul Prima Casă îşi întreba soţia dacă nu ar trebui „să aibă grijă” de doamna ce îi ajută cu dosarul la bancă.

***

Am scris odată un text în urma unei discuţii cu un cunoscut ce dorea să investească în imobiliare. Genul de om care a avut norocul să nu trebuiască să cumpere o locuinţă dar care e suficient de ghinionist încât să nu-şi dea seama de norocul său şi să dorească să cumpere pentru a face bani din închiriere, ameţit probabil de poveştile auzite cine ştie pe unde (pentru cine nu cunoaşte, avem aici descrierea odiseei unei investiţii imobiliare: planul, banca, agentul imobiliar, vizionările, negocierea, creditul, achiziţia, mobilarea, închirierea, tot închirierea, contractul – merită citită, devine din ce în ce mai palpitant spre final, pe cuvânt!). I-am trimis la scurt timp linkul spre articol, dornic să desfacem ulterior firul în patru. N-a urmat nici o reacţie. L-am întrebat la un moment dat dacă a citit. A recunoscut că nu apucase. L-am întrebat din nou peste vreo lună. Tot nimic.

Luni de zile mai târziu ne-am întâlnit din nou şi l-am iscodit în legătură cu planurile sale de a „investi”. Mi-a mărturisit că a renunţat momentan la ele dar că e totuşi convins că ar putea funcţiona „afacerea”. Din nou mi-a explicat că nu are timp de lecturi (discutabil), că oricum nu are de unde şti dacă argumentele respective sunt valide, dar că la o adică i-aş putea face un rezumat. „Păi zi-mi tu, dacă tot ai citit articolul”, au fost vorbele lui. Am renunţat la subiect, evident, gândindu-mă la înmuiatul posmagilor. Întreaga discuţie durase mai mult decât i-ar fi luat să citească singur. Nu te pui însă cu lenea omului, nu ?

pica para malaiata in gura lui NatafleataA nu se înţelege că aş considera tâmpit sau ignorant pe oricine nu citeşte ce scriu pe aici. De fapt, mi se pare uşor penibil să descopăr că pe diverse forumuri oamenii folosesc ca argument „am citit pe tavanulfals sau pe basmeimobiliare că vor scădea preţurile sau că nu e momentul să cumperi acum, deci e adevărat”. Nu ăsta e scopul unui blog, cel puţin nu al ăstuia. Până la urmă, dacă vrei argumente pentru a te înhăma la un credit, intri pe blogul unui dezvoltator imobiliar (de când cu criza, i-a lovit pe unii nevoia de a scrie) şi ai să afli zeci de motive pentru care a locui cu chirie e o nebunie. Sunt ele adevărate? Nu pot ști cu siguranță, știu doar că cei ce scriu lucrurile astea sunt buni agenţi de vânzări.

Logica ar trebui să fie cu totul alta: citeşti un articol, filtrezi ideea, dacă ţi se pare bună îţi rămâne în cap, dacă nu, o uiţi şi mergi mai departe. Dacă ţi s-a părut bună, ar trebui să poți reproduce argumentul. Dacă nu poţi reproduce ideea, înseamnă că poate nu ai înţeles-o, un link spre un blogul unde ai citit ajută, dar nu-i de ajuns.

Evident, există oricând varianta informării la TV. Informaţii pre-digerate, uşor de înţeles, efort de procesare minim, numai bune pentru generaţiile cu probleme la BAC. Săptămâna asta am auzit din nou expresia câştigătoare: „minimul istoric”. Istoria recentă, nu ?