Prima Casă – ce vă ascund băncile (II)

  • Comisionul de administrare/gestionare credit

Mi-a mai rămas un rest de data trecută. Acest comision e aparent de domeniul trecutului, din moment ce deja avem clienţi ce au câştigat în instanţă procesele intentate din cauza lor. Destule bănci nici nu-l mai încasează (dacă e să credem ce declară în ofertele lor). Să zicem că de mâine nici un client Prima Casă (vechi sau nou) nu mai trebuie să plătească acest comision (eu am mai găsit vreo 2 bănci care îl mai percep). De ce există el însă ? Pentru că uneori e nevoie de artificii pentru a da iluzia că dobânda efectivă (DAE) e mai mic decât e în realitate. Într-adevăr, nu e secret, e doar imoral (şi un pic ilegal, dacă e să luăm de bun precedentul din instanţă).

  • Comisionul de administrare cont curent

740-mortgage-rates-ARM-adjustable-loan-house-traps.imgcache.rev1399904257763.web.420.270Ăsta-i favoritul meu. De fiecare dată când faci un credit Prima Casă (sau orice alt credit), banca îţi va deschide un cont. E normal, banca îţi va livra banii acolo iar tu îi vei transfera în contul vânzătorului la momentul cumpărării (dacă ţi i-ar da în mână la casierie, ai putea fugi cu ei şi cumpăra ţigări în loc de locuinţă). Până aici, nimic neobişnuit. Ai crede că după încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare, respectivul cont va fi închis. Eşti naiv. Contul respectiv rămâne deschis şi de obicei va trebui să plăteşti un comision lunar pentru întreţinerea lui.

E nevoie de acest cont pentru a-ţi plăti rata lunară ? Un funcţionar bancar pe care l-am întrebat mi-a spus că da. De ce ? Aparent, de fiecare dată când vei plăti rata, banii se vor duce în acel cont, din care vor fi transferaţi ulterior în conturile băncii. N-am putea plăti totuşi direct în contul băncii? Aparent acest lucru ar da peste cap socotelile contabile şi ar produce anomalii în modelul spaţiu-timp. Sună cretin ? Păi cam este. Să ne imaginăm că mergem la supermarket şi la casă banii pe care îi plătim nu se duc în casa de marcat, ci într-un plic cu numele nostru scris în dreapta-sus. Tot aşa, ca sa nu se încurce socotelile. La sfârşitul programului, toate plicurile cu numele clienţilor sunt scoase şi banii se adună la un loc. Sună şi mai cretin ? Normal că sună. Dar nu şi pentru bănci. Ştiu, se vor găsi economişti care să ne explice că nu se poate fără aceste conturi, că ele există şi în ţările cu apă caldă sau că, la o adică, administrarea s-ar putea face şi gratuit. Posibil. Dar nu o fi totuşi posibil şi fără ele ? Problema e de principiu, nu neapărat de costuri. Nici acest comision nu e secret, doar absurd.

  • Asigurarea de viaţă

Am vorbit tura trecută despre asigurarea locuinţei. Mai avem una, cea de viaţă. Păi e bine să ai inclusă în rată şi o astfel de asigurare, nu ? Depinde la care capăt al ei te afli: nu e vorba de asigurarea clasică de viaţă, cea datorită căreia fie familia primeşte nişte bani dacă dai colţul, fie primeşte tu, la sfârşitul perioadei de cotizare o sumă anume, drept premiu pentru că ai supravieţuit. Nici vorbă de aşa ceva. Aici vorbim de o poliţă prin care banca se asigură că în cazul în care beneficiarul împrumutului trece în lumea celor fără suspine, o terţă parte va plăti băncii datoria decedatului. Prin urmare, beneficiarul asigurării de viaţă este, în acest caz, banca, nu clientul.
Păi şi atunci de ce plăteşte clientul, şi nu banca, pentru asigurarea respectivă ? De fraier, maică. Culmea e că nu e obligatorie (în 2015, nu toate băncile o impun). Deşi, uneori, foarte-foarte rar, funcţionarii vor rosti şoptit expresia magică „trebuie să faceți şi o asigurare de viaţă”. Mai târziu ne vom da seama că”trebuie” a fost auzit greşit. Era de fapt „puteţi”. Detalii.

Anunțuri

17 răspunsuri la „Prima Casă – ce vă ascund băncile (II)

  1. Tehnic casa este a băncii, iar cel care o „cumpără” este doar un chiriaș al băncii. Atunci de ce trebuie să plătească clientul toate asigurările și taxele?
    Am aflat de la un prieten că în Germania, țară cu apă caldă, banca plătește inclusiv impozitul anual la primărie. Singura grijă a clientului este achitarea creditului, nici vorbă să plătească el asigurări, taxe, impozite etc pentru ceva ce nici nu va fi al lui decât peste 30 de ani.
    Dar la noi educația economică lipsește cu desăvârșire și trebuie să înghițim toate prostiile.

    • Banca – societate pe profit…în orice mod și de oriunde. Așa că totul se plătește de către cel creditat, chiar dacă „banca plătește inclusiv impozitul anual la primărie”. Nu există ca banca să iasă în pierdere sau pe zero cu o persoană creditată. Dacă pierde undeva, bagă un comision nou sau crește unul vechi și gata! N-a pierdut nimic. Asta cu plata taxelor datorate către stat de către bancă e doar o chestie de reducere a timpului pierdut de către creditat, nimic mai mult. Părerea mea…

  2. Intrebare pe o tema pe care ai abordat-o in trecut – despre BUY TO RENT.
    La ce randament e recomandabila o astfel de investitie ?

    Cu alte cuvinte, o locuinta pentru BUY TO RENT la ce pret min / max merita cumparata in actualele conditii de piata? E vorba de cash, nu credit, ca sa nu reiei o discutie pe care am citit-o deja.

    • Habar n-am, sincer. As zice ca randamentul trebuie sa fie mai mare decat dobanda la depozite (de ce sa cumperi ca sa ai un randament de x% cand dobanda la depozite e tot x% ?).
      Gabriel zice mai jos sa-ti recuperezi banii prin chirie in 10 ani. Unii ar vrea poate mai repede, altii s-ar multumi si cu 15 ani. In plus, trebuie sa estimezi incotro se duce piata.
      Discutia din articolul la care faci referire e valabila si pentru cazul cumpararii cu banii jos, atata doar ca ai costuri mai mici (nu mai platesti dobanda).

      • Nu se pune pune cumpararii cu credit, ci doar cu banii jos.
        Altfel nu are rost, si intra prea multe costuri in ecuatie.

        Sigur ca procentual e mai mare. Acum dobanda la depozit e 1,3 – 1,5%, in timp ce in cazul acesta – achizitie/inchiriere vine un profit de 6-7% / an (variabilele sunt discutabile).

        Totusi recuperarea investitiei se face in 15 ani. E mult, e putin ?

        Sa prevezi unde se duce piata nu stiu daca ai cum… Ce pot sa vad la momentul prezent e ca am banii si caut de cateva luni o garsoniera intr-o anumita zona, insa nu gasesc 😉 sau daca apare ceva se da imediat..

  3. Si crezi ca pe moment in Romania sunt astfel de oferte?
    Din calculele mele recuperarea se facem cam in 15 ani in cele mai bune variante.
    Cu alte cuvinte pe moment e o investitie buna sau nu?

    • depinde de la om la om. Asa cum pentru unii o salata e suficient, iar pentru altii n-ajung nici trei fripturi. Problema e sa faci calculele corect, sa asterni pe hartie tot, fara sa te minti pe tine: taxa notariala, comisioane, renovare, intretinerea apartamentului inchiriabil(asta presupune ca se mai strica un robinet, ca mai trebuie data o lavabila, ca mai trebuie fixata o usa sau un geam, ca mai trebuie schimbat cuptorul cu microunde, etc.) + 1 luna pe an perioada in care apartamentul sta neinchiriat. Daca ai chiriasi care stau mai mult, inseamna ca ai pretul sub media pietii(intotdeauna chiriile sub media pietii isi pastreaza chiriasii mai mult timp, depinde de tine ce doresti -> mai multi bani sau venit mai sigur – in primul rand din faptul ca cel ce sta mai mult e mai serios si are grija mai mare de proprietate, e direct interesat sa nu stea intr-o cocina).

      • Eu personal nu as cumpara niciodata nimic construit inainte de 77. Un apartament la bloc – absolut exclus, iar o casa – depinde daca ai bani sa o consolidezi.

        Deci oricum ma refeream la cele construite dupa 80..

  4. Pingback: Prima Casă – ce vă ascund băncile | Basme imobiliare

  5. Asta cu apartamente inainte de 77, e adevarat, doar pentru constructii inalte. Cutremurul din Vrancea nu afecteaza cladirile cu regim mic de inaltime. De ex. intr-un bloc P+4, n-ai nici o pb. Iar la cele dinainte de razboi, max P+2, chiar daca n-au pic de armatura si au plansee din lemn. Bine, aici o sa apara discutii ca sunt mult prea vechi.
    Adevarat, o constructie normala are perioada de viata de 50 de ani, Atat. Deci, vorbim de constructii care si-au trait viata, cu tot ce implica asta. Dar, ca pericol la cutremur, pentru ce am spus mai sus, nu sunt chestii grave. Se pot crapa, evident, dar nu cad, ceea ce este cel mai important.

  6. Cum spunea cineva mai sus la p+4 nu ar trebui sa fie nici o problema la cladirile din anii 60-70 (nici la multe din cele inalte). O cladire P+4 este mult mai putin solicitata de cutremurele care se simt in Bucuresti. Daca sunt intretinute pot tine foarte bine si peste 100 ani, sunt cladiri din zidarie care tin si mai mult. Cladirile nu au o durata de viata stricta dupa care cad :). Duratele lor de viata tehnice se foloseau la amortizarea in contabilitate… E drept trebuie investit in instalatii etc.
    Chestia cu cladirile dupa 77, eventual dupa 81 e mai mult decat discutabila. Dupa 81 au fost date noi norme de protectie antisesimica in constructii, mai stricte. Dar dupa cum va amintiti a fost cea mai infecta perioada din socialism cu penurie de produse si economii la orice, cu produse din ce in ce mai proaste calitativ in general. Mai ales pe fondul crizei globale: cresterea dobanzilor pe plan global si decizia lui nea Nicu de a plati anticipat cu orice pret. Va dati seama ca si la fier beton sau ciment era la fel, dupa ce a trecut sperietura din 77 catre anii 80 au inceput sa se sustraga materiale si sa se faca economii fata de proiect. In anii 60-70 nu se facea atata economie de material si nici de spatiu verde, iar blocurile rspective au trecut un test major in 77. Cartierele din anii 80 sunt cu putine exceptii formate din blocuri inalte (8-10 etaje) si inghesuite. E drept ca la multe ansambluri rezidentiale de azi e si mai rau (spatiu verde zero, dai mana cu vecinul pe geam, pereti de BCA sau rigips etc).

  7. Buna ziua! nu inteleg in legatura cu dobanda la prima casa ? cum adica aprox.3% pe an ? nu-mi iese nici un calcul …Am accesat un credit prima casa 189000 lei pe 21 ani.Rata lunara este de 960 lei.La un calcul simplu lunar diferenta dintre rata lunara si credit reprezinta 210 lei in plus .Deci acesti 210 lei reprezinta dobanda lunara platita timp de 21 ani.Din graficul de rambursare reiese ca la sfarsitul creditului trebuie sa achit 265.000 lei.unde este dobanda 3% ? 30% cred ca ar fi aceasta dobanda … doresc un raspuns de la cineva sa ma lamureasca poate eu am invatat mai putina matematica ….sau in programul prima casa au gresit redactarea textului punand o virgula in plus.Multumesc anticipat!

    • Dobanda esta anuala dar se calculeaza lunar, la orice credit. De exemplu, imprumutati 189.000 lei (nu conteaza perioada de rambursare), dar dobanda pe care o platiti se calculeaza, in fiecare luna, la soldul creditului. In prima luma platiti 189.000 (soldul creditului) x (3%/12) = 472 lei dobanda (principalul se calculeaza mai greu, e functie de perioada de rambursare). Pe langa dobanda, in prima luna mai platit si principal (960-472=488). Soldul creditului devine in a 2-a luna 189.000-488=188.512 si dobanda pentru a 2-a luna se calculeaza exact ca mai sus: noul sold x dobanda/12.

      Daca as fi un pic rautacios, as zice ca nimeni nu ar trebui sa acceseze un credit daca nu intelege mecanismele de calcul. Aveti in bara de sus o rubrica numita „Calculator rate” unde exista un excel de calcul pentru orice credit, plus explicatii suplimentare. Spor la calcule !

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s