Manipulări de primăvară

Mare agitație în legătură cu legea dării în plată. Dacă aș fi patron de televiziune, aș angaja niște bocitoare profesioniste și le-aș ține in platoul tuturor emisiunilor de profil economic și imobiliar: Ce-or să se facă, maică, tinerii, dacă bancile cresc avansul minim pentru creditele imobiliare ? Păi ce făceau când nu aveau deloc astfel de credite: în principiu, vor cumpăra locuințe la prețuri mai mici decât acum. Plus manipulări fine de tot, de la maeștri precum „blondul de la Drept” (da, Moise Guran nu are studii economice) (citat aproximativ): Nici nu visam, atunci când am făcut creditul, că voi prinde o dobândă atât de mică cât e acum. (traducere: e numai bun momentul să faceți un credit, oameni buni, dacă mai prindeți !).

Am mai dezbătut problema, dar repetiția e mama învățăturii. Ce determină prețul maxim și cel minim al locuințelor ? Pe scurt: prețurile tind să crească dacă băncile permit un grad mare de îndatorare și scad dacă băncile solicită un avans mare.

Prețul maxim e dat de venituri și gradul de îndatorare acceptat de bănci în momentul acordării unui credit imobiliar. Cum veniturile nu le poți crește din pix, rămâne doar gradul maxim de îndatorare. Să presupunem că de mâine apartamentele ar ajunge să coste 1.000.000€. Dacă ai împrumuta banii ăștia, rata ar ajunge pe la vreo 5000€, mult mai mult decât salariul mediu în România. Dar dacă ar costa 100.000€ ? Rată de vreo 500€. Problema e ca nu poți da tot venitul băncii, pentru că „instituția” e obligată să impună un grad maxim de îndatorare. Să zicem 30%. Deci dacă venitul familiei medii din Romania e de, să zicem, 850€, rata nu poate depăși 255€ (prin urmare, împrumutul, deci valoarea locuinței, ar fi în jurul sumei de 50.000€). Dacă însă gradul de îndatorare este crescut (să zicem 65%), rata poate crește la 550€, adică românul mediu ajunge să poată cumpăra o locuință de peste 100.000€ (mai țineți minte anul de aur 2008, da ?)

preturi vs avans & indatorare

Și ajungem la ce ne doare de fapt: prețul minim. Dacă presupunem că românul de rând nu poate economisi mai mult de 5.000-10.000€ pentru avansul creditului, prețul minim e dat de procentul avansului: 5% avans ? Înseamnă că poți împrumuta de 20 de ori mai mult decât avansul economisit(100.000-200.000€). Dar prețurile nu pot crește atât de mult dacă veniturile sau gradul de îndatorare nu sunt suficient de mari încât să permită acest lucru. 30% avans ? În acest caz, cei 5-10 mii înseamnă aproape o treime din valoarea locuinței (împrumutului), adică 15-30 mii de euro.

Dar Florine, proprietarii nu își vor scădea pretențiile doar pentru că avansul minim va crește; ce le pasă lor de creditul pe care îl fac eu ? Nu le pasă, știu, dar când telefoanele nu mai sună așa de des, se adaptează.

Anunțuri

11 răspunsuri la „Manipulări de primăvară

  1. mai e un amanunt: chiar daca avansul si expunerea au impact asupra creditarii, care creditare este bulk-ul achizitiilor, sa nu uitam totusi 2-3 factori care au greutate in ceea ce priveste preturile;

    1) oferta / cererea; traim vremuri cu oferta in crestere si cerere in scadere (demografie, exod); presiunea e in jos; bancile pot avea un cuvant important de spus; daca pana acum preferau sa transfere spre executori dosarele, cu ocazia legii asteia bancile pot intra pe piata imobiliara si sa revolutioneze piata chiriilor; pare SF, dar se intampla deja in SUA unde oamenii au ramas in aceleasi imobile doar ca platesc chirie in loc de rata; cu tot ce vine la pachet …

    2) la cum merg dobanzile in jos, si la cum creste riscul de bailin de la luna la luna, deponentii o sa inceapa incet-incet sa mute banii in imobiliare, de unde presiunea in sus pe preturi si in jos pe chirii

    sunt deci multi factori si eu cred ca e imposibil de calculat corect ce se va intampla; apreciez ca ai emis parerile astea; as aduce doar o completare la ultima nota ca vanzatorii o sa lase preturile in jos cand vad ca nu raspunde nimeni; aici sa stii ca te inseli, vanzatorii in distress lasa preturile indiferent de cauze, cei care nu sunt in distress tin imobilul si ani de zile nefolosit daca nu le convine pretul; altfel spus, preturile au o inelasticitate mult mai puternica decat speri tu;

    tot ce sper eu din situatia asta e ca lumea sa renunte la visul unei case, e cea mai mare prostie de cand lumea: calatori suntem pe lume si chiriasul e cel mai fericit din toate punctele de vedere: plateste mai putin, nu are stresul ratei, se poate muta oricand daca nu ii convin vecinii, daca isi gaseste alt loc de munca sau daca i se schimba nevoile;

    tinerii sa gandeasca bine, sa realizeze ca un credit inseamna sclavie, oricat de favorabile ar fi conditiile

      • Avansul mai mare va pune presiune pe prețuri, în jos, corect. Puțini își vor mai permite achiziția unui imobil prin credit o perioadă. Dar nu cred că băncile vor mări considerabil nivelul actual al avansului solicitat în afara programului Prima casă.
        Despre chirii nu cred însă că vor scădea. Dimpotrivă. Fondul locativ insuficient și argumentul de mai sus va împinge grosul populației tot către chirie. Ceea ce nu-i neapărat un lucru rău. Dimpotrivă. În lumea civilizată majoritatea este chiriașă, nu sunt proprietari ca pe meleaguri mioritice.

        E o dilemă excelentă pe care aş vrea s-o descâlcesc puțin. Mai ales că se vehiculează prin presă zilele acestea manipularea revenirii boomului imobiliar.
        În urma ultimelor articole publicate, de aici și de aici, am primit mai multe mail-uri şi mesaje cu întrebări din domeniul financiar şi imobiliar. Deşi am zis că nu mai scriu despre asta, cu sfaturi, am să bifez câteva scurte considerațiuni personale, dar în plan general.

        Menționez că şi eu am avut credite, imobile şi am locuit ani de zile în chirie și chiar o perioadă în gazdă. Nu vorbesc din cărți, chiar am trecut prin ele. Cicatricile-mi supurează încă, unele:
        http://mnmlistro.blogspot.ro/2015/02/credit-vs-chirie.html

    • Bun articolul Florin. Cam asta intuiam si eu cu avansul imobiliar.
      Dar si acest comentariu aduce valoare in plus postului. Iar idea de chirie in loc de achizitie, e chiar o idee buna…iti da libertate de miscare si alegere.

      Astept urmatoarele articole cu interes. Spor in ceea ce faci!

      • Nu-l judec. Departe de mine acest gând. Eșecul demersului lui este recunoscut chiar de către el. Eu doar am constatat și am fost de acord cu el. Faptul că s-a îmbolnăvit nu-i bun. Și asta spune multe despre el, poate că a lucrat împotriva unor energii negative din interior.
        Știu că este greu să schimbi mentalități, dar contează mult limbajul folosit și echipa pe care ți-o faci și cu care te identifici. 😉
        L-am apreciat mult în trecut, la începuturi când se scria civilizat pe acolo, așa cum mă bucur și de blogul tău acum. Sunt puțini, din ce în ce mai puțini, cei care mai spun lucrurilor pe nume civilizat. Chiar dacă audiența este mică și în scădere.
        🙂

  2. Uite ce am vrut sa ii scriu lui gura, spun am vrut pt ca am fost moderat pana nu a mai aparut comenatiul pe blogul lui pe care oricum nu il citeste.

    Domnule Guran inainte sa ii dati cu dezastrul legii in plata si mai ales legat de prima casa ar trebui sa va puneti la punct cu o lege economica atat de importanta precum legea cereri isi ofertei sau mana invizibila a economiei.
    Cum functioneaza? Cererea si oferta este cea care stabileste pretul unui bun sau service. Cele doua component ale pietei se ajusteaza reciproc pana se intalnesc. Exemplu informativ: ofer la vanzare 1 litru de ulei la 1 u.m. dar piata nu are decat 0.75 u.m.(nuitate monetara) de oferit . atunci eu trebuie sa scadpretul la 0.75 daca vreau sa vand . asa se intampla si in cazul imobiliarelor. Daca piata are 1.25 u.m.pretul va tinde si va ajunge in cel mai scurt timp la 1.25 u.m.
    Ce se intampla in cazul legii darii in plata daca dispare si p.c.?avansul va creste spre 40% spun bancile , asta presupune ca cererea va avea mai putini banii la dispozitie inclusive prin creditare, presupunand ca piata va acelasi avans de sa spunem 5000 de u.m., in loc de 100.000 u.m. doar 12.000 u.m. , si asta va insemna ca preturile imobiliarelor se vor ajusta spre 12.000 u.m. ( bineinteles ca asta se va intampla intr-o perioada de timp rezonabila. Poate ca preturile nu vor scade pana la 12.000 doar pana la 40.000 , avandul la suma asta ar fii de 16.000 u.m. care va fi starns de cel ce doreste sa cumpere intr-o perioada de timp de 3 orisi un pic mai lunga decat ianinte , in schimb apartamentul il va costa doar 40.000 in loc de 100.000 siva trebui sa se indatoreze la banca doar de 24.000 u.m in loc de 95.000 u.m. pe care ii va da inapoi( daca pana acum ar fii dat 95.000 in 30 de ani ) in aproape de 4 ori mai repede adica in doar 9 ani. Si cred ca asta ar fi insemnat cu adevara crestere economica si crestere a nivelului de trai si cu adevarat economia ar fii deservit cu adevarat indivizii societatii. Bineinteles ca exista dezvoltatorii , producatorii de material de constructii , totii acestia vor trebui sa isi adapteze oferta la noua stare de cerere , adica la preturi cu peste 50% mai mici .
    Bineinteles ca cresterea economica nu trebuie sa vina din indatorarea pe 30 de ani a catorva generatii care sunt efectiv distruse din pct de vedere financiar si legate de glie pe vecii iar orice soc le va sfarama visele.
    Legat de p.c. trebuie spus ca este programul care a tinut preturile imobiliarelor sus ( ma gandesc ca ai inteles de ce), si deci si indatorarea sistematica, CRIMINALA si absolut neeconomica a romanilor . ce inseamna rate mai mari pt romani si mai indelungate? ca pur si simplu o perioada de timp indelungata nu mai pot sa aceeseze bunuri si servici pe care si le doresc la un moment dat deci pur si simplu ca va exista o penurie de cerere pe alte bunuri si deci un consum micsorat pe viitor, deci o crestere economica care este taiata din fasa .
    De asemenea p.c. tinand preturile imobiliarelor sus a facut ca bancilor sa le fie iertate greselile de creditare , evaluare ale imobilelor (eu spun ca erau intentionatre motivatia fiind crestrea profitabilitatii) si a facut ca gajurile bancilor sa nu ajunga la preturi ridicole in comparative cu ceea ce au creditat pt ele , adica mai pe intelesul noustru a facut ca banciile sa nu dea efectiv faliment , dar pe spinarea romanilor cinstitii (o populatie intreaga). De asemenea face ca acea categorie de populatie care gandeste si mai si economiseste sa fie fie penalizata , pedepsita pt faptul ca vrea sa economiseasca si sa isi plateasca imobilul imprumutatndu-se cat mai putin chiar deloc platind preturi care sun duble si chiar mai mult decat daca piata ar fii fost cu adevarat libera , asa cum pretind bnr , guvern , etc ( clar ca datorita interventie statului prin programe gen p.c. nu se poate considera ca piata este libera, apar o distorsiune clara pe cerere)
    daca sunteti tentat pot sa va dau aceasta lectie gratuit si nu dureaza decat maxim 1(una) ora. Ma intreb daca nu cumva ineptiile pe care le tot aruncati sunt mai degraba o teama nespusa ca o sa va scada pretul apartamentului luat in rate, sau poate ca pana la urma o banca nu e degeaba sponsorul emisiuni.
    domnule drag, infomati-va va rog de legea asta nescrisa , legea cererii si a ofertei si vedeti care sunt efectele asupra pietei imobiliare si a vietii romanilor aceasta aberatie numita prima casa . inca odata sunt dispus sa va dau explicatiile necesare, asta daca veti dorii.

  3. Moise Guran e un magar nesimtit. Un vandut.
    Manipuleaza multimea de gogomani care nu inteleg ca o crestere a avansului presupune o scadere a pretului.
    Toti tembelii ii dau inainte ca n-au cum sa plateasca un avans marit de la 5% la 40% din 60.000E cat costa 2 camere rezonabile in Bucuresti.. Or marea majoritate a acestor prostani sunt tocmai clientii PC, iar cei 60.000E e o suma fixata tocmai de „ajutorul pentru tineri”.

    • Au fost, dar de obicei au plecat destul de repede. Am descoperit ca prostii, daca nu-i injuri si le demonstrezi civilizat ca-s prostuti, se descurajeaza si renunta. Daca insa te-a pus naiba sa-i injuri, ai incurcat-o, ca la din-astea sunt experti. Insa cei mai multi au fost relativ civilizati. In plus, audienta de aici e mai scazuta, asa ca probabil nu considera blogul de față periculos.

      Pana acum vreo 2 ani, unul din cei mai activi comentatori fusese un agent imobiliar sub acoperire. Dupa ce s-a deconspirat (din greseala), nu a mai participat la discutii.

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s