Manipulări de primăvară

Mare agitație în legătură cu legea dării în plată. Dacă aș fi patron de televiziune, aș angaja niște bocitoare profesioniste și le-aș ține in platoul tuturor emisiunilor de profil economic și imobiliar: Ce-or să se facă, maică, tinerii, dacă bancile cresc avansul minim pentru creditele imobiliare ? Păi ce făceau când nu aveau deloc astfel de credite: în principiu, vor cumpăra locuințe la prețuri mai mici decât acum. Plus manipulări fine de tot, de la maeștri precum „blondul de la Drept” (da, Moise Guran nu are studii economice) (citat aproximativ): Nici nu visam, atunci când am făcut creditul, că voi prinde o dobândă atât de mică cât e acum. (traducere: e numai bun momentul să faceți un credit, oameni buni, dacă mai prindeți !).

Am mai dezbătut problema, dar repetiția e mama învățăturii. Ce determină prețul maxim și cel minim al locuințelor ? Pe scurt: prețurile tind să crească dacă băncile permit un grad mare de îndatorare și scad dacă băncile solicită un avans mare.

Prețul maxim e dat de venituri și gradul de îndatorare acceptat de bănci în momentul acordării unui credit imobiliar. Cum veniturile nu le poți crește din pix, rămâne doar gradul maxim de îndatorare. Să presupunem că de mâine apartamentele ar ajunge să coste 1.000.000€. Dacă ai împrumuta banii ăștia, rata ar ajunge pe la vreo 5000€, mult mai mult decât salariul mediu în România. Dar dacă ar costa 100.000€ ? Rată de vreo 500€. Problema e ca nu poți da tot venitul băncii, pentru că „instituția” e obligată să impună un grad maxim de îndatorare. Să zicem 30%. Deci dacă venitul familiei medii din Romania e de, să zicem, 850€, rata nu poate depăși 255€ (prin urmare, împrumutul, deci valoarea locuinței, ar fi în jurul sumei de 50.000€). Dacă însă gradul de îndatorare este crescut (să zicem 65%), rata poate crește la 550€, adică românul mediu ajunge să poată cumpăra o locuință de peste 100.000€ (mai țineți minte anul de aur 2008, da ?)

preturi vs avans & indatorare

Și ajungem la ce ne doare de fapt: prețul minim. Dacă presupunem că românul de rând nu poate economisi mai mult de 5.000-10.000€ pentru avansul creditului, prețul minim e dat de procentul avansului: 5% avans ? Înseamnă că poți împrumuta de 20 de ori mai mult decât avansul economisit(100.000-200.000€). Dar prețurile nu pot crește atât de mult dacă veniturile sau gradul de îndatorare nu sunt suficient de mari încât să permită acest lucru. 30% avans ? În acest caz, cei 5-10 mii înseamnă aproape o treime din valoarea locuinței (împrumutului), adică 15-30 mii de euro.

Dar Florine, proprietarii nu își vor scădea pretențiile doar pentru că avansul minim va crește; ce le pasă lor de creditul pe care îl fac eu ? Nu le pasă, știu, dar când telefoanele nu mai sună așa de des, se adaptează.

Anunțuri

Manipulaţi ? Manipulăm, Măria ta !

Nici n-au ieşit ghioceii că au şi scos căpşorul de sub zăpadă manipulatorii de primăvară: cică au ajuns ratele pentru un apartament mai mici decât chiriile (deci, pentru cei mai înceţi la minte, ar trebui să cumpărăm, da ?) Cum de unde ştiu ? De la emisiunea lui Moise Guran, cel numit şi „preţurile-apartamentelor-deja-nu-mai-sunt-o-problemă”.

manipulare TV

Trebuie să recunosc că există o sămânţă de adevăr în toată povestea: cunosc oameni ce au cumpărat de curând şi plătesc o rată egală cu chiria unui apartament similar, utilat aproape decent, deci ştirea de la TV pare adevărată. Aşa o fi oare ?

Știu cazuri de familii care şi-au făcut locuibil apartamentul nou cumpărat în mai bine de 2 ani (cei ce se băteau puternic în piept şi spuneau „păi ce bă, eu am timp să stau ca fraierul să scadă preţurile ?”). Alţii, după 1 an jumătate de la achiziţie, nu pot invita încă părinţii la tradiţionala masă „la casa lor” pentru că nu au încă o masă în living. Alţii plătesc încă preţuri halucinante pentru încălzirea centralizată pentru că nu-şi pot monta o centrală termică de apartament. De ce ? Aţi ghicit: în toate cazurile e vorba de bani. Lipsă. Locuitul în apartament proprietate personală vine la pachet cu cheltuieli suplimentare, pe care de multe ori nici manipulatorii de serviciu realizatorii TV, nici proaspeţii proprietari nu par a le lua în calcul.

Prin urmare, despre ce cheltuieli vorbim ? Curăţenie, utilare şi mobilare. Să tot fie vreo 10.000€ pentru un apartament de 2 camere, dacă acesta vine fără opţiuni, sau cum se spune în popor – chel. Cât să te ţină mobila, electrocasnicele şi ce mai cumperi prin casă ? Să zicem 15 ani, prin urmare vorbim de costuri lunare suplimentare de vreo 55€. Dacă împrumuţi cumva banii respectivi, mai plătești şi dobândă. În cazul fericit în care apartamentul este deja dotat cu centrală termică, tâmplărie termopan şi uşi în regulă, poate şi un parchet, mai economiseşti vreo treime din sumă şi cheltuielile suplimentare nu se vor ridica decât la vreo 35€ (dar vei plăti probabil o rată un pic mai mare, pentru că apartamentul are îmbunătăţiri). Totuşi, aceşti bani se adaugă la costul ratei, nu sunt de neglijat şi strică relaţia r < c (unde r=rata iar c=chiria). Mai avem de asemenea tradiţionala taxă pentru agenţia imobiliară (vreo mie-două de euro, o nimica toată), cheltuieli cu actele la notar şi mici impozite anuale. Fleacuri.

Mergând mai departe cu ideea prezentată la TV nu pot să nu mă întreb: dacă azi e profitabil (?) să faci o rată de, să zicem, 225€, în loc să plăteşti chirie lunară de 250€, oare o fi rău să cumperi când rata va fi de 150€ ? Dacă ştirea e adevărată, e semn că ne îndreptăm spre normalitate sau că trebuie să cumpăram azi, până nu se scumpesc ? (să scuipăm cu toţii în sân !)

Şi încă ceva ce uită domnii de la TVR, plătiţi din banii noştri să abereze la ore de maximă audienţă: odată semnat un contract de credit ipotecar, mai rar se întâmplă să scadă rata sau să-ţi poţi muta creditul pentru că „dincolo e mai ieftin”. Chiriile însă pot scădea, pentru că nimeni nu semnează un contract de închiriere pe o durată de 30 de ani. Cine se păcăleşte azi cu o chirie prea mare o poate schimba de luna viitoare. Cine se păcăleşte azi cu rata prea mare rămâne doar cu tăiatul lunilor din calendar, vreme de vreo 30 de ani. Dar astea-s detalii, noduri în papură, nu ?

sursă foto

Un actor grăbit

Georgică a intrat ţanţoş în bancă, a semnat actele pentru creditul Prima Casă şi a plecat fericit.

De fapt pe Georgică nu-l cheamă Georgică (sper !). Dar să-i spui Ghiță parcă nu se cade. Şi nici Gheorghe. Şi cum e o poveste auzită, trebuie să ne mulţumim cu numele ăsta.

Ce ziceam ? A, da: Georgică păşi țanțoș în bancă, presărând sare pe rana bietei angajate ce nu se încadrează la Prima Casă (de fapt se încadrează, dar nu pentru suma pe care şi-o doreşte ea. Nu pentru suma la care s-a încadrat eroul nostru, de exemplu). Luă toţi banii care se puteau lua (adică vreo 57.000€) şi dus a fost: intrat chiriaş (probabil), ieşit proprietar (cu siguranţă).

Ce e interesant la Georgică e că împreună cu soţia sa câştigă peste 10.000 lei pe lună. El e IT-ist, programator în JavaScript, Pearl, C#, .NET sau ce-o mai fi la modă acum, cel mai probabil în mediul privat, deci banii sunt câștigați cinstit. Cum salariul său e baban, putem presupune că-şi cunoaşte bine meseria. Prin urmare, rata lunară de 1300 de lei pe lună va fi un mizilic. Cu siguranţă el şi soţia vor putea economisi şi pentru zilele negre, asta în cazul în care unul din ei şi-ar pierde serviciul, sau poate chiar vor achita creditul în avans. Şi-atunci, care e buba ?

Proverb3

Păi sunt mai multe bube:

În primul rând, deşi Georgică are un venit substanţial, a ales să împrumute toţi banii de apartament. Dacă ar fi câștigat doar salariul mediu pe economie, nu i-ai fi putut reproşa că nu economiseşte (de unde să mai pun deoparte, maică ?!); dar când îţi intră lunar în visteria familiei echivalentul a aproape 2.500€, ceva nu se leagă: de unde atâta grabă ? Cu doar 5000 de lei, adică jumătate din venituri, Georgică ar fi putut trăi foarte bine: chiria, întreţinerea, mâncarea, hainele şi cheltuielile cu maşina nu ar fi fost o problemă. Nici concediile, în limite normale. Restul banilor ar fi dus la o economisire de peste 13.000€ pe an. Ştiu, 13 aduce ghinion, dar nu şi în cazul ăsta: chiar dacă preţul apartamentelor ar fi rămas acelaşi între timp, suma de 44.000€ pe care ar fi trebuit să o împrumute peste 12 luni l-ar fi legat de bancă doar 19 ani, în loc de 30. Dacă ar fi fost şi mai răbdător şi ar fi suportat ruşinea de a mai sta în chirie 2 ani în loc de 1, suma de împrumut ar fi fost 31.000€, iar contractul cu banca ar fi durat doar 11 ani în loc de 30. Da, dar dacă între timp preţul caselor ar creşte, girafele ar începe să respire prin branhii iar george becali ar deveni noul realizator al emisiunii Doar o vorbă săţ-i mai spun ?”

În al doilea rând: în principiu nu poţi impune unui om ce are venituri substanţiale să fie chibzuit. E ca şi cum i-ai spune unui milionar în euro să nu îşi cumpere yacht de 3 milioane. De ce să nu o facă, din moment ce îşi permite ? Ce rost are să discutăm faptul că yachturile sunt scumpe ? Dar în cazul nostru, faptul că Georgică a ales să cumpere un apartament la asemenea preţ nu lasă nici o şansă celor ce câştigă, să zicem, cel mult salariul mediu pe economie. Adică majorităţii românilor. Printre ei şi nefericita funcționară bancară ce invidiază norocul lui Georgică, în loc să se gândească la faptul că poate problema ei nu o reprezintă suma maximă pe care i-o oferă cu împrumut banca, ci preţul locuinţelor. Altfel spus: dacă o familie ce câştigă peste 10.000 lei lunar cumpără un apartament de nici 70mp cu aproape 60.000€, ce apartament ar trebui să-şi cumpere o familie cu venituri medii ? O garsonieră de 20mp ? Simţul proporţiilor, Georgică ? Nu ? Nimic ? Nasol.

Se spune că animalele nu ucid decât de foame, niciodată de dragul distracţiei. Din păcate, oamenii nu se pot mândri cu asta.  Dar ne putem mândri cu alte calităţi: de exemplu, empatia. Mă rog, mai puţin Georgică, el a vrut să fie proprietar cu orice preţ, n-are timp de prostii din-astea, ce-i pasă lui de alţii ? Şi-apoi, nu oricine trebuie să-şi permită o locuință, nu ? *

Ştiu cum gândesc cei precum Georgică: un fost coleg îmi explica odată cum banii trebuie să circule şi că economisind ţii banii pe loc; în schimb, susţinea că în cazul în care câştigi suficient de mult, mai bine faci o rată mare şi nu mai pierzi vremea cu economisitul. E adevărat, banii trebuie sa circule, depinde însă în ce direcţie: dacă circulă doar din buzunarul tău spre alte buzunare, ai o problemă. Banii pot circula şi se pot opri în buzunarul tău precum autobuzul în staţie (intră salariul, staţionează un pic după care o ia din loc), sau precum autobuzul în depou (veniturile nu numai că staţionează mai mult, dar mai vin şi cu prieteni). Ideea asta cu circulatul banilor e adevărată, dar se referă la afaceri (adică decât să ţii banii pe loc într-o bancă şi să aştepţi dobânda, mai bine porneşti o afacere).

Evident, sunt multe necunoscute ce ar putea veni în apărarea deciziei lui Georgică. Repet, nu-l cunosc şi povestea e din auzite (cifrele sunt însă reale). Poate omul a avut experienţe nefericite în chirie şi se săturase, cine ştie. Dar cum la rândul meu cunosc ceva cazuri cu oameni în situaţii similare, am rezervele mele. Sunt şanse foarte mari ca bietul Georgică să fie doar un exemplu clasic de „brânză bună în burduf de câine”.

––––––––––––

* mi s-a reproşat, voalat sau direct, că nu mi-aş permite o locuinţă şi că visez la preţuri mici, de aici şi nevoia blogului de faţă. Nu-i cazul: sunt adeptul economisirii, m-am ferit de credite şi pot spune că băncile au lucrat până acum pentru mine, nicidecum invers.

Buy to rent

Printre sarmale, droburi şi cozonaci, parcă ar merge şi un pic de imobiliare.

Acum vreo săptămână, un prieten ce mă aude vorbind destul de des despre subiectul mai sus menţionat, mă întreabă următoarele:

Eu am să mă însor la anu’. Am apartament de la părinţi, dar mă gândeam să fac o rată – să cumpăr altul – şi să îl dau la închiriat. Cu banii luaţi pe chirie plătesc rata, iar după ce termin creditul fie îl vând, fie iau bani lunar din chirie pe care îi pot cheltui după bunul plac. Ce părere ai, e o idee bună ?

buy to rent

Asta e genul de întrebare la care eu nu am decât un răspuns: Tu unde ai fost în ultimii ani, omule, pe partea întunecată a lunii ?! Dar ăsta nu e argument civilizat şi e normal că trebuie făcut un calcul. Mai ales că se mai găsesc şi prin presă adormiţi care să bată câmpii despre subiectul de faţă.

„Buy to rent” denumeşte acţiunea de a cumpăra un imobil şi a-l da spre închiriere. Tot prin presă am mai citit despre unii care s-au ocupat cu treburi de genul ăsta dar au luat-o în drob de buni învestitori ce erau. Pentru a fi cu adevărat profitabilă, o asemenea afacere trebuie să îndeplinească cel puţin una din următoarele condiţii:

  • proprietarul să deţină mai mult de o locuinţă pentru închiriere.
  • imobilele oferite pentru închiriere să fie cumpărate cu banii jos (fără credit).
  • imobilele să fie cumpărate la un preţ redus sau într-o perioadă în care sunt semne clare că preţurile vor creşte în viitor. De exemplu, cine a cumpărat un apartament în anul 2000 la preţul de 10.000€ şi-a recuperat banii prin chirie mult mai repede decât cel ce a cumpărat în 2005.

Dar să-i facem pe plac prietenului şi să realizăm un calcul rapid: cumpărăm un apartament de 2 camere în Bucureşti, la un preţ considerat mai mic decât preţul pieţei, adică 40.000€. 2000€ sunt necesari pentru avansul Primei Case, iar restul de 38.000€ înseamnă o rată de vreo 200€, vreme de 30 de ani.

În mod normal, ar fi şi alte cheltuieli de adăugat, odată ce apartamentul e cumpărat şi se doreşte a se închiria. Dar pentru a reduce cheltuielile, îl lăsăm nemobilat şi neutilat. În Bucureşti, se pot găsi clienţi care să dorească să închirieze cu 200€, deci în principiu investiţia e sigură.

Prin urmare, unde e buba ? Ar fi mici detalii ce trebuiesc luate în calcul:

  1. apartamentul nu va fi ocupat tot timpul. În cel mai bun caz, chiriaşii se vor schimba o dată la 2 ani. Dar chiar şi în cazul acesta, apartamentul nu va fi ocupat o luna-două, timp în care proprietarul va trebui să scoată din buzunar banii de rată.
  2. dacă luăm de bun scenariul în care proprietarul nu investeşte nici un ban în curăţenie, mobilă sau utilat, clienţii vor fi chiar şi mai greu de găsit.
  3. dacă proprietarul va dori să facă treaba ca la carte, va trebui să investească minim 5000€ (cel mai probabil măcar 7500€) în amenajarea apartamentului, mobilarea şi utilarea lui. Evident, va putea creşte preţul chiriei cu 50-100€ şi investiţia suplimentară se va amortiza în maxim 10 ani, dar va întâmpina oricum problema de la pct. 1. Dar mai important, va trebui să dispună de cei 5000-7500€. Dacă adaugăm şi cei 2000 necesari pentru avansul achiziţiei locuinţei, ajungem la suma de aproape 10.000€. Evident, în dulcele stil românesc, se poate face un credit de nevoi personale pentru aceşti bani, dar o asemenea decizie va atârna greu în balanţă investiţiei noastre.
  4. în cazul în care alege situaţia descrisă la pct. 3, investitorul va trebui să îşi asume pierderi datorate uzurii apartamentului (mobil se uzează în timp, apar reparaţii ce trebuiesc plătite de către proprietar). În principiu, cel puţin chiria pe o jumătate de lună va trebui rezervată în fiecare an pentru eventuale reparaţii.
  5. nivelul chiriilor: dacă chiriile pot să scadă, nu acelaşi lucru se poate spune şi despre rata pe care proprietarul trebuie să o plătească în fiecare lună.

Prin urmare, rămâne cum am stabilit: s-o lăsăm mai moale cu investiţiile imobiliare.

Prima Casă în lei – efecte

Îmi făcusem la un moment dat un calcul referitor la subiectul „sumă mare de împrumutat versus dobândă mare „. Acum, când Prima Casă în lei îşi iţeşte capul de după colţ, problema redevine interesantă. De ce ? Pentru că varianta în lei va avea dobânzi mai mari decât cea în euro. O fi asta neapărat un lucru rău ? Unii spun că da.

Când vine vorba de credite, mai ales cele imobiliare, aud foarte des discuţii legate de dobândă: că e prea mare, că e variabilă. Aşa este de multe ori, dar e asta adevărata problemă a creditelor de pe la noi ? Nu cumva sumele împrumutate sunt mai degrabă problema, şi nu nivelul dobânzilor ? Dobânda poate fi mult mai mare decât e în acest moment, dacă suma care se împrumută este rezonabilă (de exemplu, ai doar jumătate din suma de returnat dacă împrumuţi 30.000€ cu dobândă 10% decât dacă împrumuţi 60.000€ cu 5% dobândă). Acum avem o situaţie taman pe dos: dobânda este destul de rezonabilă, însă sumele împrumutate pentru cumpărarea unui apartament sunt mult prea mari pentru realitatea românească.

Dar să nu ne îndepărtăm şi să încercăm un calcul:

Împrumută astăzi, 7 noiembrie 2012, robul lui Dumnezeu băncilor Popescu suma de 40.000€ (media împrumuturilor Prima Casă). Dobânda: 4,55% (BRD), deci o rată pe 30 de ani este de 204€. La un curs de 4,5171 lei pentru un euro, rata în lei înseamnă 921 lei.

Ce sumă va putea primi Popescu dacă ar trebui să facă un împrumut similar, dar în lei ? Cea mai mică dobândă pentru Prima Casă în lei o poate obţine într-o sucursală CEC: 8,33%. Dacă rata în lei ar fi tot de 921 lei, românul nostru ar putea împrumuta 121.725 lei, adică echivalentul a doar 26.948€. Păi şi dacă îşi măreşte un pic rata, ar întreba unii. Având însă în vedere că de obicei se merge pe principiul „iau toţi banii pe care mi-i dă banca”, şansele să poată face asta sunt destul de mici.

sursă foto

Evoluţia preţurilor apartamentelor (în lei): 2000-2012

Renderman a devenit cunoscut printre internauţi mai ales pentru statistica ce reprezintă evoluţia preţurilor (în euro) a apartamentelor de 2 camere din Bucureşti, ultima actualizare a datelor realizând-o la sfârşitul lui august 2012.

Totuşi, nevoia de un index imobiliar în lei era evidentă: în ultimii ani, unul din argumentele celor ce susţineau că preţurile reale ale imobiliarelor nu au scăzut de fapt în România era că scăderea preţurilor în euro a fost contracarată de creşterea cursului. Nu sunt de acord (în totalitate) şi am mai scris despre asta.

Indexul imobiliar nu trebuie însă luat ad literam: trebuie corelat şi cu numărul de tranzacţii imobiliare, dar până la urmă e un indicator destul de bun al stării de spirit a vânzătorilor, pentru că statistica realizată de Renderman se referă la preţurile cerute de vânzători, nu cele la care se încheie de fapt tranzacţiile (nu e greu de ghicit că negocierea duce de obicei preţurile şi mai jos). De multe ori, trendul crescător sau descrescător al preţurilor cerute arată de fapt optimismul, respectiv pesimismul proprietarilor.

Despre grafice:

  • statistica realizată de Renderman acoperă perioada 1996-2012. Am scurtat-o la 2000-2012 (perioada 1996-2000 e destul de plicticoasă) şi am adăugat componenta euro/leu.
  • axa Y e comună pentru preţurile în euro, respectiv lei.
  • datele in format Excel se găsesc aici.

click pe grafic pentru mărireclick pe grafic pentru mărire

De observat:

  • preţurile în euro au fost relativ constante în perioada 2000-2003, dar preţurile în lei au avut o pantă crescătoare, datorită devalorizării leului faţă de euro.
  • deşi preţul median cât şi cel mediu (în euro) au avut tendinţe de scădere şi în 2012, preţurile în lei au avut mici tendinţe de creştere. Din nou, vina e a cursului euro faţă de leu.
  • preţurile mediane şi medii (în euro) au scăzut faţă de maximul înregistrat în 2008 cu 55,7% respectiv 55,8%. Preţurile în lei au scăzut cu 46,9%, respectiv 47,1%. Creşterea cursului euro/leu a atenuat deci scăderile preţurilor în lei cu aproape 10%.