Prima Casă – ce vă ascund băncile (II)

  • Comisionul de administrare/gestionare credit

Mi-a mai rămas un rest de data trecută. Acest comision e aparent de domeniul trecutului, din moment ce deja avem clienţi ce au câştigat în instanţă procesele intentate din cauza lor. Destule bănci nici nu-l mai încasează (dacă e să credem ce declară în ofertele lor). Să zicem că de mâine nici un client Prima Casă (vechi sau nou) nu mai trebuie să plătească acest comision (eu am mai găsit vreo 2 bănci care îl mai percep). De ce există el însă ? Pentru că uneori e nevoie de artificii pentru a da iluzia că dobânda efectivă (DAE) e mai mic decât e în realitate. Într-adevăr, nu e secret, e doar imoral (şi un pic ilegal, dacă e să luăm de bun precedentul din instanţă).

  • Comisionul de administrare cont curent

740-mortgage-rates-ARM-adjustable-loan-house-traps.imgcache.rev1399904257763.web.420.270Ăsta-i favoritul meu. De fiecare dată când faci un credit Prima Casă (sau orice alt credit), banca îţi va deschide un cont. E normal, banca îţi va livra banii acolo iar tu îi vei transfera în contul vânzătorului la momentul cumpărării (dacă ţi i-ar da în mână la casierie, ai putea fugi cu ei şi cumpăra ţigări în loc de locuinţă). Până aici, nimic neobişnuit. Ai crede că după încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare, respectivul cont va fi închis. Eşti naiv. Contul respectiv rămâne deschis şi de obicei va trebui să plăteşti un comision lunar pentru întreţinerea lui.

E nevoie de acest cont pentru a-ţi plăti rata lunară ? Un funcţionar bancar pe care l-am întrebat mi-a spus că da. De ce ? Aparent, de fiecare dată când vei plăti rata, banii se vor duce în acel cont, din care vor fi transferaţi ulterior în conturile băncii. N-am putea plăti totuşi direct în contul băncii? Aparent acest lucru ar da peste cap socotelile contabile şi ar produce anomalii în modelul spaţiu-timp. Sună cretin ? Păi cam este. Să ne imaginăm că mergem la supermarket şi la casă banii pe care îi plătim nu se duc în casa de marcat, ci într-un plic cu numele nostru scris în dreapta-sus. Tot aşa, ca sa nu se încurce socotelile. La sfârşitul programului, toate plicurile cu numele clienţilor sunt scoase şi banii se adună la un loc. Sună şi mai cretin ? Normal că sună. Dar nu şi pentru bănci. Ştiu, se vor găsi economişti care să ne explice că nu se poate fără aceste conturi, că ele există şi în ţările cu apă caldă sau că, la o adică, administrarea s-ar putea face şi gratuit. Posibil. Dar nu o fi totuşi posibil şi fără ele ? Problema e de principiu, nu neapărat de costuri. Nici acest comision nu e secret, doar absurd.

  • Asigurarea de viaţă

Am vorbit tura trecută despre asigurarea locuinţei. Mai avem una, cea de viaţă. Păi e bine să ai inclusă în rată şi o astfel de asigurare, nu ? Depinde la care capăt al ei te afli: nu e vorba de asigurarea clasică de viaţă, cea datorită căreia fie familia primeşte nişte bani dacă dai colţul, fie primeşte tu, la sfârşitul perioadei de cotizare o sumă anume, drept premiu pentru că ai supravieţuit. Nici vorbă de aşa ceva. Aici vorbim de o poliţă prin care banca se asigură că în cazul în care beneficiarul împrumutului trece în lumea celor fără suspine, o terţă parte va plăti băncii datoria decedatului. Prin urmare, beneficiarul asigurării de viaţă este, în acest caz, banca, nu clientul.
Păi şi atunci de ce plăteşte clientul, şi nu banca, pentru asigurarea respectivă ? De fraier, maică. Culmea e că nu e obligatorie (în 2015, nu toate băncile o impun). Deşi, uneori, foarte-foarte rar, funcţionarii vor rosti şoptit expresia magică „trebuie să faceți şi o asigurare de viaţă”. Mai târziu ne vom da seama că”trebuie” a fost auzit greşit. Era de fapt „puteţi”. Detalii.

Anunțuri

Prima Casă – ce vă ascund băncile

Cineva mă îndemna acum aproape 2 luni să scriu despre Prima Casă: cât este de rentabilă, dedesubturile ei, statistici legate de cei care au contractat un asemenea credit (câţi nu mai pot plăti ratele) ş.a.m.d. Fără să mă declar expert în problemele programului, pot spune câteva lucruri pe care le-am auzit mult prea rar (spre deloc) prin media.

sursă foto

Prin urmare, ce gogoşi se mănâncă în legătură cu Prima Casă ?

  • În loc să plăteşti lunar chirie pentru un apartament, cu aceeaşi sumă poţi plăti rata pentru acelaşi apartament achiziţionat prin programul Prima Casă

Dacă apartamentul de 2 camere pe care vrei sa îl cumperi presupune un credit pe 30 de ani, cu o rată egală cu chiria pe care o plătești lunar, faci o afacere proastă. Unii spun că preţul unui apartament ar trebui să fie 100 de chirii lunare (şi că peste e speculă), alţii că rata devine o afacere bună dacă e egală cu chiria, în cazul unui credit constituit pe 15-20 de ani, sau dacă rata pe 30 de ani este la 50-75% din valoarea chiriei (și dacă există premisele menținerii pe întreaga durată a creditului la valoarea respectivă: dobândă fixă, credit în moneda în care este plătit clientul etc). Este cazul Primei Case ? Nu prea.

În plus, nu cumperi când preturile sunt încă în scădere. Ce te faci dacă scăderea de preţ într-un an e dublul chiriei pe care ai plăti-o în anul respectiv ?

Mai mult, un lucru care se neglijează foarte des: rata egală cu chiria presupune un risc. Dacă îţi pierzi serviciul, chiar şi pentru câteva luni, rata nu prea îţi oferă opţiuni. Chiria, însă, da: dacă stai în chirie la 2 camere te poţi muta la o cameră, sau poţi subînchiria una din camere etc. Exemple legate de cat de bună afacere devin creditele în general, să tot fie: 1, 2, 3. În ce priveşte Prima Casă, lucrurile stau încă bine, dar să nu uităm că cei mai mulţi mai au de plătit vreo 27 de ani.

  • Avantajul programului Prima Casă este 3,96% marja de dobândă fixă pe toată perioada creditului

Se încearcă o manipulare fină, cum că dobânda creditului ar fi fixă. Nu este ! Dobânda reala (Dobânda Anuală Efectivă, prescurtată DAE) este compusă din:

DAE = Marja bancă (fixă) + EURIBOR 3M (variabilă)

În septembrie 2012, DAE pentru un credit Prima Casă era în jur de 4,2 % (3,96% + 0.25%), în funcţie de banca aleasă. EURIBOR 3M (euribor la 3 luni) a avut însă în trecut valori mult mai ridicate, de 5,4%, adică cu 5,15% mai mult decât în momentul de faţă ! (click pe grafic pentru mărire):

sursă grafic

Ce presupune o eventuală revenire a EURIBOR 3M la această valoare ? DAE va deveni 9,4%, ducând , în cazul unui credit pe 30 de ani, la o creştere a ratei cu 70%  ! (iar în cazul unui credit pe 25, 20 sau 15 ani – o creştere a ratei cu 60%, 51%, respectiv 39%).

Poate clientul să suporte o asemenea creştere a ratei ? Având în vedere că de obicei rata este aleasă pe principiul „iau toţi banii pe care mi-i dă banca”, e greu de crezut.

  • O multitudine de categorii de venituri de luat în calcul
  • Grad de îndatorare maxim 67%

Cum este acest lucru în avantajul clientului ? Banca ar trebui să se asigure că respectivul client va fi în stare să îşi plătească ratele, orice s-ar întâmpla, adică va fi încă solvabil şi când una din sursele sale de venit va dispărea (soţul/soţia îşi pierde serviciul etc). Atitudinea „sigur nu mai aveți nişte bani prin buzunare, de care aţi uitat ?” este tocmai opusul, şi sună mai degrabă a „hai să ne prefacem că vă permiteţi acest credit şi după aceea vedem noi cum vă facem să plătiți”.

  • Creditul Prima Casă beneficiază de garanţia statului” (NB: garanţia era 100% până la Prima Casă 3 şi este 50% la Prima Casă 4)

Cea mai gogonată dintre toate, pentru că mulţi clienţi pleacă acasă cu ideea că, în cazul în care nu vor mai reuşi să plătească ratele, statul va plăti în locul lor. Nimic mai fals ! Această garanţie a statului este în favoarea băncii, nu a celui ce a contractat creditul. Cum vine asta ? Pai orice instituţie bancară ce împrumută unui cetăţean un leu îşi asumă riscul de a nu mai primi înapoi respectivul leu plus dobânda aferentă. De aici şi dobânzile mai mari, în cazul țarilor cu risc mare, precum România. În cazul de faţă, pentru a convinge băncile comerciale să acorde credite românilor, statul se oferă (pe banii noştri, a plătitorilor de taxe şi impozite) să acopere pierderile băncii în cazul în care clientul Prima Casă devine rău platnic.

Ce se întâmplă deci în cazul în care nu mai poţi plăti creditul imobiliar ? Statul român plăteşte băncii 50% din soldul finanţării şi apoi execută imobilul, de unde poate să îşi recupereze (sau nu) paguba. Statul garantează doar 50% din valoarea creditului, şi recuperează doar 50% din pierdere.

Când se ajunge la această situaţie ? Banca poate solicita plata garanţiei de la stat dacă există o întârziere de plată mai mare de 90 de zile. Ulterior, statul îşi recuperează pierderea prin executarea silită a clientului. Procedura aplicata va fi cea aferentă recuperării oricărei datorii neachitate la bugetul de stat. Împrumutatul dă în scris băncii că poate lua bani din contul său de salariu, în cazul în care nu îşi mai poate achita datoriile (e nevoie totuşi ca o instanţă să permită băncii poprirea ratelor din contul respectiv).

  • Fără comision de acordare sau gestionare lunară

Mulţumim foarte mult băncilor că, pe lângă dobânda pe care o aplică, nu mai cer şi alţi bani. Îmi poate explica cineva rostul comisionului de acordare a creditului ? Sau a celui de gestionare lunara ? Dobânda nu se plăteşte tot lunar ?

  • Asigurarea extinsă pentru toate riscurile a imobilului ipotecat, cesionată în favoarea statul român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și a băncii – obligatorie

Deci clientul plăteşte asigurarea, dar ea este cesionată în favoarea statului român, nu a clientului. Nimic în neregulă, evident.

  • Avans de doar 5%

L-am auzit pe Moise Guran vorbind zilele trecute despre Prima Casă, la o oră de maximă audienţă, întrebându-se de ce românii aleg programul în locul celorlalte credite imobiliare. Tot el răspundea că asta se datorează dobânzii mai mici şi avansului minuscul. Nici o vorbă însă despre faptul că fără Prima Casă am fi avut preţuri mai mici. Adică mici minciuni prin omisiune (nu prezinţi dezavantajele dar menţionezi avantajele, care până la urmă, dacă sunt disecate cu atenţie, tot dezavantaje se dovedesc a fi). Manipulăm fin, dar manipulăm, carevasăzică.

Partea a 2-a, aici.