Manipulări de primăvară

Mare agitație în legătură cu legea dării în plată. Dacă aș fi patron de televiziune, aș angaja niște bocitoare profesioniste și le-aș ține in platoul tuturor emisiunilor de profil economic și imobiliar: Ce-or să se facă, maică, tinerii, dacă bancile cresc avansul minim pentru creditele imobiliare ? Păi ce făceau când nu aveau deloc astfel de credite: în principiu, vor cumpăra locuințe la prețuri mai mici decât acum. Plus manipulări fine de tot, de la maeștri precum „blondul de la Drept” (da, Moise Guran nu are studii economice) (citat aproximativ): Nici nu visam, atunci când am făcut creditul, că voi prinde o dobândă atât de mică cât e acum. (traducere: e numai bun momentul să faceți un credit, oameni buni, dacă mai prindeți !).

Am mai dezbătut problema, dar repetiția e mama învățăturii. Ce determină prețul maxim și cel minim al locuințelor ? Pe scurt: prețurile tind să crească dacă băncile permit un grad mare de îndatorare și scad dacă băncile solicită un avans mare.

Prețul maxim e dat de venituri și gradul de îndatorare acceptat de bănci în momentul acordării unui credit imobiliar. Cum veniturile nu le poți crește din pix, rămâne doar gradul maxim de îndatorare. Să presupunem că de mâine apartamentele ar ajunge să coste 1.000.000€. Dacă ai împrumuta banii ăștia, rata ar ajunge pe la vreo 5000€, mult mai mult decât salariul mediu în România. Dar dacă ar costa 100.000€ ? Rată de vreo 500€. Problema e ca nu poți da tot venitul băncii, pentru că „instituția” e obligată să impună un grad maxim de îndatorare. Să zicem 30%. Deci dacă venitul familiei medii din Romania e de, să zicem, 850€, rata nu poate depăși 255€ (prin urmare, împrumutul, deci valoarea locuinței, ar fi în jurul sumei de 50.000€). Dacă însă gradul de îndatorare este crescut (să zicem 65%), rata poate crește la 550€, adică românul mediu ajunge să poată cumpăra o locuință de peste 100.000€ (mai țineți minte anul de aur 2008, da ?)

preturi vs avans & indatorare

Și ajungem la ce ne doare de fapt: prețul minim. Dacă presupunem că românul de rând nu poate economisi mai mult de 5.000-10.000€ pentru avansul creditului, prețul minim e dat de procentul avansului: 5% avans ? Înseamnă că poți împrumuta de 20 de ori mai mult decât avansul economisit(100.000-200.000€). Dar prețurile nu pot crește atât de mult dacă veniturile sau gradul de îndatorare nu sunt suficient de mari încât să permită acest lucru. 30% avans ? În acest caz, cei 5-10 mii înseamnă aproape o treime din valoarea locuinței (împrumutului), adică 15-30 mii de euro.

Dar Florine, proprietarii nu își vor scădea pretențiile doar pentru că avansul minim va crește; ce le pasă lor de creditul pe care îl fac eu ? Nu le pasă, știu, dar când telefoanele nu mai sună așa de des, se adaptează.

Anunțuri

Capcana preţului în lei (+completări)

De prin 2008 încoace, de fiecare dată când apare o statistică legată de scăderea preţurilor imobiliarelor (în euro), apare şi câte cineva care spune:

Or fi scăzut preţurile în euro, dar cat era cursul în 2007 ? Dacă calculezi preţul în lei, tot acolo suntem ! N-a scăzut nimic de fapt, tot atâta plătim în lei, am aşteptat degeaba scăderea preţurilor.

De multe ori am înghiţit şi eu găluşca. Mă puneam pe calculat, pe căutat cursul euro din 2007. Până acum vreo 2 ani afirmaţia părea să fie adevărată: în lei, tot pe acolo părea că ne învârtim. Faţă de cea mai bună zi a leului din vara lui 2007 (în jur de 3,1 lei per euro), cursul a crescut până azi cu vreo 40%. În Bucureşti scăderile de preţ (în euro) sunt mai mari de 50% din 2008 încoace, dar sunt şi oraşe în care scăderea e undeva în jurul valorii de 40%, chiar şi mai puţin de atât, spun unii. Aparent, în cazul acelor oraşe, scăderile de preţ nu există: degeaba a scăzut preţul în euro dacă euro e mai scump. Aşa o fi ? Pe naiba !

gloante oarbe

Singura situaţie în care afirmaţia dintre ghilimele e adevărată e aceea în care 2 cumpărători ce deţin lei încheie fiecare câte o tranzacţie imobiliară fără credit, în euro, cum e moda de ceva ani încoace: primul o face la cel mai bun curs din vara lui 2007 (3,1 lei), celălalt o încheie astăzi, la cursul de 4,35 lei. Ambii schimbă leii lor pe euro şi predau valuta vânzătorilor, devenind astfel proprietari. Dacă cel din 2007 a plătit 100.000€ pentru apartamentul său iar cel ce cumpără azi cu 40% mai ieftin oferă 60.000€, e adevărat, au plătit în lei la fel de mult (vreo 310.000 lei), pentru că euro e azi cu 40% mai scump, deci scăderea de preţ nu există de fapt.

Dar:

Cei mai mulţi români nu deţin lei pe care îi schimbă în euro în ziua tranzacţiei. No, sir ! De cele mai multe ori ei fac un împrumut în euro pe vreo 30 de ani şi cumpără în fiecare lună valuta pentru a plăti rata. Şi nu cumpără valuta la cursul fain din 2007, chiar dacă atunci au semnat actele cu banca, ci la cursul zilei (cel de azi, de luna viitoare, de anii viitori). Să vedem ce se întâmplă dacă cei doi de mai sus împrumută de la bancă banii pentru cele 2 apartamente:

Primul cumpără apartamentul cu 100.000€ în vara lui 2007 la cursul euro de 3,1 lei. Se bucură un an jumătate (din cei 30) de un curs euro mai bun decât cel de azi şi plăteşte o rată bună în lei, dar la începutul lui 2009 euro atinge pragul de 4,25, comparabil cu valoarea actuală (4,35 lei), iar rata în lei îi creşte cu aproape 40%. Cel de-al doilea cumpără azi, la preţul de maxim 60.000€ (adică la un preţ cu 40% mai mic), dar la un curs euro cu 40% mai mare. Însă indiferent în ce direcţie o va lua cotaţia euro/leu în următorii 24 de ani, ambii vor plăti ratele la acelaşi curs, adică vor plăti la fel de mulţi lei, în fiecare lună. Am zis 24 de ani ? Mă refeream la primul cumpărător, pentru că cel de-al doilea va achita mult mai repede creditul, pentru că dacă au contractat împrumuturile la aceeaşi valoare a dobânzii (de fapt prin 2007 dobânzile erau un pic mai mari, dar lăsăm de la noi) şi au ales să aibă aceeași rată în euro (vreo 540), cel de-al doilea va achita creditul în doar 13 ani, în loc de 30. Oare cum de poate să facă el acest lucru, dacă a cumpărat un bun al cărui preţ în lei nu a scăzut deloc din 2007 încoace ? Cum poate plăti la fel de mulţi lei lunar, pentru o perioadă mult mai scurtă de timp, dacă a cumpăra un bun la acelaşi preţ ?

Pentru că scăderea preţului în euro este reală pentru cei ce cumpără prin credit, nu se pierde prin creşterea cursului. Fix de aia.

Completări:

După ce am citit comentariile de ieri, trebuie să-mi fac mea culpa. Nu cred că m-am exprimat suficient de clar şi aparent am cumulat mai multe efecte în aceeaşi oală (efectul dobânzii mai mari, efectul perioadei de creditare mai lungi). Ştiu că atunci când apar multe cifre şi variabile, argumentele sunt mai greu de urmărit.

Reiau exemplul cu cele 2 credite, unul în 2007, altul în 2013. Ambele credite sunt în euro, ambii clienţi cumpără euro în fiecare lună pentru a plăti rata, la cursul BNR. Dar ca să simplificăm lucrurile, vom considera că dobânda e zero în ambele cazuri şi că ambele credite se întind pe 30 de ani. Prin urmare, primul va returna băncii 100.000€, cel de-al doilea 60.000€, împărţiţi în 360 de rate lunare.

comparatie credit 2007 2013
După cum se observă din desen, la sfârşitul celor 30 de ani de credit, când cei 2 vor calcula leii plătiţi în tot acest timp băncii, nu vor putea spune că au scos din buzunar 100.000€ x 3,1 lei (310.000 lei) respectiv 60.000€ x 4,35 lei (261.000 lei). Degeaba a contractat primul client creditul când euro era cotat la 3,1 lei; vreme de vreo 28 de ani (2009-2037), ambii vor cumpăra, lună de lună, euro la acelaşi curs: creşterea cursului din 2007 încoace nu afectează doar pe cel ce a contractat creditul în 2013, ci şi pe cel ce plăteşte ratele din 2007. Prin urmare, un calcul mai aproape de adevăr va arăta în felul următor:

100.000€ x curs euro = sumă plătită de primul client
60.000€ x acelaşi curs euro = sumă plătită de al 2-lea client

E adevărat că un an jumătate primul cumpărător a plătit rate cumpărând euro la un curs mai bun, dar diferenţa este prea mică pentru a conta (vorbim de vreo 5000 de lei).

Acum că am lămurit (sper) dilema legată de compensarea scăderilor de preţ în euro prin creşterea cursului, putem adăuga şi efectul dobânzii mai mari a creditului contractat în 2007, a perioadei de creditare mai scurte în cazul celui de-al doilea caz, al inflaţiei etc. Scăderile există; că mai e loc de scăzut până preţurile se vor alinia la economia românească, asta e cu totul altă poveste.

Spălări de creieri (la noi, la ei)

Prima spălare vine de la o bancă românească. Se pare că oamenii (sau cel puţin românii) nu mai cumpără locuinţe pentru a locui în ele, ci investesc. Probabil în ideea „cumpăr azi un apartament, peste 5 ani e deja mai scump, îl vând, cumpăr unul şi mai mare, peste alţi 5 ani şi ăsta îşi va creşte valoarea – îl vând din nou şi cumpăr o casă”. De fapt stai, că am trecut deja prin asta, nu funcţionează chiar aşa.

manipulare credit ipotecar

Dar nu poţi învinui doar băncile, şi clienţii lor vorbesc la fel: „am investit în cauciucurile de iarnă vreo 100o de lei”, „am investit în mobilă vreo 2000 de euro”. Oamenii nu mai cheltuiesc, ei doar investesc. Eu de exemplu am investit azi în nişte pantaloni şi diseară am să investesc în nişte aripioare din supermarket (sper din tot sufletul să nu fie de fapt de cal, hrănit cu lapte de vacă retras recent de pe piaţă, pentru că nu mai iese reţeta cum trebuie).

A doua spălare e mai cu dichis, da’ tot spălare se cheamă:

DSC02278

Adică o fi Viena unul din cele mai dorite oraşe din lume, pentru unii singurul oraş ce merită chinul învăţării limbii germane (pentru că se ştie, viaţă e prea scurtă ca să înveţi limba germană), dar dacă nu poţi locui acolo, măcar să deţii câțiva metri pătraţi sau cubi din oraş, nu ? Acum vreo 6-7 ani mai-mai că nu ţi s-ar fi părut nimic în neregulă cu un afiş similar, pe care să scrie Nu trebuie să locuieşti în aceste apartamente ca să iubeşti Bucureştiul. A fi proprietarul lor e de ajuns.

Indexul imobiliar: misiune imposibilă ? (+ completări)

Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR, afirmă că preţul mediu real de tranzacţionare al locuinţelor din România e un mister total. „Nu se poate face” [calculul], afirmă dumnealui. S-ar fi încercat o singură dată, acum vreo 3 ani, pe baza cifrelor furnizate de notari, dar probabil era într-o vineri, înainte de concediu şi au uitat să-l mai facă şi a doua oară. Părul alb din capul domnului ar trebui să inspire respect, dar după asemenea inepţii te duce gândul mai degrabă la medicamente, pe care un domn bine plătit din taxele noastre ar trebui să şi le permită. Oare serul adevărului intră în categoria medicamentelor compensate ?

Şi dezvăluirile sale nu se opresc aici:  în cazul românilor, creditul imobiliar ar fi un stimulent, pentru că nu suntem competitivi pe piaţa muncii. Creditul ar fi, aparent, un imbold pentru muncă mai eficientă. N-aş comenta cu privire la competitivitate, dar parcă ştiam că un specialist, în orice domeniu ar fi el, e în primul rând mobil, nu legat de o locuinţă printr-un credit ipotecar. De exemplu, să zicem că sunt inginer şi am găsit un job mai bun în altă localitate, care mă va ajuta să mă specializez şi mai mult în domeniul meu: cum naiba voi putea să mă mut cu un credit ipotecar la purtător ? Nu aş fi fost mai mobil dacă locuiam în chirie ?

bad economy

Prin urmare, putem trimite sonde pe Marte, aş completa eu, dar nu putem afla cu cât se vând locuinţele pe plaiurile Mioriţei. E im-po-si-bil de calculat, n-ai cum, aritmetica de clasa a IV-a nu se poate aplica aici, pentru că ne încurcăm în zecimale, care nu s-au predat încă. Cum ar veni, o persoană privată poate încropi un script care să calculeze media preţurilor cerute în anunţurile vânzătorilor, dar statisticienii plătiţi din bugetul statului nu găsesc o modalitate să calculeze şi să publice media tranzacţiilor. Orice altceva se poate afla, de la numărul de câini vagabonzi până la numărul de ouă ale lui Năstase, dar nu şi asta.

De ce s-or feri oare cei responsabili să publice acest calcul (pentru că nici Mutu nu poate crede că nu s-a calculat deja) ? Păi nu-i greu să ne dăm seama: iluzia preţurilor mari e uşor de întreţinut când viitorii cumpărători nu pot afla cifrele exacte ale tranzacţiilor anterioare decât din zvonuri. Când tranzacţiile sunt puţine, informaţiile sunt şi mai greu de aflat. „Ţara te vrea prost”, sau ţinut în ceaţă: oricine citeşte 100 de anunţuri de vânzare cu preţuri în jurul a 60.000€ (ca să luăm un număr norocos) va crede că acestea sunt preţurile la care se încheie tranzacţiile. Nu contează că anunţurile sunt vechi de-un an. Nici că preţurile reale pot fi şi la jumătate, la o adică; dar de unde să ştie asta bietul cumpărător, dacă nici amărâţii de statisticieni, toţi absolvenţi de filologie la seral, nu pot ţine minte azi cu cât s-a vândut ieri ?

În timpul bulei imobiliare, când preţurile creşteau de la lună la lună, un asemenea indice nu era cerut de prea mulţi, deşi lipsa lui alimenta şi mai mult nebunia preţurilor: toată lumea ştia că preţurile cresc, nu se ştia exact cu cât, aşa că fiecare cumpărător accepta să plătească un pic mai mult decât lună trecut. Acum însă, când nici preţurile de tranzacţionare, nici numărul total al tranzacţiilor nu se cunoaşte cu exactitate (se publică doar statistici legate de Prima Casă, şi acelea niţel dubioase, aş zice eu), un asemenea indice ar face lumină pe piaţa imobiliară. Dar de lumină avem noi nevoie acum, tovarăşi ?

Interesant e că impozitul pentru vânzarea unei locuinţe este plătit în biroul notarului, pe baza actului de vânzare-cumpărare. Prin urmare cifrele ar putea fi comunicate fie de notarii publici, fie de Fisc, care primeşte respectivele taxe. Dar nu avem cum, vă rog, înţelegeţi !

Cireaşa de pe tort: românii au un deficit de 1.000.000 de locuinţe, ne anunţă domnul Vasilescu. O fi vrut să spună că avem un deficit de 1 milion de locuinţe la preţuri normale, pentru că locuinţe ce îşi caută cumpărători sunt destule. N-or fi un milion la vânzare, dar să fim serioşi: un milion de locuinţe în minus ar înseamna cel puţin 2 milioane de români care n-au unde locui sau se îngrămădesc cine ştie pe unde. Şi nu pentru că nu ar avea cu ce să cumpere, ci pentru că nu ar avea ce să cumpere. Prin urmare, omul susţine că avem bani, dar nu avem pe ce să-i cheltuim. Din păcate domnul în cauză are cu ce să gândească înainte de a deschide gura, dar nu are de ce să o facă.

Completări:

  • Să-i dăm Cezarului ce-i al Cezarului: din moment ce în actul de vânzare-cumpărare prezentat la notar se declară uneori sume mai mici pentru a plăti un impozit redus (de exemplu cumpărătorul împrumută 20.000€ dar plăteşte de fapt 35.000€, având deja 15.000€ economisiţi, pe care îi plăteşte vânzătorului la mica înţelegere), e adevărat că un indice al preţurilor bazat pe aceste date ar fi supus erorilor. Chiar şi aşa, n-ar fi rău să-l vedem publicat.
  • În lipsa indexului imobiliar bazat pe tranzacţii, grilele de impozitare ale notarilor pot servi binişor acestui scop: în funcţie de oraş, stradă, tipul clădirii, etaj, suprafaţă şi anul construcţiei, notarii aplică principiul valorii minime de piaţă a imobilului în cauză. Scopul grilelor e acela de a opri fente de genul celei de mai sus. De exemplu, dacă grilele notarilor stabilesc că un imobil valorează minim 30.000€ dar imobilul a fost vândut la preţul de 20.000€, impozitul va fi calculat procent din 30.000€. Grilele ar putea fi la o adică umflate, dar ele rămân totuşi o referinţă: dacă notarii stabilesc valoarea minimă a unui apartament la 30.000€, e un pic ciudat ca el să se vândă la un preţ cu 50% mai mare, indiferent de marmura folosită în baie.
  • INS publică totuşi un soi de indice al preţurilor, însă el se referă doar la tendinţele preţurilor: au scăzut/crescut cu x% faţă de trimestrul trecut. Valorile după care se realizează calculele nu sunt publicate însă, ceea ce face ca valoarea acestui indice să tindă spre zero.