Prăbuşirea imobiliarelor: blestem sau binecuvântare ?

Trăim vremuri tulburi, e clar. Suntem în plină recesiune. Mă rog, criză economică. Şomajul e în creştere, unii se tem de un posibil război, alţii de inflaţie cum nu s-a mai văzut de mult, de o posibilă criză alimentară mondială. Dar nu, nu ăsta e principalul pericol. Nici pe departe ! Dacă pică piaţa imobiliară ne-am ras cu toţii, nu mai e nici o speranţă, totul e pierdut. Pe cuvânt ! Am citit eu pe internet !

Tot circulă prin online, mai ales pe bloguri mai mult sau mai puţin obscure, ideea că inevitabila prăbuşire a pieţei imobiliare nu e de dorit, pentru că va trage toată economia în jos. Imobiliarele sunt motorul economiei – zic unii, imobiliarele sunt barometru economiei – zic alţii – iar dacă imobiliarele merg prost, nici restul economiei nu o va duce prea bine – zic toţi cei în cauză.

În primul rând, să vedem ce se înţelege prin prăbuşirea pieţei imobiliare. Cumpărătorii se referă la scăderea preţurilor până acolo unde vor deveni acceptabile pentru majoritatea populaţiei. Majoritatea săracă a populaţiei, să nu ne amăgim, ăştia suntem, fuduli, dar săraci, 80% din salariaţi câştigă cel mult salariul mediu pe economie, adică undeva în jur de 1500 lei (cui nu-i convine, să-şi ducă apartamentele la vânzare în locuri cu salarii mai mari). Vânzătorii (oricine ar fi ei: persoane fizice, investitori diverşi, dezvoltatori imobiliari, agenţi imobiliari) se referă la stoparea creditării, îngheţarea programelor de genul Primei Case sau cine ştie ce colaps bancar. Aceştia din urmă bocesc precum cele 2 toante din povestea cu drobul de sare al lui Creangă, spunând că scăderea preţurilor şi/sau frânarea creditării vor veni la pachet cu alte catastrofe precum războaie, şomaj (?!?) şi alte nefericiri sau molime (probabil impotenţă, infertilitate, reumatisme şi dureri acute de şale). Totuşi parcă era o vreme când apartamentele se cumpărau şi fără bănci prin România, nu ? Îmbătrânim, uităm, ce să facem..

Personal, când mă gândesc la prăbuşirea preţurilor (sau, ca să le facem pe plac respectivilor – a pieţei imobiliare), îmi vin în minte următoarele:

  • stoparea programelor de creditare de tip subprime (Prima Casă)
  • acordarea de credite imobiliare doar cu avans de minim 25%
  • acordarea de credite exclusiv în moneda naţională (adică leu, nu euro)

Când cele 3 puncte de mai sus vor fi îndeplinite (sau măcar 2 din 3), preţurile vor scădea, devenind sustenabile pentru majoritatea cumpărătorilor. Aşa zisa prăbuşire va însemna de fapt două lucruri: mai multe tranzacţii şi preţuri mai mici, în locul normalităţii de acum (tranzacţii puţine dar la preţuri ridicate). Da, pentru început numărul tranzacţiilor ar scădea şi mai mult, dar când oferta se va întâlni cu cererea solvabilă, vom reveni la normal.

În al doilea rând, să vedem cine are de suferit din scăderea preţurilor: cumpărătorii nu au nimic de obiectat, ba din contră, e evident. Dar avem cealaltă tabără, a vânzătorilor şi intermediarilor (bănci comerciale, agenţi imobiliari). Să îi luăm pe rând:

Vânzătorii (persoane fizice):

Unii au spre vânzare apartamente cumpărate înainte de umflare balonului imobiliar, adică până în 2004. În principiu, nu au nimic de pierdut pentru că ar vinde la un preţ cel puţin egal cu cel de la cumpărare. Ar ieşi probabil cu ego-ul şifonat din tranzacţie pentru că nu au vândut în 2007, cum a făcut Gicu de la 5, dar cam atât. Efecte în economia naţională ? Ei, aş ! Dacă ar fi luat mai mulţi bani i-ar fi cheltuit oricum pe mâncare, maşini, electronice. Toate de import, evident, prin urmare mai mulţi bani ar fi ieşit din ţară. Efecte negative doar pentru economiile celorlalte state, dar nu le purtăm noi de grijă.

Ar mai fi cei ce au cumpărat în plină bulă imobiliară. Aici e mai dureros: cei ce vor să vândă ţin strâns în braţe pe „atât am dat pe el, cu atât îl vând !”. Au două opţiuni: fie nu mai vând deloc (dar nu e atât de simplu când respectivul apartament se dorea bani de zile negre, iar zilele negre bat la uşă), fie să vândă în pierdere, asumându-şi practic un soi de faliment personal. E greu de acceptat a doua soluţie, dar cumpărătorii nu au de ce să plătească pentru deciziile nefericite luate de alţii.

Dezvoltatorii imobiliari:

Multe lacrimi şi suspine aici, pentru că sunt mulţi bani implicaţi. Şi nu pentru că s-a construit foarte mult, ci pentru că s-a construit foarte scump (ma rog, mai ieftin de cât ar vrea dumnealor să se ştie, dar tot relativ scump, pentru că înainte de 2008 nimeni nu se gândea la costuri din moment ce piaţa „plângea” după imobile noi).

Ce se va întâmpla cu dezvoltatorii dacă preţurile vor scădea şi mai mult ? Unii deja au dat faliment sau sunt în insolvenţă, probabil că acelaşi lucru îi aşteaptă şi pe cei care mai supravieţuiesc încă. De ce ar influenţa asta negativ economia ? În principiu, orice afacere ce dă faliment este o pierdere pentru economie (creşterea şomajului, încasări din taxe diminuate etc), dar în acelaşi timp falimentul e tocmai anticorpul, mecanismul de autoreglare ce scapă economia de paraziţi. Cam aici bat cei cu imobiliarele şi motorul economiei; totuşi, din moment ce nu s-a construit foarte mult, nu văd cum ar influenţa economia ţării într-o măsură atât de mare. Aaa, avem demnitari ce şi-au investit agoniseala în imobiliare. Nu-i bai, găsesc ei alte vaci de muls, se pricep.

Băncile comerciale

Nu, nu e nevoie ca băncile să dea faliment pentru ca preţurile să scadă, nici ca băncile să nu mai acorde credite populaţiei, şi nici nu vor da faliment dacă preţurile vor scădea. Tot timpul vom avea indivizi cu surplus de bani şi alţi indivizi ce vor avea nevoie de bani: la modul cel mai simplist, băncile nu fac decât să ia banii de la primii (prin depozite) şi să îi împrumute celei de-a doua categorii (prin credite). De fapt, singurul motiv pentru care o bancă poate da faliment e panica deponenţilor ce doresc să îşi ia toţi banii înapoi, în aceeaşi zi. Dar asta nu are neapărat legătură cu imobiliarele.

Ce se va întâmpla deci cu băncile dacă preţurile vor ajunge la nivelul corect ? Ce catastrofe s-ar dezlănţui dacă apartamentele cu 2 camere din România s-ar vinde cu 10-15 mii de euro ? Băncile ar ajunge să acorde credite imobiliare de maxim 10-15 mii de euro, nu 40.000€, cât este astăzi media în cazul Primei Case. De unde tragedia ? Majoritatea băncilor existente astăzi pe piaţa românească nu erau prezente aici până prin 2003-2004 (când preţurile au început să o ia razna) sau nu acordau credite imobiliare deloc (deci, vorba aia: nu mi-e frică de moarte, am fost mort milioane de ani înainte să mă nasc şi nu ţin minte să-mi fi fost foarte rău). De ce le-ar supăra atât de tare acest lucru acum, din moment ce au destule credite acordate deja populaţiei, ce ar trebui să le menţină fluxul de bani măcar încă vreo 20-25 de ani ? Da, efecte secundare există: dacă valoarea locuinţelor scade, s-ar putea ca unora să le treacă prin cap să nu mai plătească creditele contractate pentru cumpărarea lor. Dar asta nu e neapărat în interesul clientului, iar băncile sunt oricum acoperite, şi-au calculat riscurile.

Agenţii imobiliari

Cum bieţii sunt plătiţi procent din valoarea locuinţelor vândute (cei care mai sunt plătiţi), e evident că nu îşi doresc o scădere a preţurilor. Totuşi, tot răul spre bine: la preţuri normale vor avea mai multe tranzacţii, prin urmare veniturile lor ar trebui să fie la acelaşi nivel. Ar fi totuşi o problemă: mai multe tranzacţii înseamnă mai multă muncă, de aici probabil jalea lor. Şi cum lenea e cucoană mare…

***

Prin urmare, cred că putem dormi liniştiţi: drobul de sare nu va omorî pe nimeni în cădere. Cel mult va cădea în capul celor ce visează încă la vremuri frumoase, cu preţuri de doua-trei mii de euro pe metrul pătrat. Să sperăm că-i va trezi din somn.

Reclame

De ce nu aş locui într-un bloc nou

Articolul de faţă nu are neapărat legătură cu incendiul din complexul rezidenţial construit de Robert Negoiţă. Era doar una din ideile de articol pe care mi le notez din când în când şi pe care le duc la bun sfârşit când am timp de scris. Părerea despre blocurile construite în România în ultimii 10 ani o am de ceva vreme, evenimentul nefericit de zilele trecute şi neregulile ce au ieşit la iveală nu sunt decât o confirmare a modului în care s-a lucrat în pseudo-industria construcţiilor de locuințe din timpului boom-ului imobiliar în România.

Eu încă numesc blocurile construite în perioada 1985-1995 (hai, poate până în 2000) „blocuri noi” pentru că pentru mine sunt ultimele blocuri de calitate construite în România. Cum e posibil aşa ceva, când am avut şi încă aveam atâţia harnici dezvoltatori imobiliari în ultima decadă ? (până şi cuplul Bănică-Marin se apucaseră de imobiliare, numai că s-au trezit cam târziu, la spartul târgului. Pardon, balonului. Imobiliar, adică).

Care sunt de fapt alternativele cumpărătorilor din România când vine vorba de achiziţionat un apartament ? Au ei cu adevărat altceva mai bun de ales decât aşa zisele blocuri „vechi” ? Să vedem ce mai pot alege:

Blocuri noi, construite de dezvoltatori privaţi

Acum vreo 2 sau 3 ani, PROTV a difuzat o serie de reportaje numită „Există viaţă după cutremur ?”. Într-unul din episoade s-a vorbit și despre expertiza blocurilor din Bucureşti, realizată de o echipă de specialişti ce a comparat un bloc mai vechi de 70 de ani, unul de la începutul anilor ’80 şi unul finalizat în 2009. Evident, cel mai vechi bloc examinat prezenta riscuri la un eventual seism de mari proporţii (armătura măcinată de betonul acid), cel de după cutremurul din ’77 era construit cu un beton de calitate, cu armături serioase, iar cel din 2009 conţinea un beton decent, dar de calitate mai slabă decât cel ridicat în anii ’80, având şi armături mai subţiri. Ceea ce a fost însă interesant e că, după spusele reporterilor, blocul respectiv fusese singura construcţie nouă în care avuseseră acces: toţi ceilalţi dezvoltatori imobiliari din Bucureşti contactaţi pentru a permite efectuarea testelor găsiseră scuze pentru a nu permite acest lucru. Vă surprinde ? Pe mine nu.

Nu trebuie sa fii un geniu să îţi dai seama că un dezvoltator ce visa în perioada 2004-2009 la un profit mai mare de 100% (uneori chiar şi mai mult) a făcut compromisuri în ceea ce priveşte calitatea construcţiilor (beton mai prost, finisaje mai ieftine etc). Deh, maximizezi profitul din toate poziţiile, nu ? Mai mult, se ştie că pe un şantier se fură materiale de la diriginte până la ultimul muncitor. Am auzit de toate: fundaţie turnată iarna, fier ce este fotografiat iar apoi scos din beton, pet-uri băgate prin pereţi, pereţi strâmbi sau prin care trece lejer gerul, pereţi interiori ce se clatină dacă te împiedici peste ei şi aşa mai departe. A, era să uit: blocuri construite lângă calea ferată sau lângă groapa de gunoi, precum cele din complexul menţionat la început. De ce ar alege un cumpărător să locuiască într-un asemenea bloc ? Nici măcar nu se pune problema preţurilor (care sunt, culmea, de obicei mai mari decât în cazul blocurilor vechi, pentru că, teoretic, ar trebui să ofere o calitate superioară), ci doar de a înțelege de ce sunt dispuşi oamenii să ia în seamă asemenea glume proaste.

Blocuri ANL

Trecem peste faptul că de multe ori aceste blocuri sunt practic de neatins pentru cei cărora li se adresează de fapt şi că există o groază de locatari ce nu îndeplinesc condiţiile de acordare a dreptului de a le ocupa, dar beneficiază de ele datorită sistemului de PR (Pile şi Relaţii). Cât priveşte însă calitatea, şi ele lasă de dorit: mai cade câte un tavan, mai o infiltraţie în subsoluri, nimicuri dintr-astea, nimic grav. Să-ţi tot doreşti să locuieşti în ele, măcar de dragul chiriei foarte mici.

Mansarde construite deasupra ultimului nivel al blocurilor 

Oricine a construit o casă poate confirma că nu costă să construieşti un apartament de 2 camere tip mansardă cu mai mult 15.000€ (asta dacă s-a făcut treabă ca la carte). Ele continuă însă să se vândă cu preţuri de peste 30.000€ ! Se poate vorbi măcar de lucrări de calitate ? Cei ce locuiesc în asemenea apartamente se plâng de călduri insuportabile vara şi de costuri mari cu încălzirea iarna, de instalaţii sanitare dubioase etc. Nu mai vorbim de faptul că unele nu au nici măcar autorizație de construcție, pentru că e destul de riscant să adaugi un etaj suplimentar pe un bloc ce are fundaţia calculată pentru un număr fix de etaje.

Blocuri noi, zici ? Nu, mulţumesc !

Mi-e milă de tine, dar mai milă mi-e de mine…

Să zicem că eşti la volan. La un moment dat, șoferul din faţa ta face o manevră periculoasă, se izbeşte de alt vehicul şi pentru că nu te poţi feri, te implică şi pe tine în accident. El are capul spart şi 2 coaste rupte, tu nasul rupt. El e vinovat pentru accident, tu eşti doar o victimă colaterală. Îţi este milă de el ?

Acu vreo 3 ani, când criza începuse să-şi arate colţii, un coleg cu care discutam destul de des problema preţurilor locuinţelor îmi spunea că e cinic să spui celor cărora începuse să le fie greu din cauza creditelor (cursul EUR, CHF, dobânzi ce se tot modificau) că îşi merită soarta. De unde să fi ştiut ei că vine criza şi că deciziile legate de finanţele proprii se vor dovedi eronate, îmi spunea amicul. Să fim înţeleşi, era vorba de cei care în urmă cu doar câţiva ani îţi râdeau în nas pentru că nu erai în rând cu lumea, neavând rate pentru locuinţă, maşină, TV cu diagonala de 1 metru sau smartphone.

Să revenim la exemplul cu şoferia şi s-o înlocuim cu economia (din 2004-2008): voiai să îţi cumperi un apartament, dar marea majoritate a celorlalţi „participanţi la trafic” plăteau mult mai mult decât făcea. Tu voiai (şi încă mai vrei) să plăteşti preţul corect, dar cum puteai convinge vânzătorii că majoritatea se înşeală şi fac acte de caritate ? La fel ca şi în cazul accidentului, erai (şi încă eşti) o victimă colaterală, dar acum trebuie să îţi fie milă de cei din cauza cărora nu poţi cumpăra (încă) o locuinţă.

Cum mai era explicată criza ? „Rezultatul unui comportament iresponsabil la nivel macro şi micro economic”. Adică, simplificând un pic, prin deciziile proaste luate de stat, prin reprezentanţii ei, şi de către populaţie. Dar să lăsăm asta. Băncile au acum credite restante, deşi ştiau foarte bine ce fac când ofereau credite pe bandă rulantă. Acum trebuie să își recupereze banii, sau să îşi micşoreze pierderile: mai măresc un comision, mai micșorează dobânzile la depozite, deci tot cei ce nu au credite suferă. Pentru ce? Sau pentru cine ?

Să-mi fie milă de tine, zici, debitorule ? Mi-e milă de tine dar mai milă mi-e de mine. Până la urmă, fiecare a decis, prin semnătură, cât valorează viaţa lui.