Prima Casă – ce vă ascund băncile (II)

  • Comisionul de administrare/gestionare credit

Mi-a mai rămas un rest de data trecută. Acest comision e aparent de domeniul trecutului, din moment ce deja avem clienţi ce au câştigat în instanţă procesele intentate din cauza lor. Destule bănci nici nu-l mai încasează (dacă e să credem ce declară în ofertele lor). Să zicem că de mâine nici un client Prima Casă (vechi sau nou) nu mai trebuie să plătească acest comision (eu am mai găsit vreo 2 bănci care îl mai percep). De ce există el însă ? Pentru că uneori e nevoie de artificii pentru a da iluzia că dobânda efectivă (DAE) e mai mic decât e în realitate. Într-adevăr, nu e secret, e doar imoral (şi un pic ilegal, dacă e să luăm de bun precedentul din instanţă).

  • Comisionul de administrare cont curent

740-mortgage-rates-ARM-adjustable-loan-house-traps.imgcache.rev1399904257763.web.420.270Ăsta-i favoritul meu. De fiecare dată când faci un credit Prima Casă (sau orice alt credit), banca îţi va deschide un cont. E normal, banca îţi va livra banii acolo iar tu îi vei transfera în contul vânzătorului la momentul cumpărării (dacă ţi i-ar da în mână la casierie, ai putea fugi cu ei şi cumpăra ţigări în loc de locuinţă). Până aici, nimic neobişnuit. Ai crede că după încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare, respectivul cont va fi închis. Eşti naiv. Contul respectiv rămâne deschis şi de obicei va trebui să plăteşti un comision lunar pentru întreţinerea lui.

E nevoie de acest cont pentru a-ţi plăti rata lunară ? Un funcţionar bancar pe care l-am întrebat mi-a spus că da. De ce ? Aparent, de fiecare dată când vei plăti rata, banii se vor duce în acel cont, din care vor fi transferaţi ulterior în conturile băncii. N-am putea plăti totuşi direct în contul băncii? Aparent acest lucru ar da peste cap socotelile contabile şi ar produce anomalii în modelul spaţiu-timp. Sună cretin ? Păi cam este. Să ne imaginăm că mergem la supermarket şi la casă banii pe care îi plătim nu se duc în casa de marcat, ci într-un plic cu numele nostru scris în dreapta-sus. Tot aşa, ca sa nu se încurce socotelile. La sfârşitul programului, toate plicurile cu numele clienţilor sunt scoase şi banii se adună la un loc. Sună şi mai cretin ? Normal că sună. Dar nu şi pentru bănci. Ştiu, se vor găsi economişti care să ne explice că nu se poate fără aceste conturi, că ele există şi în ţările cu apă caldă sau că, la o adică, administrarea s-ar putea face şi gratuit. Posibil. Dar nu o fi totuşi posibil şi fără ele ? Problema e de principiu, nu neapărat de costuri. Nici acest comision nu e secret, doar absurd.

  • Asigurarea de viaţă

Am vorbit tura trecută despre asigurarea locuinţei. Mai avem una, cea de viaţă. Păi e bine să ai inclusă în rată şi o astfel de asigurare, nu ? Depinde la care capăt al ei te afli: nu e vorba de asigurarea clasică de viaţă, cea datorită căreia fie familia primeşte nişte bani dacă dai colţul, fie primeşte tu, la sfârşitul perioadei de cotizare o sumă anume, drept premiu pentru că ai supravieţuit. Nici vorbă de aşa ceva. Aici vorbim de o poliţă prin care banca se asigură că în cazul în care beneficiarul împrumutului trece în lumea celor fără suspine, o terţă parte va plăti băncii datoria decedatului. Prin urmare, beneficiarul asigurării de viaţă este, în acest caz, banca, nu clientul.
Păi şi atunci de ce plăteşte clientul, şi nu banca, pentru asigurarea respectivă ? De fraier, maică. Culmea e că nu e obligatorie (în 2015, nu toate băncile o impun). Deşi, uneori, foarte-foarte rar, funcţionarii vor rosti şoptit expresia magică „trebuie să faceți şi o asigurare de viaţă”. Mai târziu ne vom da seama că”trebuie” a fost auzit greşit. Era de fapt „puteţi”. Detalii.

Anunțuri

Cea mai bună variantă a Primei Case

pusculita

Un rezumat al celor auzite şi citite în ultimele zile despre Prima Casă în lei, plus comentarii personale aferente:

  • Prima Casă în lei e naşpa, pentru că dobânda e mai mare decât în cazul variantei în euro.

Am mai spus-o, dar nu strică să reamintim: în cazul unui credit, de cele mai multe ori suma împrumutata e problema, nu dobânda ! Poți lua cu împrumut o sumă mare chiar şi cu dobândă zero, tot mulţi bani vei da înapoi. Să luăm un exemplu, dus la extrem: ce-ar fi dacă în cazul Primei Case în euro dobânda ar fi fost zero ? Am avea de înapoiat, dacă am împrumuta 57.000€, fix 57 de mii în 30 de ani, vreo 158€ lunar. Luăm alt exemplu, în cealaltă extremă, adică varianta în lei, cu o dobândă de 9% pe an, mai mare decât e de fapt: împrumutăm echivalentul a doar 20.000€ şi vom avea de plată echivalentul lunar a 161€.  Care situaţie e de dorit, cea cu dobândă mică (de fapt inexistentă) sau cea cu dobândă mare dar o sumă mai mică de împrumutat ? Bine, vor zice unii, dar locuinţele sunt scumpe şi degeaba dai exemplul cu 20.000€, că nu-s de ajuns banii. Ajungem şi-acolo, mai jos.

  • Prima Casă în lei e aiurea, pentru ca rata echivalenta e cu 30% mai mare decât în cazul variantei în euro.

Sau mai degrabă românii vor putea împrumuta cu 30% mai puţini bani (oricum de obicei rata e maximul îndatorării permise de bancă), deci preţurile ar trebui să scadă cu 30%, pentru a se alinia cu cererea solvabilă prin creditare.

  • Prima Casă în lei e nasoală, pentru că din cauza dobânzii mai mari, vom împrumuta mai puţini bani, dar vom plăti lunar la fel de mulţi lei.

Dacă ai de plată aceeaşi sumă lunară, nu văd de ce e o problemă asta. Da, vei plăti în 30 de ani de aproape 3 ori mai mulţi bani decât ai împrumutat, faţă de aproape 2 ori cât era în cazul variantei în euro, dar totalul va fi acelaşi. Dar ce preferi, să datorezi băncii 40.000€ sau o sumă cu 30% mai mică, adică echivalentul a 28.000€ ? Nu de alta, dar poate reuşeşti să rambursezi anticipat banii (sau o parte din ei), caz în care faptul că datorezi mai puţini bani nu e deloc rău, dimpotrivă (asta dacă poţi rambursa mai ales în primii 10 ani, pentru că altfel dobânda e deja în mare parte plătită şi nu mai are rost efortul).

  • Din cauza dobânzilor mai mari la Prima Casă în lei vom putea împrumuta mai puţini bani, deci ne vom permite locuinţe mai mici.

Nu neapărat. Da, în primă fază cei ce îşi doreau un apartament cu 3 camere vor putea împrumuta banii doar pentru unul de 2 iar cei ce vor unul de 2 vor putea lua banii pentru un apartament cu o singura cameră. Dar asta înseamnă că cei ce au spre vânzare apartamente de 4 sau 3 camere vor pierde potenţiali clienţi. Şi ce pot face ei ca să vândă totuşi în aceste condiţii ? Să scadă preţul (sau să aştepte până le creşte bărbi până-n pământ). Dacă preţul apartamentelor de 3 camere scade, la fel va face şi preţul celor cu 2 sau cu una, pentru că altfel nimeni nu va cumpăra un apartament de 2 camere dacă va putea lua cu aceeaşi bani sau cu o mică diferenţă în plus un apartament de 3 camere.

  • Acuma se vine cu creditul în lei ? Păi şi noi ce ne facem când România va trece la euro ? Huo, Isărescule !

De acord, Isărescu nu merită felicitări. Dar până una-alta, românii sunt plătiţi în lei. Când şi dacă vom adopta moneda euro, rămâne de văzut. Fix de asta au luat românii ani la rând credite în euro, pentru că ştiau că vom renunţa la un moment dat la leu. Desigur.

  • Prima Casă în lei nu avantajează decât pe cei ce au un avans considerabil sau cumpără în totalitate cu banii din economii.

Nu numai pe ei, dar e adevărat că aceştia s-ar putea să fie primii care să se bucure de schimbare. Din moment ce băncile vor finanţa cu mai puţini bani achiziţia de locuinţe, e evident că preţurile vor fi forţate să scadă, iar cei ce nu depind decât în mică măsură sau deloc de credite au de câștigat.

  • Prima Casă a încurajat construcţiile şi a oferit de muncă instalatorilor, zidarilor, magazinelor de mobilă, deci a pus economia (banii) în mişcare.

Da, până la apariţia Primei Case, de mai bine de 6 luni vânzările stagnau iar preţurile scădeau vertiginos (cu vreo 40% în mai puţin de 1 an). Probabil că preţurile şi-ar fi continuat scăderile până când, cu un credit cu 25% avans, românii ar fi putut cumpăra locuinţele dorite. Că ar mai fi durat 6 luni, poate mai mult, poate mai puţin, e greu de zis, dar instalatorii, zidarii şi magazinele de mobilă ar fi avut într-un final de muncă şi fără Prima Casă. Toţi cei menţionaţi mai sus ar fi avut ce munci şi dacă apartamentele s-ar fi vândut cu 500€/mp, probabil chiar mai multă decât au acum. De fapt, când ai mai mulţi bani pentru renovări, mobilări şi utilări ? Când cumperi locuinţe scumpe sau când preţul lor e rezonabil ?

De menţionat: cei ce au probleme cu plata ratei la creditul Prima Casă nu pot cere reeşalonarea lui, ca în cazul unui ipotecar clasic. După doar 3 luni de neplată, statul intră în joc şi din câte ştiu, nu se merge cu tânguiri de genul „dar nu mă amânaţi cu plata vreo juma’ de an ?”, ca în cazul băncilor.

Cea mai bună variantă a Primei Case ? Nici cea în euro, nici cea în lei: cea care este sistată definitiv. Dar pentru moment trebuie să ne mulţumim şi cu jumătăţi de măsură.

Tătucul nostru, statul

Sistemul de pensii actual a pornit cu cele mai bune intenţii: ştiind că oamenii sunt de obicei slabi manageri ai banului propriu, ei sunt obligaţi (câtă vreme sunt în câmpul muncii) să cotizeze la sistemul de pensii pentru a putea avea parte de bătrâneți liniştite (adică a putea beneficia de pensie). Cotizaţiile de luna asta sunt folosite pentru a plăti pensiile celor ieşiţi din câmpul muncii iar pensiile bătrânilor de mâine vor fi plătite din cotizaţiile celor activi la momentul respectiv. Toată schema piramidală depinde însă de natalitate: dacă ea scade pe perioada unei generaţii, ajungi să nu mai ai cotizanţi iar pensionarii de azi se trezesc că au plătit degeaba contribuţiile în trecut. De asta în principiu cei ce se plâng astăzi „dar am cotizat o viaţă şi acum hoţii ăştia îmi taie din pensie !” au doar pe jumătate dreptate: hoţi sunt, dar vina nu e neapărat a lor.

Sistemul public de asigurări de sănătate e asemănător, însă fundamental diferit: nu e schemă piramidală, ci mai degrabă sistem de întrajutorare. Oamenii nu au nevoie de bani pentru tratamente doar la bătrînețe, ci mult mai devreme. Treaba funcţionează în acest caz pentru că nu toţi asiguraţii se îmbolnăvesc odată, ci pe rând, iar unii poate niciodată sau foarte rar.

Genul ăsta de sisteme funcţionează în principiu binişor, iar pentru cei mai mulţi dintre noi oferă o soluţie viabilă: nu ştiu cât de mulţi ar avea tăria de caracter să economisească lunar până la vârsta pensionării în loc să cotizeze la sistemul de pensii de stat sau să strângă bani pentru medicamente şi tratamente în locul cotizării la sistemul public de sănătate (mai ales că de cele mai multe ori internările sau intervenţiile chirurgicale costă al naibii de mult).

Statul român aplică însă acest mecanism şi în cazul altor domenii, în care lucrurile ar putea merge foarte bine de la sine. De exemplu cel al imobiliarelor.

marionetele statului

La 4 ani de la începerea programului şi după vreo 4 veşti false legate de iminentul său final („terminarea fondurilor”), Prima Casă pare să se fi înfipt adânc în conştiinţa românilor. Aproape nimeni nu mai vorbeşte astăzi de aberaţiile pe care le-a provocat programul sau despre neajunsurile sale. Se ştie doar că orice minciună spusă la infinit devine într-un final adevăr în mintea celor ce o ascultă. Prima Casă pare să fi devenit normalitate pentru toţi cei vizaţi, de la vlădică până la opincă1. Încă o dată, limitarea opţiunilor pare să-i facă fericiţi: de ce să te chinui să gândeşti singur când poate gândi altcineva în locul tău ?

După ce reprezentanţii statului au hotărât că a lăsa piaţa imobiliară de capul ei nu e prea sănătos şi că oamenii nu pot decide singuri ce e mai bine pentru ei, faptul că majoritatea celor vizaţi par să fie de acord e doar un semn că premisa de la care s-a pornit nu a fost greşită. Şi-atunci te întrebi: cum să te mai plângi de Prima Casă ? Păi piaţa imobiliară din România nu ar exista fără acest program, spun unii. Facem pariu ?

__________________________

1În timp ce citiţi aceste rânduri, o funcţionară bancară tremură de frica rămânerii fără serviciu. Nu, nu pierderea locului de muncă o sperie, ci faptul că acest lucru ar însemna că analiza dosarului ei pentru creditul Prima Casă, care acum e în lucru, ar fi sistată. Pierderea serviciului nu ar fi neapărat o problemă, dar viaţă ei fără Prima Casă – da. Nu, nu este o glumă: ei trăiesc printre noi. Şi au drept de vot.

Evoluţia creditelor ipotecare – înainte şi după Prima Casă

Dacă la sfârşitul lui 2008 se numărau 158.000 de credite ipotecare în derulare, în luna mai 2012 existau în România 233.000 de astfel de credite. 80.000 de credite Prima Casă au fost acordate în perioada iunie 2009 – decembrie 2012.

158.000 de credite ipotecare semnate în 6 ani (2003-2008) înseamnă o medie de 26.000 credite ipotecare/an.

80.000 credite Prima Casă acordate în 3,5 ani (iunie 2009 – decembrie 2012) reprezintă aproximativ 23.000 credite ipotecare/an (cu 11% mai puţin faţă de perioada ce precede Prima Casă). Ar mai fi şi creditele standard, dar cum marea majoritate a ipotecarelor după 2009 au fost cele Prima Casă, le putem neglija.

Prin urmare, în perioada 2003-2009 s-au acordat anual, în medie, aproximativ acelaşi număr de credite ca şi în perioada 2009-2012: vreo 23-26.000.

puzzle case

Ceva nu se leagă, totuşi. Nu ştiu câţi din voi îşi amintesc nebunia creditării din băncile româneşti prin 2006-2007: băncile erau pline de clienţi ce aplicau pentru credite, mare parte multe fiind ipotecare. Astăzi avem filiale de bănci ce nu au mai acordat de luni bune un credit ipotecar. E adevărat că sunt bănci care au succes cu Prima Casă, dar cele mai multe nu o duc prea bine la acest capitol. Scepticii nu au decât să întrebe funcţionarii băncilor sau cunoscuţii ce lucrează prin instituţiile bancare pentru a se asigura de acest lucru.

Desigur, cele 158.000 de credite nu sunt distribuite în mod egal în perioada 2003-2009. Numărul lor a crescut de la an la an, începând cu 2003 şi mergând până în 2007, apogeul creditării, scăzând apoi în 2008 şi până la jumătatea lui 2009. Putem considera o distribuţie de genul 10.000 de credite în 2003, 15.000 în 2004, 25.000 în 2005, 45.000 în 2006, 54.000 în 2007, 6.000 în 2008 şi 3.000 de credite în 2009 (până la demararea Primei Case). Dacă le însumăm, ajungem la 158 de mii. Evident, distribuţia e pur empirică, cifrele nu sunt exacte (mai puţin cea pentru 2007) şi le-am folosit de dragul exemplului.

Dar ştim sigur următoarele: în 2007 s-au acordat 54.000 de credite ipotecare, de 2,5 ori mai mult faţă de media anuală a Primei Case. Numai că dacă împarţi un număr măricel la 2,5, cam rar vei avea un rezultat ce tinde spre zero.

Care să fie atunci explicaţia ? Să fie de fapt oare în derulare mult mai puţin de 80.000 de credite Prima Casă  ? Să meargă atât de departe manipularea prea-iubiţilor noştri guvernanţi ?

Partizani împotriva „Primei Case”

1945: România reintra sub sfera de influenţă a URSS-ului, comunismul devenea noua lege iar membrii Partidul Comunist se auto-proclamau noii stăpâni. Au existat români ce s-au opus, şi, pentru a scăpa de arestări, chinuri sau moarte, s-au retras prin munţi, devenind partizani împotriva regimului, parte a rezistenţei anticomuniste, așteptând o intervenție străină ce nu avea să vină niciodată. În principiu, puteau trăi prin păduri mult şi bine, nu reprezentau o ameninţare directă, dar comuniştii recunoşteau că nu face bine moralului populaţiei să se ştie că sunt unii ce umblă de capul lor, pe deasupra şi înarmaţi, în loc să pună umărul la construirea socialismului. Evident, partizani erau şi cei ce le ofereau mâncare, uneori adăpost, mijloace de comunicare.

Una din cele mai interesante poveşti e cea a lui Ion Gavrilă Ogoranu, ecranizată parţial în filmul Portretul luptătorului la tinereţe (2010). Pelicula, incompletă, e numai bună pentru a stârni curiozitatea despre istoria destul de recentă (în general) şi despre viaţa lui Ogoranu (în particular), cel ce avea să fie căutat de Securitate vreme de 29 de ani. Primele două volume ale Brazii se frâng, dar nu se îndoiesc, scrise de Moşu, cum era numit Ogoranu încă de tânăr, sunt de citit pentru cei ce au fost intrigaţi de film şi/sau vor să afle mai multe despre fenomenul rezistenţei anticomuniste.

Partizanii nu au fost însă eroi nici atunci, şi nu s-ar zice că sunt nici acum. Cel puţin, nu pentru cei mai mulţi dintre români. Drept dovadă, Ogoranu a dus o viaţă cât se poate de discretă după 1990, până în 2006, când s-a stins din viaţă. Din câte ştiu, singura apariţie TV a lui a fost prin intermediul emisiunii Memorialul durerii, care i-a dedicat un episod. În rest, linişte. Mai ales prin cărţile de istorie. Nu ţin minte să fi citit prea multe prin manuale despre el sau despre camarazii lui când eram elev şi cred că lucrurile nu s-au schimbat prea mult între timp. Noroc cu Youtube, care găzduieşte câteva filmări scurte.

***

2009 – Speriaţi de scăderea accelerată a preţurilor imobiliarelor şi forţaţi de un lobby puternic din partea băncilor comerciale care-şi vedeau garanţiile creditelor devalorizându-se, politicienii români (mare parte foşti comunişti sau crescuţi la sânul foştilor comunişti) coc un program menit să atenueze, dacă nu să stopeze scăderile de preţ ale locuinţelor. Se naşte Prima Casă iar clienţii nu întârzie să apară. Sătui de statul în chirie sau pe la părinţi, tinerii care sunt destul de „norocoşi” să se încadreze intră în horă. Judecând la rece, trebuie să recunoaştem că programul şi-a atins scopul (nedeclarat oficial): menţinerea preţurilor la un nivel (încă) ridicat.

Suspectez victimele Primei Case de un soi de masochism. Rari sunt cei ce nu îţi povestesc ce aiurea e să stai în chirie, unde mobila nu e aproape niciodată pe placul tău, unde nu poţi bate un cui în pereţi sau nu poţi umbla în curu’ gol, aşa cum ai face în casa ta. De ce masochism? Pentru că deşi traiul în chirie e uneori pe bună dreptate plin de peripeţii (proprietari care se hotărăsc din senin să vândă sau uită să înapoieze banii daţi drept garanţie), cei mai mulţi aleg să plătească mai puţin pe chirie decât pe rată, de aici şi confortul redus. Adică pentru chirie nu ar fi dispuşi să scoată din portofel mai mult de, să zicem 200€, dar 250€ pentru o rată nu e o problemă. Şi din păcate, de multe ori cei 50€ fac tocmai diferenţa dintre un apartament de nelocuit şi unul decent. Altfel spus, psihologia chiriaşului e să plătească cât mai puţin pe chirie („banii pe chirie sunt bani pierduţi”), dar să fie mai darnic cu rata pentru apartament („dai un ban, dar îl dai pentru casa ta”). Şi-atunci, cum să-i fie bine în chirie ?

***

N-am adus degeaba aminte de moşu Ogoranu. Mă obsedează gândul că oamenii ce au ales acelaşi drum ca şi el au trăit destule ierni geroase prin păduri, în bordeie ce ofereau minimul de confort, uneori în aer liber (chiar şi iarna). Nu în case sau apartamente, nu la căldură. Şi mă uit la cei ce le-ar putea fi nepoţi, cei ce se plâng că în chirie nu e viaţă de trăit.

Îmi imaginez următoarea scenă: e seară, iar Gigel Chiriaşu tocmai a mâncat, bea o bere şi aşteaptă să înceapă meciul la TV. Proprietarul bate la uşa apartamentului şi îl anunţă că va trebui să se mute într-o săptămână. Nu, nu îl interesează că soţia lui Gigel e însărcinată sau că e iarnă şi ninge de vreo 2 zile. Gigel e distrus. Viaţa lui nu mai are sens şi blestemă ziua în care a hotărât să stea în chirie în loc să facă o rată, ca tot omul responsabil.

Va fi foarte complicat, desigur. Azi, când există maşini ce îţi pot transporta bagajul dintr-un cartier în altul, când nu te urmăreşte nimeni, aşa cum erau urmăriţi bandiţii ce se împotriveau partidului comunist, Gigel va trebui să roage un prieten să îl ajute la cărat şi descărcat. În principiu, într-o zi bagajul va fi mutat. În urmă cu vreo 60 de ani, existau oameni ce îşi întâlneau prietenii cu teama de a fi daţi pe mâna comuniştilor (Ogoranu povesteşte cum cei mai mulţi au fost prinşi nu datorită armatei ce patrula prin munţi în căutarea lor, ci datorită trădărilor). Şi chiar dacă soţia va naşte într-o lună de zile, Gigel îi va putea fi alături şi o va aştepta în noul apartament. În urmă cu 60 de ani, existau români care nu-şi permiteau luxul să fie alături de familie nici măcar când li se stingea un părinte.

În ’40-’50, nevestele plângeau pentru că nu-şi vedeau bărbaţii cu lunile sau chiar cu anii sau pentru că erau bătute deoarece nu voiau să spună pe unde se ascund soţii, fraţii, taţii. Multe nu aveau să-i mai vadă niciodată. În 2012, ele plâng pentru că soţii nu le cumpără apartament, cum au toate colegele de serviciu.

În ’40-’50 existau destui ce-şi făceau Crăciunul prin păduri sau prin închisori. În 2012, tinerii dau fuguţa la bancă, poate-poate i-o prinde Crăciunul „la casa lor”, nu în chirie. Se ştie doar, Moş Crăciun nu aduce cadouri chiriaşilor.

E greu tare, fraţilor, în chirie. Dar ştiţi ce e şi mai greu în România ? Să te uneşti şi să lupţi (halal luptă !) pentru o dorinţă comună: locuinţe la preţuri normale. Fantoma colectivizării forţate din anii 50 pare să mai bântuie încă: nu ne putem organiza defel, ne e mai bine singuri. Pe la începutul lui 2009 îmi închipuiam că le-a venit mintea la cap cumpărătorilor: da, i-am înţeles până în 2008, când tăvălugul preţurilor te lua fără să vrei pe sus. Dar să vezi acelaşi comportament în momente când e clar şi pentru un orb că mingea e în terenul cumpărătorilor e peste puterea mea de înţelegere. Dacă de multe ori nu ne putem alege conducătorii, legile, nivelul taxelor şi impozitelor, preţul locuinţelor e totuşi ceva ce putem decide singuri. De ce nu o facem totuşi ? E la fel de absurd precum în episodul cu Tom şi Jerry, cel în care şoricelul ameninţă cu pistolul motanul ce tremură din toate încheieturile. Când scapă pistolul, Tom îl ridică, i-l dă politicos înapoi şi continuă să tremure, aşteptând tâmp deznodământul.

Pare că nimic nu s-a schimbat: în ’50 comuniştii începeau colectivizarea agricolă forţată şi aveau să pedepsească pe cei ce se împotriveau. Populaţia a încercat să riposteze, dar rezultatele le ştim cu toţii. În 2009, urmaşii aceloraşi lichele se încăpățânează să fure viitorul celor ce îşi încep viaţa de familie, hotărând în locul lor că preţul unui apartament trebuie să fie 60.000€. La vremuri noi, metode noi. Capitalismul le-a rafinat: acum amanetarea viitorului nu se mai face cu parul, ci cu pixul cu care semnezi contractul cu banca. Pentru că nu ştiu de nici un caz în care vreun client al băncii a fost bătut, adus cu forţa sau ameninţat să accepte un credit. Deci ceva s-a schimbat până la urmă: am devenit mai uşor de prostit.

Partizani împotriva Primei Case ? Nici vorbă, poate fani. Doar câţiva nebuni, pe ici-colea, care se împotrivesc puhoiului. Problema e că dacă te cazezi om sănătos la ospiciu, nebun le vei părea tu locatarilor permanenţi.

***

Rog urmaşii celor ce au suferit sau pierit în rezistenţa anticomunistă să-mi ierte comparaţiile. Ştiu prea bine că nu-şi au locul. Dar nu am vrut decât să arăt cât de mici am devenit între timp. Mici în creiere şi îndrăzneală. Şi cât de puţine am învăţat despre cum se luptă pentru o viaţă mai bună. Rezistenţa de atunci era formată mai ales din tineri ce aveau două mari calităţi: ştiau să recunoască hoţii şi ştiau să lupte pentru viitorul lor. Cu siguranţă erau căliţi şi de războiul ce tocmai se terminase. Probabil dacă şi-ar vedea azi nepoţii, i-ar considera nişte nătărăi. Azi, tinerii nu mai sunt în stare să recunoască pungaşii, ba dimpotrivă, le mulţumesc pentru şansa de a fi furaţi. Cum repere serioase oricum nu mai au, ei nu mai trebuiesc hăituiți, arestaţi, constrânşi. Tot ce trebuie să faci e să gândeşti în locul lor. Ei nu o mai pot face.

Prima Casă în lei – efecte

Îmi făcusem la un moment dat un calcul referitor la subiectul „sumă mare de împrumutat versus dobândă mare „. Acum, când Prima Casă în lei îşi iţeşte capul de după colţ, problema redevine interesantă. De ce ? Pentru că varianta în lei va avea dobânzi mai mari decât cea în euro. O fi asta neapărat un lucru rău ? Unii spun că da.

Când vine vorba de credite, mai ales cele imobiliare, aud foarte des discuţii legate de dobândă: că e prea mare, că e variabilă. Aşa este de multe ori, dar e asta adevărata problemă a creditelor de pe la noi ? Nu cumva sumele împrumutate sunt mai degrabă problema, şi nu nivelul dobânzilor ? Dobânda poate fi mult mai mare decât e în acest moment, dacă suma care se împrumută este rezonabilă (de exemplu, ai doar jumătate din suma de returnat dacă împrumuţi 30.000€ cu dobândă 10% decât dacă împrumuţi 60.000€ cu 5% dobândă). Acum avem o situaţie taman pe dos: dobânda este destul de rezonabilă, însă sumele împrumutate pentru cumpărarea unui apartament sunt mult prea mari pentru realitatea românească.

Dar să nu ne îndepărtăm şi să încercăm un calcul:

Împrumută astăzi, 7 noiembrie 2012, robul lui Dumnezeu băncilor Popescu suma de 40.000€ (media împrumuturilor Prima Casă). Dobânda: 4,55% (BRD), deci o rată pe 30 de ani este de 204€. La un curs de 4,5171 lei pentru un euro, rata în lei înseamnă 921 lei.

Ce sumă va putea primi Popescu dacă ar trebui să facă un împrumut similar, dar în lei ? Cea mai mică dobândă pentru Prima Casă în lei o poate obţine într-o sucursală CEC: 8,33%. Dacă rata în lei ar fi tot de 921 lei, românul nostru ar putea împrumuta 121.725 lei, adică echivalentul a doar 26.948€. Păi şi dacă îşi măreşte un pic rata, ar întreba unii. Având însă în vedere că de obicei se merge pe principiul „iau toţi banii pe care mi-i dă banca”, şansele să poată face asta sunt destul de mici.

sursă foto

Prima Casă – ce vă ascund băncile

Cineva mă îndemna acum aproape 2 luni să scriu despre Prima Casă: cât este de rentabilă, dedesubturile ei, statistici legate de cei care au contractat un asemenea credit (câţi nu mai pot plăti ratele) ş.a.m.d. Fără să mă declar expert în problemele programului, pot spune câteva lucruri pe care le-am auzit mult prea rar (spre deloc) prin media.

sursă foto

Prin urmare, ce gogoşi se mănâncă în legătură cu Prima Casă ?

  • În loc să plăteşti lunar chirie pentru un apartament, cu aceeaşi sumă poţi plăti rata pentru acelaşi apartament achiziţionat prin programul Prima Casă

Dacă apartamentul de 2 camere pe care vrei sa îl cumperi presupune un credit pe 30 de ani, cu o rată egală cu chiria pe care o plătești lunar, faci o afacere proastă. Unii spun că preţul unui apartament ar trebui să fie 100 de chirii lunare (şi că peste e speculă), alţii că rata devine o afacere bună dacă e egală cu chiria, în cazul unui credit constituit pe 15-20 de ani, sau dacă rata pe 30 de ani este la 50-75% din valoarea chiriei (și dacă există premisele menținerii pe întreaga durată a creditului la valoarea respectivă: dobândă fixă, credit în moneda în care este plătit clientul etc). Este cazul Primei Case ? Nu prea.

În plus, nu cumperi când preturile sunt încă în scădere. Ce te faci dacă scăderea de preţ într-un an e dublul chiriei pe care ai plăti-o în anul respectiv ?

Mai mult, un lucru care se neglijează foarte des: rata egală cu chiria presupune un risc. Dacă îţi pierzi serviciul, chiar şi pentru câteva luni, rata nu prea îţi oferă opţiuni. Chiria, însă, da: dacă stai în chirie la 2 camere te poţi muta la o cameră, sau poţi subînchiria una din camere etc. Exemple legate de cat de bună afacere devin creditele în general, să tot fie: 1, 2, 3. În ce priveşte Prima Casă, lucrurile stau încă bine, dar să nu uităm că cei mai mulţi mai au de plătit vreo 27 de ani.

  • Avantajul programului Prima Casă este 3,96% marja de dobândă fixă pe toată perioada creditului

Se încearcă o manipulare fină, cum că dobânda creditului ar fi fixă. Nu este ! Dobânda reala (Dobânda Anuală Efectivă, prescurtată DAE) este compusă din:

DAE = Marja bancă (fixă) + EURIBOR 3M (variabilă)

În septembrie 2012, DAE pentru un credit Prima Casă era în jur de 4,2 % (3,96% + 0.25%), în funcţie de banca aleasă. EURIBOR 3M (euribor la 3 luni) a avut însă în trecut valori mult mai ridicate, de 5,4%, adică cu 5,15% mai mult decât în momentul de faţă ! (click pe grafic pentru mărire):

sursă grafic

Ce presupune o eventuală revenire a EURIBOR 3M la această valoare ? DAE va deveni 9,4%, ducând , în cazul unui credit pe 30 de ani, la o creştere a ratei cu 70%  ! (iar în cazul unui credit pe 25, 20 sau 15 ani – o creştere a ratei cu 60%, 51%, respectiv 39%).

Poate clientul să suporte o asemenea creştere a ratei ? Având în vedere că de obicei rata este aleasă pe principiul „iau toţi banii pe care mi-i dă banca”, e greu de crezut.

  • O multitudine de categorii de venituri de luat în calcul
  • Grad de îndatorare maxim 67%

Cum este acest lucru în avantajul clientului ? Banca ar trebui să se asigure că respectivul client va fi în stare să îşi plătească ratele, orice s-ar întâmpla, adică va fi încă solvabil şi când una din sursele sale de venit va dispărea (soţul/soţia îşi pierde serviciul etc). Atitudinea „sigur nu mai aveți nişte bani prin buzunare, de care aţi uitat ?” este tocmai opusul, şi sună mai degrabă a „hai să ne prefacem că vă permiteţi acest credit şi după aceea vedem noi cum vă facem să plătiți”.

  • Creditul Prima Casă beneficiază de garanţia statului” (NB: garanţia era 100% până la Prima Casă 3 şi este 50% la Prima Casă 4)

Cea mai gogonată dintre toate, pentru că mulţi clienţi pleacă acasă cu ideea că, în cazul în care nu vor mai reuşi să plătească ratele, statul va plăti în locul lor. Nimic mai fals ! Această garanţie a statului este în favoarea băncii, nu a celui ce a contractat creditul. Cum vine asta ? Pai orice instituţie bancară ce împrumută unui cetăţean un leu îşi asumă riscul de a nu mai primi înapoi respectivul leu plus dobânda aferentă. De aici şi dobânzile mai mari, în cazul țarilor cu risc mare, precum România. În cazul de faţă, pentru a convinge băncile comerciale să acorde credite românilor, statul se oferă (pe banii noştri, a plătitorilor de taxe şi impozite) să acopere pierderile băncii în cazul în care clientul Prima Casă devine rău platnic.

Ce se întâmplă deci în cazul în care nu mai poţi plăti creditul imobiliar ? Statul român plăteşte băncii 50% din soldul finanţării şi apoi execută imobilul, de unde poate să îşi recupereze (sau nu) paguba. Statul garantează doar 50% din valoarea creditului, şi recuperează doar 50% din pierdere.

Când se ajunge la această situaţie ? Banca poate solicita plata garanţiei de la stat dacă există o întârziere de plată mai mare de 90 de zile. Ulterior, statul îşi recuperează pierderea prin executarea silită a clientului. Procedura aplicata va fi cea aferentă recuperării oricărei datorii neachitate la bugetul de stat. Împrumutatul dă în scris băncii că poate lua bani din contul său de salariu, în cazul în care nu îşi mai poate achita datoriile (e nevoie totuşi ca o instanţă să permită băncii poprirea ratelor din contul respectiv).

  • Fără comision de acordare sau gestionare lunară

Mulţumim foarte mult băncilor că, pe lângă dobânda pe care o aplică, nu mai cer şi alţi bani. Îmi poate explica cineva rostul comisionului de acordare a creditului ? Sau a celui de gestionare lunara ? Dobânda nu se plăteşte tot lunar ?

  • Asigurarea extinsă pentru toate riscurile a imobilului ipotecat, cesionată în favoarea statul român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și a băncii – obligatorie

Deci clientul plăteşte asigurarea, dar ea este cesionată în favoarea statului român, nu a clientului. Nimic în neregulă, evident.

  • Avans de doar 5%

L-am auzit pe Moise Guran vorbind zilele trecute despre Prima Casă, la o oră de maximă audienţă, întrebându-se de ce românii aleg programul în locul celorlalte credite imobiliare. Tot el răspundea că asta se datorează dobânzii mai mici şi avansului minuscul. Nici o vorbă însă despre faptul că fără Prima Casă am fi avut preţuri mai mici. Adică mici minciuni prin omisiune (nu prezinţi dezavantajele dar menţionezi avantajele, care până la urmă, dacă sunt disecate cu atenţie, tot dezavantaje se dovedesc a fi). Manipulăm fin, dar manipulăm, carevasăzică.

Partea a 2-a, aici.