Renderman a devenit cunoscut printre internauţi mai ales pentru statistica ce reprezintă evoluţia preţurilor (în euro) a apartamentelor de 2 camere din Bucureşti, ultima actualizare a datelor realizând-o la sfârşitul lui august 2012.
Totuşi, nevoia de un index imobiliar în lei era evidentă: în ultimii ani, unul din argumentele celor ce susţineau că preţurile reale ale imobiliarelor nu au scăzut de fapt în România era că scăderea preţurilor în euro a fost contracarată de creşterea cursului. Nu sunt de acord (în totalitate) şi am mai scris despre asta.
Indexul imobiliar nu trebuie însă luat ad literam: trebuie corelat şi cu numărul de tranzacţii imobiliare, dar până la urmă e un indicator destul de bun al stării de spirit a vânzătorilor, pentru că statistica realizată de Renderman se referă la preţurile cerute de vânzători, nu cele la care se încheie de fapt tranzacţiile (nu e greu de ghicit că negocierea duce de obicei preţurile şi mai jos). De multe ori, trendul crescător sau descrescător al preţurilor cerute arată de fapt optimismul, respectiv pesimismul proprietarilor.
Despre grafice:
- statistica realizată de Renderman acoperă perioada 1996-2012. Am scurtat-o la 2000-2012 (perioada 1996-2000 e destul de plicticoasă) şi am adăugat componenta euro/leu.
- axa Y e comună pentru preţurile în euro, respectiv lei.
- datele in format Excel se găsesc aici.
click pe grafic pentru mărire
click pe grafic pentru mărire
De observat:
- preţurile în euro au fost relativ constante în perioada 2000-2003, dar preţurile în lei au avut o pantă crescătoare, datorită devalorizării leului faţă de euro.
- deşi preţul median cât şi cel mediu (în euro) au avut tendinţe de scădere şi în 2012, preţurile în lei au avut mici tendinţe de creştere. Din nou, vina e a cursului euro faţă de leu.
- preţurile mediane şi medii (în euro) au scăzut faţă de maximul înregistrat în 2008 cu 55,7% respectiv 55,8%. Preţurile în lei au scăzut cu 46,9%, respectiv 47,1%. Creşterea cursului euro/leu a atenuat deci scăderile preţurilor în lei cu aproape 10%.
Basme imobiliare 
Graficele sunt mincinoase. Poti evidentia ce vrei tu pe orice grafic, luand doar o anumita parte din perioada spunand ca e relevanta pentru toata perioada sau pur si simplu din scara la care faci graficul. Graficul nu-ti spune nimic daca nu stii sa citesti „printre randuri”.
Ca o paranteza generala: Nimeni nu stie cum va arata viitorul, toti fac doar presupuneri, cei care nimeresc, devin zei. La intrebarea: vor mai creste sau vor scadea preturile, eu spun ca „depinde”, dupa ploaie vine soare, dupa zi, noapte… e normal ca dupa scadere sa vina crestere. Totul depinde de cum va evolua economia in general si credinta omului in special.
Nu inteleg ce vrei sa spui: te referi poate la faptul ca am lasat deoparte perioada 1996-2000 ? Preturile erau relativ constante, nu prezentau interes. Sunt mincinoase graficele ? Cu ce e mincinos graficul de fata ? El prezinta evolutia preturile cerute de vanzatori; cele la care se realizeaza tranzactiile sunt cu 10-20% mai mici, nu e un secret.
Cat de cat, putem citi printre randuri: preturile la care doresc vanzatorii sa isi vanda apartamentele au scazut si in lei, nu doar in euro.
Acum vreo 2 ani, cand unii imi spuneau „cumpar acum, daca vor creste preturile ?” poate aveam dubiile mele, nu eram 100% sigur ca nu vor creste. Acum insa nu mai am nici un dubiu (e parerea mea, fiecare e liber sa creada altceva, nu ne suparam) ca nu vor mai creste si ca cei care vor vrea totusi sa vanda vor trebui sa scada din pret. Daca nu, vor ramane cu apartamentele nevandute.
Graficele de fata insa nu au intentia sa prevada viitorul, ci sa opreasca incercari de manipulare a trecutului, de genul „a scazut in euro, dar costa la fel de mult in lei, deci cei ce asteptati, asteptati degeaba”.
Spui ca viitorul depinde de credinta oamenilor, in special. Romanii insa nu s-au prins de asta inca, si anume ca daca isi doresc preturi mai mici, trebuie sa cumpere doar cand preturile vor fi mai mici. Nu uita ca pana in 2008 preturile cresteau pentru ca toti se temeau de cresteri viitoare (ieri fusese 90 de mii, azi pretul e 95, dar cumpar pentru ca maine poate va fi 100. Insa preturile cresteau maine pentru ca azi Gigel era dispus sa plateasca mai mult decat ieri. Prin urmare, devenea si cauza si efect.)
Eu iti pot demnostra pe acelasi grafic ca preturile din noiembrie 2011 si noiembrie 2012 au ramas relativ constante, cu o tendinta foarte mica de scadere, atat in lei cat si in euro, deci am atins o perioada de stabilitate a pietii, urmand ca in viitorul apropiat preturile sa inceapa sa creasca usor…
De aceea am spus ca „graficele sunt mincinoase”, pentru ca sunt facute sa arate o idee, de obicei ideea celui care le-a facut.
Trebuie sa ma repet, pentru a 2-a oara:
1) Vorbim de preturi cerute. Daca nimeni nu a vandut nimic intr-o perioada de x luni (sau a vandut foarte putin), cifrele nu mai au relevanta. Ele nu arata decat ca vanzatorii sunt optimisti. Sa fie, sunt pe banii lor, nu pe ai cumparatorilor.
2) Eu credeam ca e evident scopul graficului: acela de a arata fazele balonului imobiliar.
1 ce-mi plac mie fazele astea…daca nu ne iese explicatia in euro, incercam in ron. mai lipseste in sek si aia e…poate iese :))
la salam se foloseste Kg, la aur gramul (sau uncia, depinde despre ce vbim), la acvariu litrii iar la imobiliare (exceptie terenuri agricole de la tara unde vorbim de pogon si de milioane de lei) se foloseste euro. de ce? pt ca de 10 ani 99% din oamenii interesati de subiectul asta vorbesc in euro.
2 in perioada nov 2011 – nov 2012 preturile au scazut. scaderea nu e la fel de mare ca in perioada 2009 – 2010, dar inca exista. la un apt de 3 camere intr-o zona decenta, scaderea echivaleaza cu chiria apartamentului respectiv pe un an, deci un motiv in plus pt a sta in chirie versus a cumpara.
3 preturile nu se stabilizeaza. momentan scaderea este incetinita artificial (daca ne referim la regulile economiei de piata) prin functionarea programului prima casa.
4 diferenta intre preturile cerute si cele tranzactionate nu sunt de 10-20%. sunt cam de 5%. ma refer la 90% din cazuri. exista si exceptii, dar alea nu intra in calcul. in perioada asta diferenta aia e in minus. in perioada 2004 – 2008 diferenta era IN PLUS. deci graficul ala ar avea cresterea de pana in 2008 mai mare si scaderea din 2008 mai abrupta. nu grav, dar totusi, cat de cat, daca tot e sa luam in calcul procente mici.
1) Romanii sunt platiti in lei. 99% din cei ce au rate in euro cumpara in fiecare luna euro, cu leii din salariu (ma ia cu dureri de cap cand aud pe la serviciu de cursul euro, sunt terminati oamenii). Trebuie sa fac un desen sau se intelege de ce era nevoie de raportarea la leu ?
Nu era vorba de „iesit”, scaderile in euro se vedeau oricum.
2) Asa e, dar daca e sa fim cistiti, in lei lucrurile stau un pic mai prost, din cauza cursului.
3) De acord. Nu am spus ca se stabilizeaza. Scaderile adevarate nu au inceput inca.
4) Stiu, exista o categorie de oameni carora „le mananca cainii din traista”. Cei carora le este jena sa negocieze. Stiu un caz in care omul era mandru nevoie mare ca negociase 1000€ (pretul era peste 60 mii). Altul care nu a negociat deloc (desi pretul era mare). Ceilalti insa negociaza, si nu doar 5%. Ok, poate nu 20%, dar un 10-15% se practica.
@basmeimobiliare: eu nu cred intr-un crah al imobiliarelor in Romania. Ma astept la o scadere lenta pentru urmatorii 3-4 ani de 3-7% pe an, scaderi de 1000-1500 de euro pe an al preturilor apartamentelor. Ce va fi peste 3-4 ani… habar n-am, daca nu se intervine din exterior, preturile isi vor continua declinul.
la fel si parerea mea. si asta deoarece prima casa va continua (din pacate) intr-o forma sau alta.
Nici daca PC nu ar mai exista corectia nu va mai fi abrupta. Oricum o dai si o intorci, un proprietar nu va dori sa accepte ca pretul care il cere este mult prea mare, va prefera sa astepte. Se vor intalni cei care vor neaparat sa vanda cu cei care vor neaparat sa cumpere, care sunt putini si se vor intelege la un pret un pic mai mic decat ultimul dat pe acel tip de apartament. Intotdeauna vor fi persoane, care din diferite motive vor dori neaparat sa cumpere… si vor fi si persoane care vor neaparat sa vanda. Corectiile vor fi mici si se va intra pe un trend descendent pe parcursul unei perioade mai lunig (vezi cazul Japonia 1991). Oricum… despre crah imobiliar vorbea Isarescu in 2004… ce a urmat, stim cu totii :)).
Oare de asta scazusera preturile din 2008 pana la inceputul primei case cu 39% ? Pentru ca Prima Casa nu are nici un efect ?
@basmeimobiliare: Daca PC nu ar fi existat, corectia ar fi continuat preturile ajungand mai jos. Pentru ca a existat PC si vreme de 4 ani lucrurile s-au stabilizat pe un trend usor descendent(3-8% anual), acest trend va continua in acelasi ritm(poate usor mai accentuat daca se incheie PC), dar nu vom mai avea parte de un Crah.
PC casa a anulat faza de „Capitulere” si implicit pe cea de „Disperare”. Suntem in „intoarcere la medie”, dar in loc sa urmeze dupa Capitulare si Disperare urmeaza dupa „normalizare”, ceea ce face ca trendul in loc sa fie crescator sa fie descrescator urmarind o valoare nominala.
Bula speculativa clasica nu prevede interventii din exterior si are caracter psihologic, momentul psihologic a fost depasit, nu mai e nimeni disperat si nici frica nu mai are…lucrurile s-au stabilizat.
Daca ma intrebi personal care e valoarea nominala, eu o consider ca fiind 36 de venituri. Ce inseamna asta? Iei cea mai proasta locuinta posibila(ex: camera de camin in Ferentari) si cel mai prost venit posibil: ajutorul de somaj. Inmultesti ajutorul de somaj cu 36 si ajungi la valoarea nominala a acelei locuinte, adica vreo 3600 de euro o camera de 10-12 metri patrati fara niciun fel de imbunatatiri. Asta e pretul minim absolut. Pe acelasi principiu, un ap. de 2 camere fara imbunatatiri intr-un cartier muncitoresc, 36 salarii medii pe Bucuresti(2300 RON conform statisticilor) -> 18 000 E. Trebuie tinut cont de faptul ca salariile au tendinta de a creste(in procent cu inflatia), ceea ce inseamna ca, desi acesta este pretul nominal spre care tinde piata, acest pret creste in fiecare an cu 2-3%. Cand vom atinge pretul din piata va atinge acest pret, vom avea din nou cresteri de preturi in ritm cu inflatia. Cat de repede vom ajunge acolo? pai… eu zic ca in vreo 12-15 ani… Dar cine face calcule pentru mai mult de 2 ani n-are ce face cu timpu :)).
Pai ce numesti tu crah ? Preturi de 15-20 mii de euro pt un 2 camere ? Pai asta nu e crah, e normalitate. Da, ar fi trebuit sa avem asemenea preturi „the easy way”, adica de bunavoie (mai mult sau mai putin), nu „the hard way”, cum probabil va fi de fapt. Crah ar fi daca bancile ar executa silit si ar vinde cu cateva mii de euro.
Si de unde stii ca nu vom avea Capitulare si Disperare dupa ce prima casa s-ar incheia sau dupa ce creditele se vor acorda mult mai greu ? De unde stii ca prima casa nu a facut decat sa amane inevitabilul ? Vin vremuri mult mai grele si vanzatorii vor avea totusi nevoie de bani.
Piata imobiliara imi pare precum un bolnav in coma: respiratie prin plamani artificiali, dializa in locul rinichilor, activitate cerebrala aproape zero. Tehnic, pacientul e in viata. Practic, e o leguma. Prima casa incearca sa ne dea impresia ca pacientul (piata imobiliara) e sanatos, dar daca observam cat de greu se vinde un apartament, parca nu-s convins.
Bula speculativa are doar caracter speculativ, spui tu ? Asa am crezut si eu multa vreme, dar nu e asa: balonul se dezumfla cand preturile devin atat de mari incat nu mai exista cumparatori. Momentul a fost atins in Romania prin 2008, criza nu a avut neaparat de-a face cu spargerea balonului (desi se manipuleaza inca intens ca asta ar fi fost de fapt cauza). Faptul ca potentialii cumparatori nu isi permit un credit nu e deloc psihologic, e foarte economic 🙂
Cum ar zice americanii, we agree to disagree !
E „ce va fi in viitor”, fiecare citeste statistici, cauta sa gaseasca raspunsul, sa intuieasca ce se va intampla si sa decida cum va actiona. Inca sunt persoane care cumpara(prin PC, fara PC… totusi inca se cumpara), pentru mine e clar ca apartamentele sunt supraevaluate, dar eu nu pot decat sa nu cumpar un bun supraevaluat, daca altii decid sa o faca, e strict treaba lor. Pentru a ajunge la 20.000 trebuie sa treaca ani de zile… multi. Balonul se dezumfla incet. Crah este ceea ce s-a intamplat in Sua, ce s-a intamplat in Romania in 2008, preturile sa-si piarda 30-40 daca nu chiar 90% din valoare in termen scurt. O crestere lenta nu este bula, o descrestere lenta nu este crah. In urmatorii 20 de ani nu vom mai vorbi de „investitii imobiliare”, faptul ca in loc de a cumpara o locuinta noi faceam o „investitie” a facut posibil preturile existente. Pentru ca preturile cresteau precum Fat-Frumos si toata lumea gandea, cumpar acum, vand mai tarziu, ies pe plus, nu mai muncesc… asta n-are cum sa tina.
Suntem în 2016, au trecut 4 ani de la discuția (interesantă) voastră. Avem noutăți? Cine a avut dreptate? 🙂
Cum e cu 15-20k pentru două camere confort 1 în Titan?!?
Pingback: O Modalitatea Simpla Prin Care Poti Atrage Clienti Pe Pilot Automat | Smart Living Mastermind
Mulțumesc mult pentru date! Fac o analiză pe datele de Excel.
Dar nu există data de „9/31/2011”.