Apartamentele vechi îmbătrânesc mai frumos decât vinurile nobile

La începutul anilor 80, un apartament de 2 camere decomandat costa în România în jur de 80.000 de lei. Cu tot cu dobânda aferenta unui credit la CEC, pe 30 de ani, costul total ajungea la 120.000 de lei. Rata lunara pentru un astfel de apartament era de maxim 350 de lei.

Salariul mediu era la acel moment în jur de 1500 de lei, comparabil cu salariul mediu actual (care era în ianuarie 2012 1467 de lei).

În 2012, 30 de ani mai târziu, același apartament costă cel puțin 40.000 de euro, adică 175.000 de lei, dublu fata de prețul inițial de achiziție, iar prin 2008 se vindea chiar și cu 100.000 de euro, adică de 4,5 ori mai mult decât în anul construcției !!

Ce motive exista, altele decât inconștienta cumpărătorilor, ca acest apartament să-și fi dublat valoarea în 30 de ani ?

Un posibil motiv ar fi veșnica creștere a raportului intre cerere și ofertă, adică apartamente puține, dar mulţi cumpărători, atâta doar ca în 1980 România avea o populație de peste 22 de milioane de locuitori, iar în urma recensământului din 2011, am rămas doar vreo 19 milioane.

Bine, vor spune unii, am rămas puţini, dar ne-am mutat din rural în urban, deci de aici o creștere a cererii de locuințe. Nici asta nu e: în 1980, aveam 10,2 milioane de oameni în urban, adică 45% din totalul populației, trendul urbanizării fiind în creștere. Între timp s-au tot construit blocuri, atât în anii ’80, cat și în ’90, după 2000 au început și dezvoltatorii privați să intre pe piața locuințelor, și mai mult, în jurul marilor orașe s-au construit în ultimii 10 ani și destule case, mai ales în regim privat. După 2000 însă, tendința s-a manifestat în cealaltă direcție, tot mai multi dintre romani mutându-se de la oraşe la sate. Recensământul din 2011 a arătat clar că populația orașelor este în scădere. Deci nici asta nu e explicația.

Îmi poate deci explica cineva de ce un apartament vechi de 30 de ani costă de 2 ori mai mult decât în anul construcției, deși salariile medii sunt aceleași ca și acum 30 de ani ? De ce nu costa doar 50%-75% din valoarea de atunci, adică vreo 9000-14.000 de euro ? Aş prefera ca explicația să vină din partea unui agent imobiliar sau un dezvoltator imobiliar, primele bocitoare la prohodul scăderii preţurilor în imobiliare.

Sau și mai bine, din partea unui candidat Prima Casa care tocmai a fost pe la banca pentru un calcul, acum, până nu se termină, Doamne-păzeşte, fondurile !

Anunțuri

Preţul corect – Monstrul de sub patul imobiliarilor

Articolul de mai jos a fost publicat iniţial pe Tavanul fals; în urma comentariilor am refăcut calculele şi am adus mici completări.

Întreabă un vânzător, un agent imobiliar, un consilier imobiliar sau un dezvoltator imobiliar: care e preţul corect al unui apartament ? Vor scuipa în sân şi îţi vor răspunde că nu există preţ corect, ci doar raport între cerere şi ofertă. Altfel spus, dacă ieri au existat 10 cumpărători şi toţi au oferit 6578 euro/mp, nu există nici un motiv ca azi să se vândă mai ieftin. Mai scump – da, că doar nu te pui cu cererea în creştere, nu? Cum care cerere, dom’le ?

Întreabă un cumpărător care e preţul corect. Dacă e cât de cât informat şi educat financiar, îţi va spune că:

–  preţul unui metru pătrat nu trebuie să depăşească un salariu mediu pe economie median (în cazul nostru, vreo 230€), sau că:

–  preţul apartamentului trebuie să fie egal cu suma a 100 de chirii lunare (adică vreo 25.000€ pentru un apartament de 2 camere), sau că:

–  preţul unui apartament nu trebuie să depăşească venitul mediu median pe 5 ani (adică maxim 14.000€).

Mergând după aceste reguli, un apartament de 2 camere ar trebui să fie undeva în intervalul 12.500€ – 25.000€.

Care o fi varianta “corectă” ? Există măcar o variantă corectă ? Cred că da. Experţi în imobiliare sau nu, putem face un pic de aritmetică elementară, nu ?

O statistică relativ recentă arată că veniturile populaţiei sunt distribuite precum urmează:

  • 30% câştigă peste salariul minim, dar sub salariul median (adică sub 1000 lei);
  • 30% sunt plătiţi cu un salariu mai mare decât salariul median, dar sub salariul mediu;
  • abia 20% din salariaţi sunt remuneraţi cu cel puţin salariul mediu pe economie (în ianuarie 2012, acesta era de 1467 lei).

Astfel, salariul mediu nu mai este relevant, ci salariul median.Totuşi, având în vedere că o familie formată din doi adulţi ce câştigă salariul median sunt la limita sărăciei, vom considera salariul mediu în calculele ce urmează,  judecând deci preţul corect pornind de la această referinţă: apartamentul pe care şi-l permite bruma de clasă medie a României.

De ce e nevoie de acest calcul ? Ca în orice domeniu în care se doreşte a se măsura ceva, este nevoie de un etalon. Evident, o familie ce câştigă de câteva ori salariul mediu pe economie îşi va cumpăra un apartament cu mai mult de 2 camere sau chiar o casă, sau îşi va permite să cumpere acel apartament de 2 camere cu banii jos, însă chiar şi ei au nevoie de o unitate de măsură a preţurilor.

Să considerăm deci o familie tânără, cu un singur copil, ambii salariaţi, câştigând fiecare salariul mediu pe economie (se mai adaugă la venituri şi alocaţia copilului, adică 42 de lei). Familia de faţă nu deţine un autovehicul ci ajunge la serviciu şi scoală cu autobuzul, iar cu bani primiţi de la părinţi sau rămaşi după nuntă îşi vor renova şi mobila apartamentul.

Întrebarea de 1000 de puncte (era să zic 1000 eur/mp) este ce rată pe 30 de ani îşi permite familia în cauză, împrumutându-se pentru un apartament de 2 camere, confort 1, de maxim 55 mp ?

Vom calcula cheltuielile acestei familii, considerând din capul locului că cei în cauză nu vor economisi nici un leu în toţi aceşti 30 de ani cât durează creditul imobiliar şi vor duce un trai aproape decent, fără nici o extravaganţă. La fel, nu se vor îmbolnăvi subit, nu vor avea nevoie de operaţii etc. O situaţie ideală, nerealistă, dar de dragul calculelor, să o lăsăm aşa.

Cheltuielile le vom grupa în administrative (întreţinere, energie electrică, gaz metan), alimentare, îmbrăcăminte, transport, culturale & distracţii, medicale, cheltuieli cu copilul, cheltuieli neprevăzute, concedii. După cum am spus mai sus, restul de bani va fi alocat ratei pentru apartament.

O variantă de calcul relativ optimistă e descrisă mai jos (implică 2 ieşiri pe lună în oraş, cumpărarea de 2 cărţi pe lună şi poate şi un bilet la teatru sau film, plus câte un cadou modest la aniversări):

Concediile se vor face în ţară, o săptămână pe an, bugetul fiind de 2400 lei.

Nu s-au inclus în calcule:

–  cheltuielile suplimentare cu copilul până la vârsta de 3 ani (scutece, lapte praf etc)

–  economiile (toţi banii rămaşi sunt folosiţi pentru plata ratei)

–  creşterea dobânzii (de notat că o creştere cu doar 2% a dobânzii măreşte rata cu 22%)

Avem deci 326 de lei rămaşi, adică 75€. Considerăm creditul Prima Casa, pe o durată de 30 de ani (avans de 5%, dobândă 5,5%), suma împrumutata fiind deci de maxim 13.250 €. Familia are economisiţi 697€ pentru avans, prin urmare valoarea maximă a apartamentului este de 13.947€.

Problema cu calculul de mai sus este că se aplică doar pentru 20% din salariaţi; care este însă probabilitatea ca cei doi soţi să câştige fiecare măcar un salariu mediu ? Un calcul simplu al probabilităţilor arată că o familie din România are 4% şanse să aibă un venit egal cu 2 salarii medii pe economie.

Altfel spus, 96% dintre familiile din România îşi permit un apartament de 2 camere care să coste cel mult 14.000€.

***

Întrebări şi răspunsuri:

Î: “Sunt destui romani care au cumpărat la preţuri de câteva ori mai mari de 14.000 euro. Nu contrazice lucrul ăsta calculul pe care l-ai expus ? Ei cum de şi-au permis ?”

R: Restanţele la credite sunt în creștere iar viitorul nu arată prea roz. Îşi permit restanţierii creditele contractate ? Mai mult, ce înseamnă să îţi permiţi un credit ? Să poţi plăti luna asta rata ? Dar peste 15 ani ? Câţi din cei ce mai au de plată încă 25-30 de ani economisesc chiar şi 500 de lei/luna pe familie ? Câţi din ei ştiu că sistemul de pensii este pe ducă şi că, cel mai probabil, dacă nu vor începe să economisească de pe acum, nu vor avea o bătrâneţe prea liniștită ?

Î: “Dezvoltatorii imobiliari spun că preţul de construcţie nu poate scădea sub 500 euro/mp şi că preţul de vânzare nu poate fi mai mic de 750 euro, adică cel puţin 37.500 de euro pe apartament.”

R: Asta înseamnă că acei dezvoltatori nu vor vinde apartamentele pe care le-au construit. Sau cel puţin nu la preţurile astea. Vor da faliment aşa cum vânzătorii de patine dau faliment în Sahara. Pierzi, câştigi, negustor te numeşti, nu ? Cumpărătorii vor trebui să se mulţumească pentru moment cu apartamente vechi.

Î: “Eu câştig de 2-3 ori salariul mediu pe economie. Soţia mea la fel.  Ne permitem lejer o rată de 3.000 de lei, adică dublul salariului mediu, şi vrem să cumpărăm un apartament nou, mare, de vreo 100.000 de euro . De ce să îmi pese mie de cei cu salariu mediu pe economie ?

R: Gândeşte în termeni relativi, nu absoluţi. De exemplu, crezi că poate exista un sat izolat în România unde oamenii să câştige 1.000.000 €  pe lună ? Se poate: brutarul va vinde pâinea cu 1000€, măcelarul carnea cu 5000€/kg, farmacistul cu 100€ aspirina s.a.m.d. La sfârşitul lunii vor rămâne fiecare din ei cu buzunarele goale, dar măcar sunt milionari, nu ? Sunt însă cu adevărat oamenii din sat bogaţi ? Nu prea. Atâta timp cât nevoile de bază (locuinţa, alimentele) sunt scumpe, degeaba câştigi mult. A fi bogat nu înseamnă să ai un venit format din multe cifre, ci a putea cumpăra cu adevărat multe cu acei bani.

Î: “Eu am cumpărat un apartament prin 2007 cu 75.000€. Cum să-l dau acum cu 35.000€ ? Pai cine îmi plăteşte diferenţa ?!

R: Cine a cumpărat un apartament a făcut-o din două motive: pentru a obţine un profit mai târziu sau pentru a-l folosi ca şi locuinţă. Cei ce au cumpărat pentru a-l vinde ulterior au vrut să facă o afacere, dar, ca în orice afacere, uneori ieşi în pierdere. A 2-a categorie, cumpărătorii obişnuiţi, au făcut achiziţia într-un moment nefericit, în care ar fi trebuit să-şi pună problema în legătură cu preţurile ridicate: de ce sunt mari, cât timp vor mai fi aşa s.a.m.d. Dacă nu au făcut-o, au greşit, însă orice greşeală se plăteşte. De către cei ce au făcut-o.