Unde dai şi unde crapă

Am afirmat în mai multe rânduri, chiar şi în primul text scris pe acest blog, că mi se pare o mişcare greşită din partea celor ce câștigă mult peste medie cumpărarea unui apartament la preţurile actuale, pentru că, printre altele, în acest fel condamnă la sărăcie pe cei cu venituri mici sau medii (şi ei vor trebui să cumpere la un moment dat o locuinţă). Ştiu că destui cititori au strâmbat din nas iar unii şi-au exprimat (voalat) dezacordul, dar poate că am fost prea vag cu explicaţiile şi implicaţiile.

Să zicem că venitul tău familial lunar e de minim 5000 de lei, poate chiar 10.000 lei. Că lucrezi „la stat” sau în mediul privat, angajat sau proprietar de firmă, e mai puţin important. Important e că produci ceva, fie bunuri, fie servicii şi că pentru a putea supravieţui, acele bunuri sau servicii trebuiesc vândute cuiva, cel mai probabil concetăţenilor tăi, în unele cazuri chiar şi celor de peste hotare, dacă obiectul muncii tale o permite (poţi exporta scobitori, săpun, ţigări sau mobilier, dar nu poţi exporta atât de uşor servicii de pază şi protecţie, de exemplu).

O rată de peste 1000 de lei e o nimica toată pentru tine, asta e clar şi nu are rost să discutăm pe tema asta. Presupunem că ai certitudinea veniturilor şi că nu îţi faci griji că plata ratei va deveni o problemă în viitor. Iar dileme existenţiale de genul „şi totuşi e cam mult 50.000€ un apartament de 2 camere în România” nu te frământă.

Totuşi, ce se poate întâmpla în viitor ? În primul rând, cei ce cumpără bunurile produse de tine (sau măcar o parte din ei) vor cumpăra (dacă nu au făcut asta deja) şi o locuinţă. La ce preţuri ? În principiu, la preţul pieţei. De cine depinde preţul pieţei ? De cumpărătorii anteriori. Cum probabilitatea ca ai tăi clienţi să câștige tot 5-10 mii de lei pe lună e destul de redusă, probabil că nu le va fi la fel de uşor să plătească o rată lunară similară de 1000 de lei. Dar se vor adapta, vor fi forţaţi să o facă. Cum ? Vor prioritiza cheltuielile. E mare rata pentru apartament ? Asta e, mai taie din raţia de scobitori, le rup în două şi le refolosesc. Tot nu e de ajuns ? Folosesc mai puţin săpun. Tot nu ajung banii ? Nu mai schimbă mobila, e bună şi cea veche. Apoi taie din concedii, haine şi orice nu e vital.

Într-un final, efectele acestor măsuri se vor resimţi şi în buzunarul tău. Poate mai puţin dacă eşti bugetar, dar dacă lucrezi în mediul privat, şocul veni la un moment dat: clienţii care ar fi trebuit să cumpere rezultatul muncii tale se vor împuţina sau vor căuta un produs mai ieftin pentru că mare parte a veniturilor lor vor lua calea băncilor. Iar pentru restul cheltuielilor nu vor mai rămâne foarte mulţi bani disponibili. Cel puţin nu atât de mult pe cât le-ar fi rămas dacă ar fi plătit o rată pentru un apartament de 20.000€ în loc de 50.000€.

Şi-atunci, exceptând situaţia în care lucrezi în domeniul imobiliarelor, ce-ţi doreşti ? Ca cei din jurul tău să-şi direcţioneze majoritatea veniturilor spre plata unei locuinţe sau şi spre cumpărarea obiectului muncii tale ?

Evoluţie ?

Dacă aş avea astăzi 100 de ani, aş fi probabil destul de uimit de modul în care a evoluat societatea în ultimul secol:

Antibioticele, vaccinurile şi sistemul de sănătate în forma actuală ne-au prelungit viaţa, apa curentă (mai ales cea caldă), încălzirea centralizată şi energia electrică ne-au schimbat-o definitiv. Radioul, televiziunea, telefonul au făcut ca informaţia să circule, la propriu, cu viteza luminii. Internetul mi-ar fi mai greu de înţeles şi dacă vreun stră-stră-nepot mi-ar spune că poate citi aproape orice carte din lumea asta, tolănit lângă o căpiţă de fân, de pe o drăcie numită laptop sau tabletă, aş spune că e ceva necurat la mijloc.

Am ajuns departe, noi, veriga cea mai puternică din lanţul trofic. Oare ?

***

Din sutele de comentarii pe care le-am citit pe internet în ultimii ani, sunt unele pe care nu mi le pot scoate din cap. Reproduc, din memorie, aproximativ, unul dintre ele (cu adăugiri de rigoare):

„Trăim vremuri foarte interesante: un microprocesor, minune a tehnicii, un dispozitiv ce poate face mai multe calcule într-o secundă decât un om într-o săptămână, costă mai puţin de 100 de euro. Pentru o locuinţă, omul de rând plăteşte zeci de mii de euro, uneori chiar sute de mii, de cele mai multe ori muncind pentru asta zeci de ani. Locuinţe se construiesc de mai bine de 2000 de ani, pe când tehnologia folosită în fabricarea microprocesoarelor nici n-a împlinit un secol. Veţi spune poate că una e să construieşti o fabrică plină de roboţi industriali care să manipuleze straturile de siliciu şi să fabrice mii de procesoare pe zi şi alta e să pui laolaltă, kilogram cu kilogram, câteva tone de cărămizi, ciment, lemn şi sticlă, pentru a construi o casă. Aşa e, şi totuşi nu poţi să nu te întrebi: oare nu există cunoştinţele necesare pentru a putea construi o casă mai sănătoasă, folosind mult mai puţine resurse şi implicit mult mai puţini bani ?           Super-puterile lumii alocă bugete imense pentru dezvoltarea tehnologiilor spaţiale, însă cetăţenii lor plătesc aproape toată viaţa pentru locuinţele în care se odihnesc. Cumva, ca specie, am eşuat lamentabil. Vorbim mai nou de colonizat planeta Marte, când cei mai multi pământeni plătesc până la pensie pentru dreptul de a avea un acoperiş deasupra capului. Şi unii din ei nici nu vor putea duce povara asta până la capăt.”

***

Întrebat de ce cărţile sale nu sunt foarte populare, Gernot Minke – autorul cărţii „Construind cu pământ” – a răspuns că există un foarte bun motiv pentru asta: societatea de consum în care trăim nu poate promova metode de construcţie a unei case cu mai puţin de 10.000€, cât timp există o industrie atât de puternică a imobiliarelor. Imobiliarele sunt motorul economiei, aţi uitat ? Şi economia funcţionează cu bani; or, a vorbi despre metode alternative de construcţie a unei case e similar cu a alimenta cu apă minerală un autovehicul cu motor pe benzină: maşina nu va porni. Unii mai cârcotaşi ar spune că poate nu combustibilul ci maşina în care ne-am urcat constituie problema, dar a porni o discuţie pe tema asta înseamnă până la urmă să deschizi cutia Pandorei. Şi nu am vrea asta, nu-i aşa ?

sursă foto

Taxa pe proprietate

Se spune că în România impozitul pe locuinţă este printre cele mai mici: o persoană fizică plăteşte impozit anual 0.1% din valoarea imobilului. Concret, pentru un apartament de 2 camere se plăteşte mult sub 100€ pe an, deşi respectivele locuinţe valorează (oare ?) 40.000, 50.000, poate chiar 60.000€ sau mai mult.

S-a tot discutat despre faptul că un impozit mai mare ar trage preţurile locuinţelor în jos. Nu e neapărat adevărat (să nu uităm că România sfidează încă orice reguli ale economiei), dar dacă un viitor cumpărător ar trebui să plătească anual 500€ impozit pentru apartamentul pe care doreşte să-l cumpere cu 50.000€, s-ar putea să stea niţel pe gânduri. Nu toţi ar face asta, dar ar exista totuşi câte unul. Teoretic, impozitul mărit ar putea împiedica formarea unei noi bule imobiliare. Eu aş mai adăuga că în cazul în care nivelul preţurilor ar fi cel normal, un impozit chiar şi de 10 ori mai mare nu ar fi o problemă. Cu toate astea, din discuţiile avute cu cei ce deţin deja o locuinţă, am înţeles următoarele: impozitele trebuie neapărat să rămână mici iar preţurile mari ale locuinţelor nu-s bai. Mă rog, nu atât de mare pe cât ar fi un impozit mărit.

Da, în principiu, taxa pe proprietate e o prostie, pentru că banii cu care se cumpără respectivul imobil au fost deja taxaţi (orice venit se impozitează). Prin urmare, de ce o a doua taxare ? În cazul de faţă, pentru că o taxare mai mare poate fi o modalitate de reglare a preţurilor de tranzacţionare a imobiliarelor. Ştiu, sună ca naiba, dar dacă e să aleg un rău mai mic pentru a scăpa de unul mai mare, eu n-aş ezita.

Da, afectaţi în primă fază ar fi şi cei ce nu sunt interesaţi să vândă sau să cumpere, precum părinţii sau bunicii noștri. Personal aş prefera preţuri mici şi impozite pe locuinţă mult mai mari şi aş plăti bucuros impozitul părinţilor, aşa cum aş fi la fel de bucuros să le plătesc pensiile cu condiţia ca statul să nu se mai împrumute pentru a plăti salariile bugetarilor şi pensiile. Iar bătrânii care locuiesc singuri într-un apartament de 3 camere dar primesc ajutor pentru încălzire ar fi forţaţi să se mute într-o locuinţă pe care şi-o permit.

Prin urmare, o fi dracu’ aşa de negru cu impozite mai mari pe locuinţe?

Dacă împrumutăm azi 45.000€ pentru a cumpăra un apartament, cu o dobândă anuală de 5% şi pe o perioadă de 30 de ani, rata lunară e de 242€. Într-un an, clientul va plăti băncii suma de 2.900€. Dacă punem la socoteală şi impozitul (vreo 47€), ajungem la 2.950€ pe an (vedem mai jos de ce e de reţinut această sumă).

Ce-ar fi însă dacă am cumpăra respectivul apartament la jumătate de preţ dar impozitele ar creşte ridicol de mult, de 10 ori, adică ar ajunge la 1% ? Impozitul anual ar deveni 235€, adică de 5 ori mai mult. Pentru a nu depăşi suma de 2950€ plătiți anual (rate + impozit), vom împrumuta cei 22.500€ pe o perioadă de 11 ani, rata fiind în acest caz de 222€: în 12 luni costul locuinţei ar fi de 2.900€ (aici voiam să ajung).

Să recapitulăm: preţul unei locuinţe un pic sub 50.000€ şi impozit mic, de 0.1%. Considerând că am cumpăra respectiva locuinţă la vârsta de 25 de ani, am plăti 30 de ani de rate şi am locui în respectiva locuinţă până la 100 de ani, costurile totale ar fi următoarele:

– cost rate: 87.000€ | cost impozit: 3.525€ (47€ x 75ani) | Total: 90.525€

Şi situaţia cu impozit mărit:

– cost rate: 29.300€ | cost impozit: 17.625€ (235€ x 75ani) | Total: 46.925€

Concluziile le trageţi singuri.

Viitorul sună… ocupat

Nu-i român să nu dorească să ştie când se termină criza. Dar ce zic român, nu-i pământean să nu se întrebe acelaşi lucru. Şi sunt destui români care vor să ştie preţurile imobiliarelor în 2013. Cine n-ar vrea să ştie ? Toţi vrem să fim salvaţi, dar dacă s-ar putea, să nu mişcăm un deget pentru asta. Să ne trezim într-o dimineaţă şi să auzim la TV cum se anunţă că visul urât a trecut şi că ne putem continua vieţile de dinainte.

Cei mai mulţi dintre noi privesc în continuare această perioadă ca pe o criză. Însă mi-e teamă că nu mai putem vorbi de criză ci de o nouă realitate. Poate va dura 5, poate 10, poate chiar 20 de ani sau mai mult, până vom şti să gândim şi să acceptăm alt sistem. Poate nu vom reveni niciodată la starea de dinainte de criză. Eu unul nici nu ştiu dacă îmi doresc asta: decât beat şi euforic, mai bine treaz şi cu mintea limpede.

Mi se pare că ne comportăm precum un beţiv ce se plânge de dureri de cap, dar care bea în continuare, sperând totuşi că durerea de cap va trece de la sine. Cum ar putea să treacă criza dacă obiceiurile noastre sunt aceleaşi dinaintea declanşării ei ? Poţi stinge un incendiu aruncând pe foc lemne ?

Când mergi la medic pentru că suferi de-o neplăcere, de multe ori respectivul va încerca să îşi dea seama de stilul tău de viaţă pentru a găsi cauza durerii. Dacă o va găsi, te va sfătui să o înlături (de exemplu, dacă ficatul te supără, te va ruga călduros să renunţi la alcool). Ar fi absurd să continui să bei din moment ce tocmai asta te-a îmbolnăvit, nu ? De ce nu aplicăm acelaşi raţionament şi în cazul crizei financiare ? Ne comportăm precum un pacient isteric: încercăm să convingem medicul şi pe noi înşine că nu băutura e de vină, ci orice altceva: stresul, mâncarea, genetica, şi facem orice ne stă în putinţă să ne îmbătăm în continuare. Cu apă chioară.

În 2007-2008 se vorbea despre criza creditelor oferite populaţiei. Acum se vorbeşte despre criza datoriilor statelor. „Credit” e cuvântul cheie. Oricât ne-am ascunde, de aici a pornit problema. Sistemul „pe credit” nu funcționează (cel puţin, nu la nivelul la care s-a încercat), iluzia creditării nu mai ţine iar soluţii miraculoase nu prea există. Şi mă îndoiesc că vom ieşi din starea asta cât timp statele continuă să se împrumute (vezi cazul statului român) iar cei mai mulţi cetăţeni nu văd încă o problemă în a contracta credite, mai ales pe 30 de ani. Suntem mahmuri ? Eh, mai bem un păhărel şi ne trece, cui pe cui se scoate, nu ?

Salvarea poate veni, însă doar individual. Nu ne va salva nimeni la pachet, trebuie să ne salvăm singuri, găsind ieşirea la liman. Dar dacă o vom căuta pe aceleaşi cărări bătătorite, s-ar putea să nu o găsim niciodată. Global, criza poate va trece la un moment dat, dar efectele datoriilor fiecăruia dintre noi ne vor urmări multă vreme. Şi alimentând în continuare un sistem bolnăvicios cu siguranță nu vom repara greşelile provocate de acelaşi sistem.

Celor care spun „românii încă mai cheltuiesc, nu se vede nici o criză” ţin să le amintesc principiul rostogolirii datoriilor: cu toţii am auzit de câte un individ care, în încercarea de a scăpa de datorii, se împrumută zilnic de la cunoscuţi şi plăteşte datoria de ieri. Mâine o ia de la capăt şi repetă schema. Teoretic, are datorii, dar nu are restanţe. Practic, niciodată nu va scăpa de datorii. În filmele cu gangsteri, cel ce şi-a pierdut toţi banii la masa de pocker poate juca în continuare pe banii „băncii”, adică a celui ce a organizat jocul. Într-un final însă, tot va trebui să plătească datoria. Filmele cu gangsteri sunt rareori cu happy-ending iar realitatea bate filmul.

Indexul imobiliar: misiune imposibilă ? (+ completări)

Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR, afirmă că preţul mediu real de tranzacţionare al locuinţelor din România e un mister total. „Nu se poate face” [calculul], afirmă dumnealui. S-ar fi încercat o singură dată, acum vreo 3 ani, pe baza cifrelor furnizate de notari, dar probabil era într-o vineri, înainte de concediu şi au uitat să-l mai facă şi a doua oară. Părul alb din capul domnului ar trebui să inspire respect, dar după asemenea inepţii te duce gândul mai degrabă la medicamente, pe care un domn bine plătit din taxele noastre ar trebui să şi le permită. Oare serul adevărului intră în categoria medicamentelor compensate ?

Şi dezvăluirile sale nu se opresc aici:  în cazul românilor, creditul imobiliar ar fi un stimulent, pentru că nu suntem competitivi pe piaţa muncii. Creditul ar fi, aparent, un imbold pentru muncă mai eficientă. N-aş comenta cu privire la competitivitate, dar parcă ştiam că un specialist, în orice domeniu ar fi el, e în primul rând mobil, nu legat de o locuinţă printr-un credit ipotecar. De exemplu, să zicem că sunt inginer şi am găsit un job mai bun în altă localitate, care mă va ajuta să mă specializez şi mai mult în domeniul meu: cum naiba voi putea să mă mut cu un credit ipotecar la purtător ? Nu aş fi fost mai mobil dacă locuiam în chirie ?

Prin urmare, putem trimite sonde pe Marte, aş completa eu, dar nu putem afla cu cât se vând locuinţele pe plaiurile Mioriţei. E im-po-si-bil de calculat, n-ai cum, aritmetica de clasa a IV-a nu se poate aplica aici, pentru că ne încurcăm în zecimale, care nu s-au predat încă. Cum ar veni, o persoană privată poate încropi un script care să calculeze media preţurilor cerute în anunţurile vânzătorilor, dar statisticienii plătiţi din bugetul statului nu găsesc o modalitate să calculeze şi să publice media tranzacţiilor. Orice altceva se poate afla, de la numărul de câini vagabonzi până la numărul de ouă ale lui Năstase, dar nu şi asta.

De ce s-or feri oare cei responsabili să publice acest calcul (pentru că nici Mutu nu poate crede că nu s-a calculat deja) ? Păi nu-i greu să ne dăm seama: iluzia preţurilor mari e uşor de întreţinut când viitorii cumpărători nu pot afla cifrele exacte ale tranzacţiilor anterioare decât din zvonuri. Când tranzacţiile sunt puţine, informaţiile sunt şi mai greu de aflat. „Ţara te vrea prost”, sau ţinut în ceaţă: oricine citeşte 100 de anunţuri de vânzare cu preţuri în jurul a 60.000€ (ca să luăm un număr norocos) va crede că acestea sunt preţurile la care se încheie tranzacţiile. Nu contează că anunţurile sunt vechi de-un an. Nici că preţurile reale pot fi şi la jumătate, la o adică; dar de unde să ştie asta bietul cumpărător, dacă nici amărâţii de statisticieni, toţi absolvenţi de filologie la seral, nu pot ţine minte azi cu cât s-a vândut ieri ?

În timpul bulei imobiliare, când preţurile creşteau de la lună la lună, un asemenea indice nu era cerut de prea mulţi, deşi lipsa lui alimenta şi mai mult nebunia preţurilor: toată lumea ştia că preţurile cresc, nu se ştia exact cu cât, aşa că fiecare cumpărător accepta să plătească un pic mai mult decât lună trecut. Acum însă, când nici preţurile de tranzacţionare, nici numărul total al tranzacţiilor nu se cunoaşte cu exactitate (se publică doar statistici legate de Prima Casă, şi acelea niţel dubioase, aş zice eu), un asemenea indice ar face lumină pe piaţa imobiliară. Dar de lumină avem noi nevoie acum, tovarăşi ?

Interesant e că impozitul pentru vânzarea unei locuinţe este plătit în biroul notarului, pe baza actului de vânzare-cumpărare. Prin urmare cifrele ar putea fi comunicate fie de notarii publici, fie de Fisc, care primeşte respectivele taxe. Dar nu avem cum, vă rog, înţelegeţi !

Cireaşa de pe tort: românii au un deficit de 1.000.000 de locuinţe, ne anunţă domnul Vasilescu. O fi vrut să spună că avem un deficit de 1 milion de locuinţe la preţuri normale, pentru că locuinţe ce îşi caută cumpărători sunt destule. N-or fi un milion la vânzare, dar să fim serioşi: un milion de locuinţe în minus ar înseamna cel puţin 2 milioane de români care n-au unde locui sau se îngrămădesc cine ştie pe unde. Şi nu pentru că nu ar avea cu ce să cumpere, ci pentru că nu ar avea ce să cumpere. Prin urmare, omul susţine că avem bani, dar nu avem pe ce să-i cheltuim. Din păcate domnul în cauză are cu ce să gândească înainte de a deschide gura, dar nu are de ce să o facă.

Completări:

• Să-i dăm Cezarului ce-i al Cezarului: din moment ce în actul de vânzare-cumpărare prezentat la notar se declară uneori sume mai mici pentru a plăti un impozit redus (de exemplu cumpărătorul împrumută 20.000€ dar plăteşte de fapt 35.000€, având deja 15.000€ economisiţi, pe care îi plăteşte vânzătorului la mica înţelegere), e adevărat că un indice al preţurilor bazat pe aceste date ar fi supus erorilor. Chiar şi aşa, n-ar fi rău să-l vedem publicat.
• În lipsa indexului imobiliar bazat pe tranzacţii, grilele de impozitare ale notarilor pot servi binişor acestui scop: în funcţie de oraş, stradă, tipul clădirii, etaj, suprafaţă şi anul construcţiei, notarii aplică principiul valorii minime de piaţă a imobilului în cauză. Scopul grilelor e acela de a opri fente de genul celei de mai sus. De exemplu, dacă grilele notarilor stabilesc că un imobil valorează minim 30.000€ dar imobilul a fost vândut la preţul de 20.000€, impozitul va fi calculat procent din 30.000€. Grilele ar putea fi la o adică umflate, dar ele rămân totuşi o referinţă: dacă notarii stabilesc valoarea minimă a unui apartament la 30.000€, e un pic ciudat ca el să se vândă la un preţ cu 50% mai mare, indiferent de marmura folosită în baie.
• INS publică totuşi un soi de indice al preţurilor, însă el se referă doar la tendinţele preţurilor: au scăzut/crescut cu x% faţă de trimestrul trecut. Valorile după care se realizează calculele nu sunt publicate însă, ceea ce face ca valoarea acestui indice să tindă spre zero.

Manipulaţi ? Manipulăm, Măria ta !

Nici n-au ieşit ghioceii că au şi scos căpşorul de sub zăpadă manipulatorii de primăvară: cică au ajuns ratele pentru un apartament mai mici decât chiriile (deci, pentru cei mai înceţi la minte, ar trebui să cumpărăm, da ?) Cum de unde ştiu ? De la emisiunea lui Moise Guran, cel numit şi „preţurile-apartamentelor-deja-nu-mai-sunt-o-problemă”.

Trebuie să recunosc că există o sămânţă de adevăr în toată povestea: cunosc oameni ce au cumpărat de curând şi plătesc o rată egală cu chiria unui apartament similar, utilat aproape decent, deci ştirea de la TV pare adevărată. Aşa o fi oare ?

Știu cazuri de familii care şi-au făcut locuibil apartamentul nou cumpărat în mai bine de 2 ani (cei ce se băteau puternic în piept şi spuneau „păi ce bă, eu am timp să stau ca fraierul să scadă preţurile ?”). Alţii, după 1 an jumătate de la achiziţie, nu pot invita încă părinţii la tradiţionala masă „la casa lor” pentru că nu au încă o masă în living. Alţii plătesc încă preţuri halucinante pentru încălzirea centralizată pentru că nu-şi pot monta o centrală termică de apartament. De ce ? Aţi ghicit: în toate cazurile e vorba de bani. Lipsă. Locuitul în apartament proprietate personală vine la pachet cu cheltuieli suplimentare, pe care de multe ori nici manipulatorii de serviciu realizatorii TV, nici proaspeţii proprietari nu par a le lua în calcul.

Prin urmare, despre ce cheltuieli vorbim ? Curăţenie, utilare şi mobilare. Să tot fie vreo 10.000€ pentru un apartament de 2 camere, dacă acesta vine fără opţiuni, sau cum se spune în popor – chel. Cât să te ţină mobila, electrocasnicele şi ce mai cumperi prin casă ? Să zicem 15 ani, prin urmare vorbim de costuri lunare suplimentare de vreo 55€. Dacă împrumuţi cumva banii respectivi, mai plătești şi dobândă. În cazul fericit în care apartamentul este deja dotat cu centrală termică, tâmplărie termopan şi uşi în regulă, poate şi un parchet, mai economiseşti vreo treime din sumă şi cheltuielile suplimentare nu se vor ridica decât la vreo 35€ (dar vei plăti probabil o rată un pic mai mare, pentru că apartamentul are îmbunătăţiri). Totuşi, aceşti bani se adaugă la costul ratei, nu sunt de neglijat şi strică relaţia r < c (unde r=rata iar c=chiria). Mai avem de asemenea tradiţionala taxă pentru agenţia imobiliară (vreo mie-două de euro, o nimica toată), cheltuieli cu actele la notar şi mici impozite anuale. Fleacuri.

Mergând mai departe cu ideea prezentată la TV nu pot să nu mă întreb: dacă azi e profitabil (?) să faci o rată de, să zicem, 225€, în loc să plăteşti chirie lunară de 250€, oare o fi rău să cumperi când rata va fi de 150€ ? Dacă ştirea e adevărată, e semn că ne îndreptăm spre normalitate sau că trebuie să cumpăram azi, până nu se scumpesc ? (să scuipăm cu toţii în sân !)

Şi încă ceva ce uită domnii de la TVR, plătiţi din banii noştri să abereze la ore de maximă audienţă: odată semnat un contract de credit ipotecar, mai rar se întâmplă să scadă rata sau să-ţi poţi muta creditul pentru că „dincolo e mai ieftin”. Chiriile însă pot scădea, pentru că nimeni nu semnează un contract de închiriere pe o durată de 30 de ani. Cine se păcăleşte azi cu o chirie prea mare o poate schimba de luna viitoare. Cine se păcăleşte azi cu rata prea mare rămâne doar cu tăiatul lunilor din calendar, vreme de vreo 30 de ani. Dar astea-s detalii, noduri în papură, nu ?

sursă foto

Ipotetica moştenire a mătuşii Tamara

O întrebare incomodă. Ador întrebările incomode ! Sună cam aşa:

„Să zicem că mâine primeşti moştenire din partea unei mătuşi îndepărtate, de care nu ştie nimeni, un apartament. Din păcate nu eşti singurul moştenitor, deci apartamentul va trebui vândut şi banii împărţiţi. Ţie îţi revine sarcina vânzării, cât şi a stabilirii preţului. Cu cât l-ai pune la vânzare ? La preturile actuale, mari – cum le consideri tu – sau la un preţ mai mic, mai aproape de preţul corect, despre care tot baţi tu câmpii ?”

Bună întrebare. Bună rău ! Un fel de dilema morală, nu ?

Păi în primul rând m-aş duce ţintă în prima agenţie imobiliară şi aş cere consiliere. Ok, asta a fost o răutate gratuită. Foarte sincer, l-aş pune la vânzare exact la preţul pieţei. Da-da, nici un leuţ mai puţin. Care e preţul pieţei, naiba ştie, pentru că poţi găsi 2 apartamente similare la preţuri între 40.000 şi 80.000€.

Tunete, fulgere, furtuni ! Cum, tu, care îţi doreşti normalitate pe piaţa imobiliară te-ai băga în aceeaşi oală cu vânzătorii pe care îi acuzi de încăpăţânarea de a nu pricepe că preţurile bulei imobiliare s-au dus ?  Nu aplici cumva un dublu standard ? Staţi niţel, nu săriţi, să vă explic.

Momentul în care ar trebui să vând respectivul apartament m-ar putea găsi în două ipostaze: de chiriaş sau de proprietar. Să le luăm pe rând:

Dacă aş fi chiriaş probabil că aş fi interesat să cumpăr la rândul meu un apartament. Prin urmare, ar fi absurd şi foarte păgubos să vând la preţul de xyzvţ € când preţul la care pot eu cumpăra, la momentul respectiv, este dublu. Nu poţi vinde mere dimineaţa cu 5 lei kilogramul şi seara să cumperi cu 10 doar pentru că tu consideri că preţul corect al merelor e 5 lei, nu ? Adică poţi, dar nu face bine buzunarului.

Dacă aş fi proprietar nu aş putea pune la vânzare şi eventual vinde respectivul imobil sub preţul pieţei. Atâta timp cât exista doritori la preţurile actuale (cam puţini, ce-i drept), de ce aş încerca să vând la un preţ mai mic ? Nu sunt societate de binefacere. Dacă nu aş găsi doritori, aş scădea preţul (şi probabil că nu aş găsi). După 1-3-6-12 luni, aş înţelege cum stă treaba cu cererea versus oferta şi aş ajusta preţul. Mai mult, să nu uităm că noi, contribuabilii, deja plătim pentru creditele Prima Casă neperformante (chiar dacă sunt încă puţine) pentru că statul s-a oferit, din mare mărinimie, să garanteze pentru ele. Plăteşti pentru prostia fazanilor ? Păi nu-i rău să primeşti nişte bani înapoi, tot din buzunarul lor (mă rog, nu chiar al lor, ci al altora, la fel de fazani).

Aici e cheia problemei: nu proprietarii sunt de fapt răspunzători pentru preţurile actuale. Fără un sprijin pentru speranţele lor (în cazul de faţă – Prima Casă cu al ei prag de 60.000€), ei nu ar îndrăzni să viseze la preţurile actuale. Şi fără cumpărători precum Georgică, vânzătorii nu ar putea vinde scump, oricât de multe prime casa sau noi case mai născocesc guvernanţii. Repet, vânzătorii nu au decât să spere. Cu toţii avem vise: şi mie mi-ar plăcea să devin model de mâini, de exemplu, precum George Constanza, dar asta nu înseamnă că se va întâmpla vreodată. Prin urmare, vânzătorii ar putea să ceară oricât de mult, dacă nu există cumpărători să le răspundă cererii, degeaba. Orice se poate vinde pe lumea asta şi vor fi tot timpul tâmpiţi care să plătească.

Un actor grăbit

Georgică a intrat ţanţoş în bancă, a semnat actele pentru creditul Prima Casă şi a plecat fericit.

De fapt pe Georgică nu-l cheamă Georgică (sper !). Dar să-i spui Ghiță parcă nu se cade. Şi nici Gheorghe. Şi cum e o poveste auzită, trebuie să ne mulţumim cu numele ăsta.

Ce ziceam ? A, da: Georgică păşi țanțoș în bancă, presărând sare pe rana bietei angajate ce nu se încadrează la Prima Casă (de fapt se încadrează, dar nu pentru suma pe care şi-o doreşte ea. Nu pentru suma la care s-a încadrat eroul nostru, de exemplu). Luă toţi banii care se puteau lua (adică vreo 57.000€) şi dus a fost: intrat chiriaş (probabil), ieşit proprietar (cu siguranţă).

Ce e interesant la Georgică e că împreună cu soţia sa câştigă peste 10.000 lei pe lună. El e IT-ist, programator în JavaScript, Pearl, C#, .NET sau ce-o mai fi la modă acum, cel mai probabil în mediul privat, deci banii sunt câștigați cinstit. Cum salariul său e baban, putem presupune că-şi cunoaşte bine meseria. Prin urmare, rata lunară de 1300 de lei pe lună va fi un mizilic. Cu siguranţă el şi soţia vor putea economisi şi pentru zilele negre, asta în cazul în care unul din ei şi-ar pierde serviciul, sau poate chiar vor achita creditul în avans. Şi-atunci, care e buba ?

Păi sunt mai multe bube:

În primul rând, deşi Georgică are un venit substanţial, a ales să împrumute toţi banii de apartament. Dacă ar fi câștigat doar salariul mediu pe economie, nu i-ai fi putut reproşa că nu economiseşte (de unde să mai pun deoparte, maică ?!); dar când îţi intră lunar în visteria familiei echivalentul a aproape 2.500€, ceva nu se leagă: de unde atâta grabă ? Cu doar 5000 de lei, adică jumătate din venituri, Georgică ar fi putut trăi foarte bine: chiria, întreţinerea, mâncarea, hainele şi cheltuielile cu maşina nu ar fi fost o problemă. Nici concediile, în limite normale. Restul banilor ar fi dus la o economisire de peste 13.000€ pe an. Ştiu, 13 aduce ghinion, dar nu şi în cazul ăsta: chiar dacă preţul apartamentelor ar fi rămas acelaşi între timp, suma de 44.000€ pe care ar fi trebuit să o împrumute peste 12 luni l-ar fi legat de bancă doar 19 ani, în loc de 30. Dacă ar fi fost şi mai răbdător şi ar fi suportat ruşinea de a mai sta în chirie 2 ani în loc de 1, suma de împrumut ar fi fost 31.000€, iar contractul cu banca ar fi durat doar 11 ani în loc de 30. Da, dar dacă între timp preţul caselor ar creşte, girafele ar începe să respire prin branhii iar george becali ar deveni noul realizator al emisiunii Doar o vorbă săţ-i mai spun ?”

În al doilea rând: în principiu nu poţi impune unui om ce are venituri substanţiale să fie chibzuit. E ca şi cum i-ai spune unui milionar în euro să nu îşi cumpere yacht de 3 milioane. De ce să nu o facă, din moment ce îşi permite ? Ce rost are să discutăm faptul că yachturile sunt scumpe ? Dar în cazul nostru, faptul că Georgică a ales să cumpere un apartament la asemenea preţ nu lasă nici o şansă celor ce câştigă, să zicem, cel mult salariul mediu pe economie. Adică majorităţii românilor. Printre ei şi nefericita funcționară bancară ce invidiază norocul lui Georgică, în loc să se gândească la faptul că poate problema ei nu o reprezintă suma maximă pe care i-o oferă cu împrumut banca, ci preţul locuinţelor. Altfel spus: dacă o familie ce câştigă peste 10.000 lei lunar cumpără un apartament de nici 70mp cu aproape 60.000€, ce apartament ar trebui să-şi cumpere o familie cu venituri medii ? O garsonieră de 20mp ? Simţul proporţiilor, Georgică ? Nu ? Nimic ? Nasol.

Se spune că animalele nu ucid decât de foame, niciodată de dragul distracţiei. Din păcate, oamenii nu se pot mândri cu asta.  Dar ne putem mândri cu alte calităţi: de exemplu, empatia. Mă rog, mai puţin Georgică, el a vrut să fie proprietar cu orice preţ, n-are timp de prostii din-astea, ce-i pasă lui de alţii ? Şi-apoi, nu oricine trebuie să-şi permită o locuință, nu ? *

Ştiu cum gândesc cei precum Georgică: un fost coleg îmi explica odată cum banii trebuie să circule şi că economisind ţii banii pe loc; în schimb, susţinea că în cazul în care câştigi suficient de mult, mai bine faci o rată mare şi nu mai pierzi vremea cu economisitul. E adevărat, banii trebuie sa circule, depinde însă în ce direcţie: dacă circulă doar din buzunarul tău spre alte buzunare, ai o problemă. Banii pot circula şi se pot opri în buzunarul tău precum autobuzul în staţie (intră salariul, staţionează un pic după care o ia din loc), sau precum autobuzul în depou (veniturile nu numai că staţionează mai mult, dar mai vin şi cu prieteni). Ideea asta cu circulatul banilor e adevărată, dar se referă la afaceri (adică decât să ţii banii pe loc într-o bancă şi să aştepţi dobânda, mai bine porneşti o afacere).

Evident, sunt multe necunoscute ce ar putea veni în apărarea deciziei lui Georgică. Repet, nu-l cunosc şi povestea e din auzite (cifrele sunt însă reale). Poate omul a avut experienţe nefericite în chirie şi se săturase, cine ştie. Dar cum la rândul meu cunosc ceva cazuri cu oameni în situaţii similare, am rezervele mele. Sunt şanse foarte mari ca bietul Georgică să fie doar un exemplu clasic de „brânză bună în burduf de câine”.

––––––––––––

* mi s-a reproşat, voalat sau direct, că nu mi-aş permite o locuinţă şi că visez la preţuri mici, de aici şi nevoia blogului de faţă. Nu-i cazul: sunt adeptul economisirii, m-am ferit de credite şi pot spune că băncile au lucrat până acum pentru mine, nicidecum invers.