Capcana preţului în lei (+completări)

De prin 2008 încoace, de fiecare dată când apare o statistică legată de scăderea preţurilor imobiliarelor (în euro), apare şi câte cineva care spune:

„Or fi scăzut preţurile în euro, dar cat era cursul în 2007 ? Dacă calculezi preţul în lei, tot acolo suntem ! N-a scăzut nimic de fapt, tot atâta plătim în lei, am aşteptat degeaba scăderea preţurilor.”

De multe ori am înghiţit şi eu găluşca. Mă puneam pe calculat, pe căutat cursul euro din 2007. Până acum vreo 2 ani afirmaţia părea să fie adevărată: în lei, tot pe acolo părea că ne învârtim. Faţă de cea mai bună zi a leului din vara lui 2007 (în jur de 3,1 lei per euro), cursul a crescut până azi cu vreo 40%. În Bucureşti scăderile de preţ (în euro) sunt mai mari de 50% din 2008 încoace, dar sunt şi oraşe în care scăderea e undeva în jurul valorii de 40%, chiar şi mai puţin de atât, spun unii. Aparent, în cazul acelor oraşe, scăderile de preţ nu există: degeaba a scăzut preţul în euro dacă euro e mai scump. Aşa o fi ? Pe naiba !

Singura situaţie în care afirmaţia dintre ghilimele e adevărată e aceea în care 2 cumpărători ce deţin lei încheie fiecare câte o tranzacţie imobiliară fără credit, în euro, cum e moda de ceva ani încoace: primul o face la cel mai bun curs din vara lui 2007 (3,1 lei), celălalt o încheie astăzi, la cursul de 4,35 lei. Ambii schimbă leii lor pe euro şi predau valuta vânzătorilor, devenind astfel proprietari. Dacă cel din 2007 a plătit 100.000€ pentru apartamentul său iar cel ce cumpără azi cu 40% mai ieftin oferă 60.000€, e adevărat, au plătit în lei la fel de mult (vreo 310.000 lei), pentru că euro e azi cu 40% mai scump, deci scăderea de preţ nu există de fapt.

Dar:

Cei mai mulţi români nu deţin lei pe care îi schimbă în euro în ziua tranzacţiei. No, sir ! De cele mai multe ori ei fac un împrumut în euro pe vreo 30 de ani şi cumpără în fiecare lună valuta pentru a plăti rata. Şi nu cumpără valuta la cursul fain din 2007, chiar dacă atunci au semnat actele cu banca, ci la cursul zilei (cel de azi, de luna viitoare, de anii viitori). Să vedem ce se întâmplă dacă cei doi de mai sus împrumută de la bancă banii pentru cele 2 apartamente:

Primul cumpără apartamentul cu 100.000€ în vara lui 2007 la cursul euro de 3,1 lei. Se bucură un an jumătate (din cei 30) de un curs euro mai bun decât cel de azi şi plăteşte o rată bună în lei, dar la începutul lui 2009 euro atinge pragul de 4,25, comparabil cu valoarea actuală (4,35 lei), iar rata în lei îi creşte cu aproape 40%. Cel de-al doilea cumpără azi, la preţul de maxim 60.000€ (adică la un preţ cu 40% mai mic), dar la un curs euro cu 40% mai mare. Însă indiferent în ce direcţie o va lua cotaţia euro/leu în următorii 24 de ani, ambii vor plăti ratele la acelaşi curs, adică vor plăti la fel de mulţi lei, în fiecare lună. Am zis 24 de ani ? Mă refeream la primul cumpărător, pentru că cel de-al doilea va achita mult mai repede creditul, pentru că dacă au contractat împrumuturile la aceeaşi valoare a dobânzii (de fapt prin 2007 dobânzile erau un pic mai mari, dar lăsăm de la noi) şi au ales să aibă aceeași rată în euro (vreo 540), cel de-al doilea va achita creditul în doar 13 ani, în loc de 30. Oare cum de poate să facă el acest lucru, dacă a cumpărat un bun al cărui preţ în lei nu a scăzut deloc din 2007 încoace ? Cum poate plăti la fel de mulţi lei lunar, pentru o perioadă mult mai scurtă de timp, dacă a cumpăra un bun la acelaşi preţ ?

Pentru că scăderea preţului în euro este reală pentru cei ce cumpără prin credit, nu se pierde prin creşterea cursului. Fix de aia.

Completări:

După ce am citit comentariile de ieri, trebuie să-mi fac mea culpa. Nu cred că m-am exprimat suficient de clar şi aparent am cumulat mai multe efecte în aceeaşi oală (efectul dobânzii mai mari, efectul perioadei de creditare mai lungi). Ştiu că atunci când apar multe cifre şi variabile, argumentele sunt mai greu de urmărit.

Reiau exemplul cu cele 2 credite, unul în 2007, altul în 2013. Ambele credite sunt în euro, ambii clienţi cumpără euro în fiecare lună pentru a plăti rata, la cursul BNR. Dar ca să simplificăm lucrurile, vom considera că dobânda e zero în ambele cazuri şi că ambele credite se întind pe 30 de ani. Prin urmare, primul va returna băncii 100.000€, cel de-al doilea 60.000€, împărţiţi în 360 de rate lunare.

După cum se observă din desen, la sfârşitul celor 30 de ani de credit, când cei 2 vor calcula leii plătiţi în tot acest timp băncii, nu vor putea spune că au scos din buzunar 100.000€ x 3,1 lei (310.000 lei) respectiv 60.000€ x 4,35 lei (261.000 lei). Degeaba a contractat primul client creditul când euro era cotat la 3,1 lei; vreme de vreo 28 de ani (2009-2037), ambii vor cumpăra, lună de lună, euro la acelaşi curs: creşterea cursului din 2007 încoace nu afectează doar pe cel ce a contractat creditul în 2013, ci şi pe cel ce plăteşte ratele din 2007. Prin urmare, un calcul mai aproape de adevăr va arăta în felul următor:

100.000€ x curs euro = sumă plătită de primul client
60.000€ x acelaşi curs euro = sumă plătită de al 2-lea client

E adevărat că un an jumătate primul cumpărător a plătit rate cumpărând euro la un curs mai bun, dar diferenţa este prea mică pentru a conta (vorbim de vreo 5000 de lei).

Acum că am lămurit (sper) dilema legată de compensarea scăderilor de preţ în euro prin creşterea cursului, putem adăuga şi efectul dobânzii mai mari a creditului contractat în 2007, a perioadei de creditare mai scurte în cazul celui de-al doilea caz, al inflaţiei etc. Scăderile există; că mai e loc de scăzut până preţurile se vor alinia la economia românească, asta e cu totul altă poveste.

Cerere versus ofertă

Unul din presupusele motive pentru creşterea preţurilor imobiliarelor în România ar fi fost cererea mult mai mare decât oferta. În principiu, dacă la momentul z există 10.000 de apartamente de vânzare şi 10.001 doritori, avem cerere mai mare decât oferta şi de aici putem vorbi de o creştere justificată a preţurilor. Dar nu prea e cazul şi nu a fost nici în anii trecuţi.

Pe siturile de anunţuri imobiliare, numărul de anunţuri din categoria „Oferte vânzare” depășește cu mult numărul anunţurilor din categoria „Cerere cumpărare”. La fel e şi în cazul chiriilor.

Totuşi, cei mai mulţi care doresc să cumpere sau să închirieze nu postează anunţuri pe siturile specializate, ci apelează la agenţii imobiliare sau caută prin anunţurile existente în presă şi pe internet. Mai rar să posteze la rândul lor cereri de cumpărare sau închiriere. Până la urmă, e normal: de ce ar posta cineva un anunţ  când sunt deja atâtea ale proprietarilor sau agenţiilor ? Singurul motiv care-mi trece prin cap e acela că fiind în postura de cumpărător sau chiriaş ce nu e de acord cu preţurile sau chiriile actuale, doreşti să arăţi că există totuşi doritori, dar nu la respectivele preţuri. Lipsa acestor anunţuri („caut chirie”, „cumpăr apartament”) ar putea face vânzătorii să creadă că cererea nu există deloc, mai ales dacă aşteptarea clienților e prea lungă.

Să vedem totuşi ce se întâmplă pe un site oarecare de anunţuri, printre care şi imobiliare:

În jur de 54.000 de apartamente și garsoniere la vânzare în toată ţara, vreo 1100 de cereri de cumpărare. În jur de 17.000 de case la vânzare, doar vreo 250 de cereri de cumpărare de case.

Vreo 28.000 de apartamente şi garsoniere de închiriat, aproape 1000 de cereri de închiriere. În jur de 2200 de case scoase la închiriat, vreo 125 de cereri de închiriere case sau vile.

Evident, multe anunţuri de vânzare şi închiriere sunt dubluri (acelaşi apartament este scos la vânzare sau închiriere de mai multe agenţii imobiliare). În cel mai rău caz, avem acelaşi apartament în portofoliul a 10-20 agenţii imobiliare. Chiar şi aşa, raportul între numărul de imobile (excludem clădirile de birouri şi alte asemenea) scoase la vânzare şi cererile de cumpărare este în jur de 2,5-5.

Nu vreau să insinuez că cererea de apartamente ar fi (cu mult) mai mică decât oferta, e clar că număratul anunţurilor nu e metoda potrivită pentru a stabili raportul. Cu siguranţă prin 2006-2007 nici un cumpărător nu posta un asemenea anunţ, dar asta nu însemna că nu exista cerere. Totuşi, nu poţi să nu te întrebi: în 2013, cum om mai sta oare cu raportul dintre cerere şi ofertă ? Şi poate mai important, câţi dintre cumpărători sau chiriaşi au prins curaj şi postează anunţuri în loc să ia de bune pe cele ale proprietarilor sau agenţiilor ?

De ce să cumpăr acum ? De ce să vând acum ?

Cred că nu mai sunt prea mulţi români care să nu fi auzit de cazul Cipru. Cei care au deschis mai târziu televizoarele sunt rugaţi să caute în Google expresia „Cipru depozite”.

În momente de mare panică, sfaturile nu preced să vină din toate părţile. Cei cu o brumă de economii vor încerca întotdeauna să-şi protejeze banii sau măcar să-şi minimizeze pierderile. Cred că am ajuns în momentul în care dobânzile primite pentru a ne păstra banii în depozite bancare nu mai motivează pe nimeni. Cum să mai motivezi deponenţii când ei se tem că statul le-ar putea confisca o bună parte din banii economisiţi ?

Din păcate momentele de panică sunt şi cele în care deciziile luate sunt rareori raţionale. În plus, cum poţi lua de bunăvoie banii din mâinile celor ce mai au câte ceva ? Simplu: semeni panică şi culegi bani. Mai mult, ştim cu toţii că majoritatea statelor cred cu tărie în teoria stimulării economiei prin creşterea consumului, iar păstrarea banilor în depozite nu prea ajută la testarea teoriei în cauză, deci populaţia trebuie „stimulată” cumva să readucă banii în circuit şi să termine cu prostiile economisirii. Prin urmare, câteva întrebări de bun simţ:

De ce ar alege să cumpere cineva acum o locuinţă ?

În primul rând, de ce ar alege să cumpere cei cu economii serioase, ce s-ar putea transforma acum în cel puţin un apartament ? Pentru că altfel riscă să îşi vadă economiile decimate de către bănci (sau stat) prin confiscare, taxare sau inflaţie galopantă.

Ce au de pierdut cei ce au economisit banii de o locuinţă şi care aşteaptă să poată cumpăra ceva la un preţ normal ? La ce riscuri se supun cei ce au economisit în ultimii 5-10 ani banii pentru un apartament (în loc să se înhame la un credit) şi care s-ar trezi mâine cu agoniseala pierdută ? Paradoxal, dacă ar fi să-şi asume pierderea totală a banilor (destul de improbabilă, totuşi) şi să cumpere o zi mai târziu un apartament prin credit, ar putea achita creditul în 20, maxim 25 de ani, mai repede decât majoritatea victimelor bulei imobiliare.

De ce nu ar alege cei cu economii serioase să „investească” în imobiliare ?

Pentru că există şi soluţia păstrării banilor în afara băncilor (nu trebuie decât un pic de imaginaţie pentru a găsi soluţii). Pentru că inflaţia ce e scoasă drept sperietoare nu va veni peste noapte: despre ce valori putem vorbi ? 10% pe lună ? 20% ? Dacă ar fi atât de mare, ar fi timp de cumpărare şi de reducere a pierderilor. Totuşi, să nu uităm de unde vin veştile acestea: intoxicările îşi au rolul lor iar informaţia primită gratuit e rareori de calitate, cu atât mai mult cu cât vine din partea unor trusturi media private (mai ţineţi minte cum nenea Ţiriac ne spunea acum vreo 2 ani că momentul e numai bun pentru achiziţii de apartamente, fix după ce recunoştea investiţiile sale în imobiliare ?). Dar chiar în cazul cumpărării unei locuinţe putem vorbi de pierderi, din moment de preţurile imobiliarelor sunt în scădere de vreo 5 ani. Că vom avea scăderi de 5%, 10%, 15% sau chiar mai mult în următorii ani, e greu de zis, dar e clar că am ajuns în punctul în care creşterile de preţ nu mai par deloc realiste (deşi zvâcniri prin presă au fost zilele astea), iar respectivele scăderi de preţuri vor face ca strategia de conservare a valorii banilor economisiţi să aibă oricum de suferit. Altfel spus, oricum o dai, oricum poţi pierde.

De ce ar alege cineva să vândă acum, când banii primiţi în schimb ar fi greu de păstrat, datorită încrederii tot mai scăzute în bănci, sau buni de pierdut printr-o posibilă inflaţie ? Pentru că există mai multe tipuri de vânzători:

Există cei ce vând un apartament pentru că vor să se mute într-unul mai mare sau la casă. În cazul lor, banii obţinuţi nu vor fi păstraţi oricum prea mult timp, tot în beton ajungând. Mai sunt cei ce vând pentru că respectivul apartament fusese cumpărat pentru zile negre. Dacă zilele negre au sosit, e nevoie de bani. E drept că ei pot fi obţinuţi şi din închiriere, dar asta nu e atât de uşor pe cât pare (clienţi cu pretenţii, eventuale reparaţii sau cheltuieli cu amenajarea înainte de închiriere etc) şi sunt destui care ţin apartamentele goale pentru că închirierea nu le surâde (zilele trecute am găsit 2 apartamente – într-o singură scară de bloc – în care nici nu locuieşte nimeni, nici nu se caută a se închiria). Vânzarea aduce însă în buzunarul cumpărătorului o sumă importantă (oricât de mică ar părea azi în comparaţie cu preţurile din timpul şi după dezumflarea bulei), şi deşi păstrarea banilor e problematică, nu e imposibilă. Mai sunt şi cei ce au cumpărat doar pentru speculă: aceştia au de ales între riscul de a-şi vedea valoarea imobilului scăzând şi mai mult sau cel de a vinde şi a se confrunta cu problema stocării sau devalorizării banilor. Cum vor alege aceştia din urmă să gestioneze riscul, e doar problema lor.

––––––––––––––––––––––––

* cele de mai sus sunt constatări proprii pe care mi le asum în totalitate; evident, ca întotdeauna, discuţiile sunt deschise, însă nu îmi asum nici o responsabilitate pentru eventualele pagube: nu uitaţi, acestea sunt doar gândurile unui necunoscut de pe internet, nicidecum ale unui consilier financiar plătit pentru a da sfaturi. Pentru sfaturi profesioniste despre cum să vă protejaţi banii, urmăriţi ştirile de la ora 7.