Legea falimentului personal versus legea dării în plată

Și dacă tot veni vorba, mi-am adus aminte că mulți confundă legea falimentului personal cu legea dării în plată:

Legea falimentului personal (sau legea insolvenței persoanelor fizice – nr. 151/2015). Cum funționează ea pe alte meleaguri ? Dacă la un moment dat devii incapabil să-ți mai platești datoriile (îți scad veniturile), poți cere ajutorul tribunalului, care te poate declara insolvabil. Oarecum la fel ca în cazul firmelor, numai că aici vorbim de persoane fizice. Cum se procedeaza ? Pentru o perioadă de câțiva ani (să zicem 3-5), trebuie vii cu un plan de reorganizare a cheltuielilor (nu mai poți să cheltui bani pe lucruri ce nu-ți sunt vitale, nici să vinzi de nebun ce ai deja) și să rambursezi cu banii rămași cât mai mult din datoria ce o ai către creditori. La sfârșitul acestei etape, creditorii mai pot executa silit debitorul (adică pot vinde bunurile datornicului) dacă acesta nu a respectat planul stabilit anterior, însă oricare ar fi situația, restul de datorii sunt șterse. Suferi o perioadă, dar măcar scapi basma curată în final; în plus, cel mai probabil o perioadă de timp nici o bancă nu te va mai împrumuta, având în vedere istoricul tău.

În România, legea aceasta permite 3 metode de scăpare de datorii: printr-un plan de rambursare a datoriilor (descris mai sus, în cazul în care situația debitorului nu e critică – adică veniturile îți mai permit să achiți o parte din datorii – fără a mai lichida la final bunurile debitorului), prin lichidare de active (dacă situația finaciară a datornicului e critică și acesta nu are cum să plătească nici măcar o parte a datoriei) sau prin procedura simplificată (dacă datoria este de valoare relativ mică). Mai multe detalii aici. Problema e că legea nu se aplică încă la noi: ba nu erau stabilite normele de aplicare, ba se făcuse sâmbăta, ba a venit gerul etc (proiectul de lege a ajuns în Senat în anul 2009).

AnxiousAnticipation_06sursă foto

Legea dării în plată. De obicei, când vine vorba de un credit substanțial, e nevoie să garantezi cu un bun restituirea acelui împrumut. În cazul locuințelor cumpărate prin credit, gajul e însăși locuința cumpărată. Legea ar trebui să permită oricui nu mai dorește să plătească creditul (din orice motiv) să predea băncii garanția și să ceară astfel ștergerea datoriei. Ai făcut un credit pentru o locuință in timpul bulei imobiliare, ți-ai făcut calculele și consideri că nu mai merită să plătești (luând în considerare avansul și ratele plătite deja)? Foarte frumos, „duci cheile” băncii și ai scăpat de datorie.

Legea dării în plată e însă destul de controversată. Personal, consider lucrurile mai simple decât par: în momentul în care împrumuți o sumă de bani cuiva, ai nevoie de o garanție, și pentru a fi sigur că nu-ți asumi riscuri inutile, garanția ar trebui să fie de valoare cel puțin egală cu cea a împrumutului. Dacă ai evaluat gajul corect, n-ar trebui să fie o problemă să accepți vânzarea lui pentru a acoperi împrumutul (aparent, nimic nou, nu reinventează nimeni roata). Prin urmare, mi se pare că băncile din Romania sunt într-una din aceste 2 situații: fie nu au evaluat corect locuințele pe care nu doresc acum să le primească în locul banilor împrumutați (pentru că nu au știut că trăiam în perioada 2003-2008 o bulă imobiliară), fie au supraevaluat voit garanțiile (și-au calculat riscul și profitul și au considerat că merită). Dacă se găsesc în primul caz, băncile ar trebui să-și asume incompetența. Dacă se găsesc în cel de-al doilea, tot incompetența. Pentru că în ambele cazuri, și-au făcut calculele greșit.

Manipulări de primăvară

Mare agitație în legătură cu legea dării în plată. Dacă aș fi patron de televiziune, aș angaja niște bocitoare profesioniste și le-aș ține in platoul tuturor emisiunilor de profil economic și imobiliar: Ce-or să se facă, maică, tinerii, dacă bancile cresc avansul minim pentru creditele imobiliare ? Păi ce făceau când nu aveau deloc astfel de credite: în principiu, vor cumpăra locuințe la prețuri mai mici decât acum. Plus manipulări fine de tot, de la maeștri precum „blondul de la Drept” (da, Moise Guran nu are studii economice) (citat aproximativ): Nici nu visam, atunci când am făcut creditul, că voi prinde o dobândă atât de mică cât e acum. (traducere: e numai bun momentul să faceți un credit, oameni buni, dacă mai prindeți !).

Am mai dezbătut problema, dar repetiția e mama învățăturii. Ce determină prețul maxim și cel minim al locuințelor ? Pe scurt: prețurile tind să crească dacă băncile permit un grad mare de îndatorare și scad dacă băncile solicită un avans mare.

Prețul maxim e dat de venituri și gradul de îndatorare acceptat de bănci în momentul acordării unui credit imobiliar. Cum veniturile nu le poți crește din pix, rămâne doar gradul maxim de îndatorare. Să presupunem că de mâine apartamentele ar ajunge să coste 1.000.000€. Dacă ai împrumuta banii ăștia, rata ar ajunge pe la vreo 5000€, mult mai mult decât salariul mediu în România. Dar dacă ar costa 100.000€ ? Rată de vreo 500€. Problema e ca nu poți da tot venitul băncii, pentru că „instituția” e obligată să impună un grad maxim de îndatorare. Să zicem 30%. Deci dacă venitul familiei medii din Romania e de, să zicem, 850€, rata nu poate depăși 255€ (prin urmare, împrumutul, deci valoarea locuinței, ar fi în jurul sumei de 50.000€). Dacă însă gradul de îndatorare este crescut (să zicem 65%), rata poate crește la 550€, adică românul mediu ajunge să poată cumpăra o locuință de peste 100.000€ (mai țineți minte anul de aur 2008, da ?)

preturi vs avans & indatorare

Și ajungem la ce ne doare de fapt: prețul minim. Dacă presupunem că românul de rând nu poate economisi mai mult de 5.000-10.000€ pentru avansul creditului, prețul minim e dat de procentul avansului: 5% avans ? Înseamnă că poți împrumuta de 20 de ori mai mult decât avansul economisit(100.000-200.000€). Dar prețurile nu pot crește atât de mult dacă veniturile sau gradul de îndatorare nu sunt suficient de mari încât să permită acest lucru. 30% avans ? În acest caz, cei 5-10 mii înseamnă aproape o treime din valoarea locuinței (împrumutului), adică 15-30 mii de euro.

Dar Florine, proprietarii nu își vor scădea pretențiile doar pentru că avansul minim va crește; ce le pasă lor de creditul pe care îl fac eu ? Nu le pasă, știu, dar când telefoanele nu mai sună așa de des, se adaptează.

Das ist gut

Hayden-Panettiere-at-OktoberfestŞtii cum fac nemţii ? Stau în chirie până ajung pe la 30 de ani. După care se căsătoresc şi închiriază un apartament mai mare, cu vreo 2-3 dormitoare, pentru ei şi viitorii lor copii, plătind lunar vreo 1000-1500€. După 20 de ani, când copiii îşi iau zborul, închiriază ceva mai mic, cu 1-2 dormitoare, pentru care plătesc sub 750-1000€. Au deja 50 de ani şi în tot acest timp au economisit, lunar, măcar 500€. Peste încă 15 ani vor ieşi la pensie şi vor fi economisit peste 200.000€. Acum se pot retrage fie într-un oraş mai mic, fie mai spre periferie, dacă nu locuiau deja acolo. Mobilitatea nu mai intră în discuţie aşa că îşi pot cumpăra din economii un apartament micuţ. Le mai rămân bani şi de concedii prelungite, măcar 50.000€. Nu toţi pot economisi 500€ lunar, dar chiar şi cu 250 scapă de grija locuinţei. Oare românii de ce nu pot face la fel ? Mai sunt şi cei care cumpără prin credit, mult mai devreme, dar ei nu concep să nu ai strâns un avans de cel puţin 25%„.

Aşa mi-a povestit un prieten plecat în Germania. Judecând după întrebarea lui, fie e naiv, fie e uituc. Răspunsul e însă simplu: românii nu își cultivă răbdarea, ei vor să fie proprietari azi. În plus, nici nu obişnuiesc să îşi schimbe oraşul (ci mai degrabă ţara) pentru un loc de muncă mai bine plătit. Şi, poate cel mai important, ei consideră că banii daţi pe chirie sunt bani pierduţi. Din exemplul de mai sus ai zice ca reiese taman contrariul. Dar ce ştiu nemţii ? ‘ai de capu’ lor !

Am şi eu însă întrebări pentru prietenul meu: cum naiba de mai apelează nemţii la agenţi imobiliari ? Ok, ei au cultul serviciilor, nu schimbă un bec singuri, dar totuşi. Mai ales că mai sunt şi pe la ei specimene interesante, care, că tot veni vorba de becuri, îţi spun că nu poţi veni la vizionare decât în timpul zilei, pentru că locuinţa nu are becuri în dulii (şi ar fi peste puterea lor să aducă 5 becuri pe care să le înfileteze pentru a-şi putea lua comisionul).

Prima Casă – ce vă ascund băncile (II)

  • Comisionul de administrare/gestionare credit

Mi-a mai rămas un rest de data trecută. Acest comision e aparent de domeniul trecutului, din moment ce deja avem clienţi ce au câştigat în instanţă procesele intentate din cauza lor. Destule bănci nici nu-l mai încasează (dacă e să credem ce declară în ofertele lor). Să zicem că de mâine nici un client Prima Casă (vechi sau nou) nu mai trebuie să plătească acest comision (eu am mai găsit vreo 2 bănci care îl mai percep). De ce există el însă ? Pentru că uneori e nevoie de artificii pentru a da iluzia că dobânda efectivă (DAE) e mai mic decât e în realitate. Într-adevăr, nu e secret, e doar imoral (şi un pic ilegal, dacă e să luăm de bun precedentul din instanţă).

  • Comisionul de administrare cont curent

740-mortgage-rates-ARM-adjustable-loan-house-traps.imgcache.rev1399904257763.web.420.270Ăsta-i favoritul meu. De fiecare dată când faci un credit Prima Casă (sau orice alt credit), banca îţi va deschide un cont. E normal, banca îţi va livra banii acolo iar tu îi vei transfera în contul vânzătorului la momentul cumpărării (dacă ţi i-ar da în mână la casierie, ai putea fugi cu ei şi cumpăra ţigări în loc de locuinţă). Până aici, nimic neobişnuit. Ai crede că după încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare, respectivul cont va fi închis. Eşti naiv. Contul respectiv rămâne deschis şi de obicei va trebui să plăteşti un comision lunar pentru întreţinerea lui.

E nevoie de acest cont pentru a-ţi plăti rata lunară ? Un funcţionar bancar pe care l-am întrebat mi-a spus că da. De ce ? Aparent, de fiecare dată când vei plăti rata, banii se vor duce în acel cont, din care vor fi transferaţi ulterior în conturile băncii. N-am putea plăti totuşi direct în contul băncii? Aparent acest lucru ar da peste cap socotelile contabile şi ar produce anomalii în modelul spaţiu-timp. Sună cretin ? Păi cam este. Să ne imaginăm că mergem la supermarket şi la casă banii pe care îi plătim nu se duc în casa de marcat, ci într-un plic cu numele nostru scris în dreapta-sus. Tot aşa, ca sa nu se încurce socotelile. La sfârşitul programului, toate plicurile cu numele clienţilor sunt scoase şi banii se adună la un loc. Sună şi mai cretin ? Normal că sună. Dar nu şi pentru bănci. Ştiu, se vor găsi economişti care să ne explice că nu se poate fără aceste conturi, că ele există şi în ţările cu apă caldă sau că, la o adică, administrarea s-ar putea face şi gratuit. Posibil. Dar nu o fi totuşi posibil şi fără ele ? Problema e de principiu, nu neapărat de costuri. Nici acest comision nu e secret, doar absurd.

  • Asigurarea de viaţă

Am vorbit tura trecută despre asigurarea locuinţei. Mai avem una, cea de viaţă. Păi e bine să ai inclusă în rată şi o astfel de asigurare, nu ? Depinde la care capăt al ei te afli: nu e vorba de asigurarea clasică de viaţă, cea datorită căreia fie familia primeşte nişte bani dacă dai colţul, fie primeşte tu, la sfârşitul perioadei de cotizare o sumă anume, drept premiu pentru că ai supravieţuit. Nici vorbă de aşa ceva. Aici vorbim de o poliţă prin care banca se asigură că în cazul în care beneficiarul împrumutului trece în lumea celor fără suspine, o terţă parte va plăti băncii datoria decedatului. Prin urmare, beneficiarul asigurării de viaţă este, în acest caz, banca, nu clientul.
Păi şi atunci de ce plăteşte clientul, şi nu banca, pentru asigurarea respectivă ? De fraier, maică. Culmea e că nu e obligatorie (în 2015, nu toate băncile o impun). Deşi, uneori, foarte-foarte rar, funcţionarii vor rosti şoptit expresia magică „trebuie să faceți şi o asigurare de viaţă”. Mai târziu ne vom da seama că”trebuie” a fost auzit greşit. Era de fapt „puteţi”. Detalii.

(Cum să devii) cel mai iubit dintre vecini (în 10 paşi simpli)

vecinul-punea-manele_64c7594a0ca2941) Ascultă muzică. Cât mai proastă şi la un volum cât mai ridicat. Suficient de ridicat încât să se audă jumătate de scară. La orice oră, dar mai ales după 11 seara. Continuă până la 1-2, sau chiar 3-4 dimineaţa, dacă ai chemat şi nişte prieteni. Şi dacă tot îi chemi, cumpără şi ceva de băut, nu fi ţăran ! Iar dacă apoi începeţi să vă înjuraţi şi să zbieraţi, ieşiţi la geam, apoi pe casa scării. Dacă se întâmplă să vă mai îmbrânciţi peste uşile vecinilor, nu-i bai, uşile astea noi, din metal, rezistă. Orice ai face ulterior, fii tare şi nu îţi cere scuze vecinilor cărora le-ai strâmbat uşile.

2) Dacă te întorci acasă seara după ora 23, urcă pe scări şi dacă nu vii singur, discută aprins, mai spune un banc, oricum nu cred că doarme nimeni la ora aia.

3) Când termini de mâncat, nu ridica niciodată scaunul când îl împingi la loc, ci târâie-l prelung. Fă-o de câteva ori pe seară, pentru efect garantat.

4) Dacă fumezi la geam, nu-ţi lua scrumiera cu tine, se ştie că scrumierele aduc ghinion. Doar scrumul e luat de vânt, nu ajunge pe pervazul vecinilor. Chiştocul arunca-l apoi tot pe geam, doar n-o să-ţi umpli coşul de gunoi cu aşa ceva, nu ?

5) Când ieşi din casă, trânteşte sănătos uşa . Fă la fel şi la întoarcere. La bloc nu ai cocoş, deci unora le prinde bine să fie treziţi dimineaţa.

6) Ai câine şi pleci seara de-acasă ? Lasă-l singur. Vecinii vor fi foarte încântaţi să asculte urletele de singurătate ale animalului.

7) Dacă dai cu aspiratorul sâmbăta, fă-o cât mai devreme. Chiar mai devreme de 8. Cine-i harnic face zgomot de dimineaţa.

8) Declară un consum de 1 metru cub de apă pe lună. Iar dacă vecinii te suspectează, explică-le că eşti ecologist şi că lupţi împotriva risipei.

9) Aplică dublul standard. Adică suportă muzica lui Popescu ore în şir (noaptea) dar prezintă-te la uşa lui Ionescu 15 secunde după ce ai auzit zgomotul bormaşinii (ziua).

10) Spălă rufe doar seara târziu, mai ales dacă ai o maşină de spălat veche, chiar dacă ai stat toată ziua acasă.

Monopoly

Îţi place Monopoly ? Mie da. Şi nu doar pentru că implică bani şi imobiliare.

Pentru cei ce nu l-au jucat, îl explic pe scurt: scopul e să cumperi cât mai multe străzi, preferabil din acelaşi cartier. Jocul devine cu adevărat interesant când deţii toate străzile dintr-un cartier (sau mai multe cartiere), pentru că din acel moment poţi construi case şi apoi hoteluri şi primi chirie din partea celorlalţi participanţi ce poposesc pe străzile tale. Deci te poţi îmbogăţi din chirii, îţi dai seama ??

monopolyPunctul culminant al jocului e acela când majoritatea străzilor sunt cumpărate de jucători, dar nimeni nu deţine un cartier întreg, prin urmare nu se pot construi case sau hoteluri (deci nu se poate îmbogăţi încă nimeni). Evident, sunt permise târgurile între participanţi.

Există 2 tipuri de jucători şi acum e momentul în care le observi caracterul: cei din prima categorie vor fi de acord să facă târguri avantajoase pentru ambele părţi implicate, adică să vândă cu condiţia să primească la rândul lor proprietăţi care le lipsesc sau să primească destui bani ca să îşi permită să le cumpere de la alt jucător. Cei dintr-a doua categorie vor dori să facă doar târguri care le sunt favorabile lor, nu şi celorlaţi.

Te-ai gândi că ultimii trebuie să fie copii. Dar nu, nu e vorba doar de ei, ci şi de adulţi. Şi degeaba le explici că jocul nu va duce nicăieri dacă nu acceptă târgurile cu ceilalţi jucători, ei o ţin pe a lor: „nu vând, mai aştept, mai vedem ce se mai întâmplă, dacă şi tu faci bani eu cum mai câştig ?”. Şi, deşi îmi vine greu să recunosc, şi eu făceam odată parte din cea de-a doua categorie. Evident, nu câştigam aproape niciodată.

Partea proastă e că genul ăsta de comportament nu-l vezi doar la Monopoly (care e, până la urmă, doar un joc), ci şi în viaţa reală: cunoaşteţi proprietari care spun că decât să vândă sau să închirieze o locuinţă la preţul de x euro, mai bine o ţin pentru ei ? Am o bănuială că un Monopoly cu ei ar fi foarte plictisitor. În viaţa reală aceştia mai au totuşi o şansă să câștige, pentru că pot da peste cumpărători/chiriaşi care-s şi mai slabi, dar la alt joc: pockerul.

Dialoguri în zona crepusculară (V)

– Nemţii nu o duc chiar aşa de bine. Uită-te la maşinile pe care le cumpără.

– Păi nu cumva or fi ei mai chibzuiţi şi cumpără maşini mai ieftine decât îşi permit ?

– Mda, dar oricum, cei mai mulţi nu duc o viaţă uşoară. În plus, majoritatea stau toată viaţa în chirie, iach !

– Şi ce e aşa de ciudat în asta ? Oricum, destui de mulţi cumpără la pensie ceva, din banii pe care i-au economisit până atunci.

– Şi ce rost mai are să cumperi la bătrâneţe ? În plus, poate vrei sa schimbi şi tu ceva prin casă: în chirie cum faci asta ?

– Dar tu ştii că în Germania apartamentele se închiriază nemobilate, deci le amenajezi cum vrei tu, nu ?

– A, da ?

***

– Nu suntem căsătoriţi, dar ne uneşte rata la apartament, e pe numele amândurora. Şi sincer, contractul ăsta e mai puternic decât certificatul de căsătorie !

***

– Pentru ce să pun bani deoparte ? Băi, eu dacă vreau să-mi cumpăr ceva, îmi cumpăr ! Şi dacă nu îmi permit, înseamnă că trebuie să-mi schimb jobul. Excepţie fac maşina şi casa, acolo nu ai cum să te descurci fără rate.

***prostie-mardale

– Şi vrei să faci rată pentru apartament?

– Da, dar pe maxim 20 de ani.

– Păi tot un drac, de ce nu faci o treabă ca lumea ? Mai pui 15.000€ şi faci rată pentru o casă pe 30 de ani. Plăteşti până la pensie, adică toată viaţă, dar măcar ştii o treabă !

***

– Uite, vezi mucegaiul de pe peretele pe care e montata centrala termica ? Acum nu se vede, ca am dat cu spray şi a dispărut. Momentan. Dar mai este în spatele mobilei şi acolo nu pot ajunge. Evident, când am închiriat apartamentul proprietarul a tăcut chitic, nu a spus nimic de asta.

– Păi şi ţie ce-ţi pasă, doar nu e apartamentul tău.

***

– Cam lung concediul, am crezut că ţi-ai luat concediu fără plată.

– Mi-aş fi luat, dar din ce bani mâncam ?

– Din economii ?!

– Care economii ?

– Nu ai nimic pus deoparte ?

– Nu prea.*

________________

* omul nu are rată pentru locuinţă (a avut pentru maşină), nu plăteşte chirie, nu are copii, are serviciu stabil şi bine plătit de ani buni.