Prima Casă, mărul otrăvit din coşul cu bunătăţi al politicienilor

sursa foto

Am certitudinea că, după ce Prima Casă nu va mai exista, o vor regreta până şi cei mai aprigi contestatari

E bun programul ăsta, dom’le ! Păi dacă nu era Prima Casă, îmi mai permiteam eu să fac credit pentru locuinţă ? Dobândă e mai mică decât înainte, pot împrumuta o sumă măricică, e super !”

Dacă nu era Prima Casă, cu 5% avans, aveam doar credite cu avans 25%. De unde luam eu 10-15 mii de euro ?!

Ai auzit că se termină fondurile de la Prima Casă ? Voi de ce nu faceţi credit mai repede ?

Primul citat aparţine unui dezvoltator imobiliar de succes (oare ?), aparent primul beneficiar al programului Prima Casă. Să-l iertam, că nu știe ce spune (sau ştie ce spune despre buzunarul lui, nu despre al nostru). Până la urmă, câinele nu muşca mâna ce-l hrăneşte iar afaceristul nu critică programele guvernamentale ce îl salvează de la faliment.

Următoarele 3 replici aparţin naivilor care nu au înţeles nimic din balonul imobiliar spart prin 2008. Frica de necunoscut şi ignoranţa merg mână în mână, din păcate.

Până la urmă, este sau nu este bun programul Prima Casă ? Este o binecuvântare sau un blestem pentru cei ce-şi doresc o casă ?

La începutul lui 2009, când s-a anunţat lansarea programului, puţini au fost cei care să-l conteste. Manole a fost unul dintre ei, destul de vehement dar bine argumentat, Khris l-a condamnat la rândul său, deşi între timp pare să-şi fi pierdut din imparţialitate. Din păcate, prin presă şi televiziune nu am auzit decât gânduri bune la adresa programului, şi prea puţine critici.

Cum arăta piaţa imobiliară înainte de apariţia programului ? De la jumătatea lui 2008 până în aprilie 2009, preţurile locuinţelor scăzuseră cu 39% ! Loc de scăderi ar mai fi fost, nu de alta, dar am avut cea mai mare creştere din lume la preţurile imobiliarelor, am intrat în istorie, ce naiba (a se citi locul 6 din top), şi din păcate nici astăzi nu stăm prea bine.

evolutie preturi imobiliare Prima casasursă grafic

Cum s-a schimbat piaţa imobiliară după apariţia Primei Case ? Preţurile au crescut niţel, după care au continuat scăderea, însă cu o pantă mai lină. Unii ar zice că e greu de dovedit influenţa Primei Case asupra încetinirii scăderii preţurilor imobiliarelor, şi aşa este, e greu de dovedit.  Însă dacă nu te durea capul până să mănânci ciuperci şi te doare după, şansele să te doară de la ciuperci sunt destul de mari.

Ce s-ar fi întâmplat dacă Prima Casă nu ar fi apărut şi băncile ar fi rămas cu creditele imobiliare standard, adică cele cu avans de 20-25%? Este un avans mare benefic pentru cumpărători ? Contrar opiniei generale, e al naibii de benefic (în economiile normale ajunge şi la 30%), şi vom vedea de unde pornește aiureala asta cu „creditele imobiliare trebuie să aibă avans mic”.

Ce se întâmplă de obicei cu preţul unui bun ce este considerat prea scump şi pe care clienţii nu şi-l permit ? Scade. Atunci putem spune că dacă Prima Casă nu ar fi apărut, „ajutând” populaţia să acceseze sume mari pentru a cumpăra apartamente supra-evaluate, preţurile şi-ar fi continuat scăderea vertiginoasă ! De ce ? Să explicăm:

Preţul median al unui apartament de 2 camere din București era în martie 2009 (momentul anunţării programului Prima Casă) în jur de 60.000 de euro (de aici probabil şi decizia mai marilor noştri de a seta plafonul Prima Casă la 60 de mii). Băncile ofereau la momentul respectiv credite imobiliare cu avans de 20-25%, deci un potenţial client trebuia să aibă deja economisiţi 12-15 mii de euro pentru a putea cumpăra un asemenea apartament. Sumă mare, foarte puţini se încadrau în condiţiile acelea, de aici şi numărul mic de tranzacţii.

Dar ce avans deţin românii în momentul în care se decid să cumpere o locuinţă ? Istoricul creditelor imobiliare arată că cei mai mulţi români nu pot să economisească mai mult de 3-4 mii de euro pentru avansul necesar unui credit ipotecar, sau chiar şi mai puţin (unii acoperă prin credit şi suma pentru avans), şi rare sunt cazurile când avansul deţinut de cumpărător este de 10.000 de euro. Dacă Prima Casă nu se năştea, puteau cumpăra romanii acel apartament de 60.000 de euro, având doar 3-4 mii de euro strânşi pentru avans ? Nu prea. Cel puţin nu la preţul ăsta.

Şi atunci, dacă potenţialii clienţi nu-l puteau cumpăra la 60.000 de euro, ce s-ar fi întâmplat cu preţul lui? Ar fi scăzut, evident ! Până unde? Până acolo unde cele 3-4 mii de euro ar fi reprezentat 20-25% din valoarea imobilului dorit, adică până preţul de strigare ar fi fost de 15.000, maxim 20.000 de euro !

Ce-i de făcut atunci ? Unii ar spune ca prea puţine, pentru că oricum Prima Casă nu prea mai are clienţi. Celor foarte puţini care se încadrează însă la un credit le-ar face mai bine (pe viitor) să se abţină (momentan) de la credit dacă nu vor să facă afaceri proaste, mai ales acum, când un eventual final al programului este prezentat ca pe o tragedie, şi nu ca pe un mecanism de autoreglare a preţurilor locuinţelor, deci ca pe o cauză a scăderilor de preţ ce ar urma după încheierea programului. Cei mai slabi de înger să îşi amintească faptul că acum câţiva ani tocmai frica de „preţurile caselor vor creşte, luaţi acum !” făcea ca preţurile să crească.

Anunțuri

26 de răspunsuri la „Prima Casă, mărul otrăvit din coşul cu bunătăţi al politicienilor

  1. Pingback: Antibiotice sau probiotice imobiliare ? « Basme imobiliare

  2. Servus!
    Abia azi am descoperit blogul tau. E foarte fain si se pare ca avem cam aceleasi idei.
    Mi s-a parut si mie ca „Prima casa” este o chestie cel putin ciudata, dar argumentele mele nu se intemeiau pe datele si studiile unui economist. De obicei statul ne ofera un mar otravit atunci cand vrea sa ne faca bine… chiar cu forta. 😀

    • Bine ai venit pe aici !
      Mă bucur să aud că mai sunt şi alţii care gândesc la fel. Ce să zic ? Dacă ţi-au plăcut articolele, trimite-le şi altora. Blogul de faţă este pro bono şi nu doresc să fac bani de pe urma lui. Ceea ce urmăresc este să văd pe cei din jurul meu fericiţi, nu încruntaţi pentru că a crescut iaraşi euro şi nu mai au bani să plătească rata la apartamentul scump pe care şi l-au cumpărat.
      Azi am invitat un coleg să citească articolele de aici (îmi spusese aseară că vrea să cumpere apartament în loc să caute chirie). Nu i-am spus că-mi aparţine site-ul, dar în seara asta m-a surprins plăcut răspunsul lui: „nu mai vreau să cumpar acum, m-am convins !”

  3. Si eu doresc sa-mi iau un apartament cu o camera. M-am uitat acum cateva zile pe un ziar local ( locuiesc in Galati) si am observat ca pretul apartamentelor cu 1 camera ( zona semicentrala) e undeva la 22-25K euro. Am mai crescut fata de asta iarna cu 2000-5000 euro. M-am speriat cand am vazut preturile cu toate ca am stransi 18k euro. Zvonul care circula in piata e ca programul prima casa se termina si multi dau buzna sa il acceseze cat mai e valabil. Cel mai bine va sugerez sa asteptati sa se termine si pe urma sa vedeti ce v-or scadea preturile exact cum a spus si autorul blogului. Nu va grabiti sa cumparati.

  4. e interesant ce scrii dar faci parte (fara suparare) din cei care viseaza sa cumpere ieftin…..in romania in anii de boooom imobiliar nu sa construit exagerat de mult… 3,4 / 1000 de locuitori adica undeva la cat se construieste acum in spania dupa un varf de 17-18/1000 de locuitori (dar ei sunt nebuni) . In ultimi 3 ani sau construit undeva la 1,7 /1000 adicva aproape nimic. Mii de oameni asteapta sa cumpere si unii cumpara pt ca nu poti astepta 10 ani sa scada pretu… iar apartamente case noi aproape nimic nu se face. Uite ex Oradea ….in anii de boom apartament 2 camere finisaje medii bloc nou zona medie 50000……acum 40000 …at euro mult sub 4 acum mult peste deci scadere DRAMATICA ?? real vreo 5000 de euro. De at se fac blocuri noi….1-2 pe an pretu e constant 40-45 pt 60 metri ptarati construiti si se VAND! …din pacate . Si eu as lua da nam bani as vrea sa ai dreptate da stiu ca nu o sa ai ..cei drept in blocurile vechi preturile vor scadea an de an 2-3-4 la suta din cauza costurilor energiei electrice incalzire etc…. Prima casa e bun dar ar trebui sa fie valabil doar pt case, apartamente noi poate chiar „verzi” si minim cu un avans de 15 la suta pt ca casa nui o masina second de 10 ani sal ieie oricine….asta cred eu.

    In rest blog fain . Succes …si sper sa ai tu dreptate 🙂

  5. Nu e nici o supărare, nu deţin eu adevărul absolut, dar nu e vorba de a cumpăra ieftin, ci de a cumpăra la un pret ce reflectă realitatea economică. Până la urmă românul e descurcăreţ, face el rost de bani cumva (munceşte câţiva ani prin străinătate etc.), dar problema e felul în care Prima Casă a atenuat din scăderea preţurilor.
    Da, nu s-a construit exagerat de mult, dar s-a construit totuşi: ceva blocuri, ceva mai multe case, şi asta în timp ce natalitatea era în scădere iar românii începeau să-şi gasească alte meleaguri pe care să se mute. Cererea a fost mai tot timpul cel mult egală cu oferta (da, s-a tot spus că nu sunt suficiente apartamente, dar a fost doar o manipulare ieftină: eu nu ştiu pe nimeni care să fi avut bani de casă şi să nu aibă ce cumpăra).
    Deci mulţi nu pot aştepta 10 ani să scadă preţul dar pot plăti 30 de ani rată.. Totuşi dacă in 10 ani preţurile scad la jumătate, scade perioada creditului la 7,5 ani (având aceaşi rată lunară), deci se fac în total 17,5 ani până casa e achitată. Dacă mai economiseşti cat de puţin în cei 10 ani, îţî reduci creditul la 5 ani, deci se fac în total 15 ani. Si asta e situaţia pesimistă, noi avem o scădere de 50% (la pretul in euro) în doar 4 ani, şi asta la pretul cerut de vanzatori, tranzactiile incheindu-se la preturi si mai mici. Tu spui de Oradea, dar mi se pare o exceptie, in celelalte orase scaderea a fost mult mai mare.
    Se vând apartamentele scumpe de care spui tu pentru că oamenii nu inteleg ce se întâmplă, sunt dezinformati si le este frică.Nu uita că tranzacţiilr sunt foarte puţine ! Stiu persoane care au cumparat 3 camere cu 60 de mii, deşi existau case (e drept, in afara orasului) cu 50 de mii !
    Scaderea nu a fost si nu va fi de doar 2-3-4%, ci de cel putin 15% in fiecare an (vorbim de pretul final, nu cel cerut prin anunturi). E drept, euro a crescut cu 25% din 2008, dar dobanda la Prima Casă a scazut mult sub dobanzile practicate pana in 2008 (de fapt, asta e singurul merit al programului), contrabalansând efectul. Poti face singur calculele, pt un credit de 70.000 euro in 2008, dobanda 10%, euro 3.6 lei, si un credit de 35.000 euro in 2012, dobanda 5,5%, euro 4.5 lei, modificand perioada creditului pana cand ratele in lei pentru cele 2 credite sunt egale (downloadezi excelul si completezi cifrele):
    http://www.vertex42.com/ExcelArticles/amortization-formulas.html
    Ai să fii surprins de rezultate.

    • Sunt de acord cu tot ce ai scris dar cred ca astea se refera la anii 2008-2009-2010-2011 …at chiar trebuia sa fii putin nebun sa cumperi cand vedeai ca preturile scad tremestrial si ce ai luat in 2009 face cu 20 la suta mai putin in 2011. Dar acum preturile sau mai asezat si eu oricum militez pt cumpararea de apartamente si case doar at cand sunt oferte! Datorita lipsei finantarii fiecare constructor a ajuns sau va ajunge sa vanda cateva apartamente parti din ansamblurile de locuinte cu disconturi de 10-15 la suta si at merita cumparate. Preturile sau ajustat destul …cei drept in Bucuresti mai putin acolo ar mai fi de scazut un 10-15 la suta la cele noi si un 20 la suta la cele vechi si periferice. Dar Bucurestiul e alta poveste acolo mereu creste populatia legala sau ilegala mereu se muta cei din orasele mai mici de cererea va fi mereu si pt locuintele vechi si pt cele noi. Preturile vor scadea drastic doar in orasele si mai ales oraselele care nu ofera nimic …cele miniere sau cu industrie distrusa (sunt cateva sute) Lupeni , Roman sau Zalau. Aici scad preturile …si vor scadea in continuare ca omaneii se muta in orase mai mari …Cluj Timisoara …Bucuresti ….si asta e motivul principal pt ca nu va scadea prea mult pretu in orasele mari . In rest numai bine si vedem daca ai dreptate si chiar va fi o scadere de 30-40 la suta de la acest nivel 🙂 eu zic max 10-15 la suta in 2-3 ani adica 850 mp util in bucuresti .
      Bafta

  6. Pingback: Prima Casă – ce vă ascund băncile | Basme imobiliare

  7. salut.
    Explica si mie cateva chestii. Vreau sa vin in Buc. cu serviciul. Bun. Eu as vrea sa-mi iau apartament prin Prima Casa (deoarece nu am decat cei 5% avans si nu vreau sa fac credit imobiliar cu 20-25% avans). Ok.
    Din ce vad, nu esti de acord cu acest program (nici eu.. dar nu prea am alta posibilitate daca vreau apartament) si in situatia mea.. ce ai face? Ai sta in chirie? cu 250-300euro cat este si rata la Prima Casa?
    Ok. stau in chirie pana opresc astia programul.. ca le-a ajuns cat au „furat” si scad preturile la apartamente.. ok?
    Bun.. Dupa.. Cum imi iau apartament? Fac credit imobiliar cu 15-20-25% avans.. pe care nu-i am.. dar fac la 30-40mii de euro? – cica scad preturile…
    Stau si astept sa scada preturile apartmentelor in Romania? Buc? :))))))))))))
    ok.. dar cati ani? 2ani? 3ani? 5ani?
    Sau mai bine stau in chirie toata viata… banii de chirie = cam cu banii de rata..asa e?

    • vroiam doar sa spun ca..la acest moment Prima Casa mi se pare mai avnatajos ca un credit imobiliar.. si preturile nu cred ca vor scadea mult daca se opreste acest program.. > e Romania.. aici nimic nu e gratis sau ieftin…
      Sper sa nu ma intelegi gresit..

      • Ce spui tu legat de prima casa, cum ca e mai avantajos decat un credit imobiliar standard, ma duce cu gandul la urmatoarea gluma:
        Cineva iti fura in fiecare zi de salariu portofelul, dar la un moment dat incepe sa iti lase 5% din salariu. Bucuros, vei spune cumva ca e mai bine asa decat sa ti-i fure pe toti ? Dar ce-ar fi daca nu ti i-ar fura deloc ?

        Nu uita ca un program de genul Prima Casa e zero fara naivii care sa ii pice in plasa. Dar primul pas e ca cei ce sunt pe punctul sa pice e sa se intrebe, sincer, ce e in neregula.

    • 1) Ce as face in locul tau ? Ce fac si acum: stau in chirie.
      2) Spui ca nu vrei sa faci credit cu avans de 25%, desi am explicat destul de clar de ce preturile ar scadea daca am avea un asemenea avans. Nu am sa repet rationamentul, reciteste articolul cu atentie, te rog. Si daca tot nu e clar, poti lua la citit articolele pe care le-am scris pe aici (ai in bara din stanga o lista, „Ultimele articole”, ia-o de jos in sus).

  8. Daca vorbim de locuinte vechi in mare parte impartasesc acelasi sentiment cu dvs. in schimb nu pot fi deacord cu analogia pretului. Intr-adevar ar fi scazut preturile daca nu aparea prima casa, dar asa cum ati spus si dvs. consumatorii nu au mai mult de 3-4mii avans, prentru restul FAC CREDIT apoi contracteaza creditul pentru locuinta. Deci nu putem face analogia din care rezulta preturi de 15-20mii pentru un apartament. Nu avem de unde sa stim la ce preturi s ar fi ajuns, dar, clar ceva mai mici decat cele din prezent. Si mai apare un element important. Programul Prima Casa a aparut din nevoia de a stimula sectorul constructiilor, pentru ca necesarul de locuinte este mare dar constructorii erau blocati, pentru ca se ajungea ca valoarea unei locuinte noi sa fie mai mica decat pretul de executie. Sper ca nu v-am deranjat cu parerile mele.

    • In mod normal nu prea merge ce spuneti in legatura cu creditul pentru avans (care nu arata de fapt decat ca oamenii cumpara locuinte prea scumpe):

      Cand Popescu merge la banca pentru un credit, in functie de venitul sau se stabileste un grad maxim de indatorare, sa zicem 35% din venituri, si de aici se ajunge la o rata (sau cumul de rate) maxima pe care si-o poate permite (sa zicem 1000 lei). Daca Popescu mai are deja o rata pentru avans (sa zicem 250 de lei), inseamna ca rata pentru creditul de locuinta nu va putea fi mai mare de 750 lei.
      Deci degeaba mai imprumuta pentru avans, pentru ca tot atatia bani va lua in final (bani de avans + bani de casa). Cu cat imprumuta mai mult pentru avans, cu atat ia mai putin pentru restul casei. Deci avansul pe care il detine deja e cel ce hotaraste pretul casei.

      Daca prin stimularea sectorului constructiilor va referiti la a vinde stocul de locuinte construite, nu prea le-a iesit: cele mai multe locuinte vandute prin prima casa sunt vechi. Constructorii inca se chinuie sa vanda ce au construit pana in 2008, mai rar sa construiasca ceva nou. Da, asta a fost scopul declarat, pentru ca nu putea nimeni sa spuna adevarul: „Prima Casa nu isi doreste altceva decat sa mentina sus valoarea garantiilor creditelor imobiliare”.

      Nu deranjeaza pareri ce nu sunt aceleasi cu ale mele. Pana la urma, informatiile de aici sunt gratuite: fiecare e liber sa le treaca prin filtrul propriu si sa decida daca sunt sau nu adevarate.Dar sa le treaca prin filtrul gandirii libere, nu prin filtrul prejudecatilor.

    • Legat de cererea mare: nu sunt dovezi ca ar fi fost cererea mai mare decat oferta. Ca s-a incercat o asemenea manipulare, da, e adevarat.
      Am scris la un moment dat un articol legat de tema asta:
      https://basmeimobiliare.wordpress.com/2012/04/30/de-ce-sunt-scumpe-apartamentele-vechi/

      Iar daca preturile ap. noi ar fi costat mai putin decat pretul de constructie, asta nu arata decat ca cei ce au construit nu s-au adaptat pietei, adica ar fi fost falimentari. D-voastra cumparati carne expirata de mila macelarului ce nu a stiut ca vinde carne scumpa ? Ma indoiesc.

  9. Mi s-a parut interesant cand conditiile de la Prima casa au fost inrautatite pentru banci, desi soldul creditelor neperformante continua sa creasca. Programul asta e facut sa transfere o parte din pierderi de la privat la stat, dar se pare ca si privatul trebuie sa faca niste sacrificii (sa vanda din case). Unde vezi multe credite neperformante inseamna ca exista un stoc de case si preturile ar trebui sa scada ca sa echilibreze balanta. Bancile sunt dispuse sa imobilizeze sume uriase la BNR ca sa nu fie nevoite sa vanda aceste case acum. Mai bine sa le vanda dupa criza.
    Parerea mea e ca atata timp cat toate angajamentele si aranjamentele internationale se respecta va exista si Prima casa. Cand va da Grecia faliment nu mai garantez. Atunci se vor rescrie toate angajamentele si s-ar putea sa fie mai nefavorabile bancilor.
    Pe de alta parte cu cat statul garanteaza mai mult cu atat isi permite mai putin sa lase preturile sa scada. Pana acum a functionat magistral. Cine ar fi crezut ca preturile se vor stabiliza…
    Pretul unui apartament de 2 camere nu va ajunge niciodata la 20mii pentru ca nu-l vor lasa astia care au cash. E foarte profitabil sa inchiriezi in Bucuresti. Salariile noastre au crescut mult in ultimii 10 ani si profiturile celor cu firme si mai mult. Basca acum a scazut inflatia si e o lege economica care zice ca la fiecare 1% minus la dobanda, 8% plus la pretul caselor. Nici la 35mii nu va ajunge !

  10. Pingback: Noua Casă: a fi sau nu fi ? | Basme imobiliare

  11. Pingback: Noua Casă: a fi sau a nu fi ? | Basme imobiliare

  12. Genial blogul.Apreciez efortul depus in crearea articolelor cu atata creativitate si limpezime.
    Am inceput in ziua de ieri sa citesc articolele si astazi le-am terminat,Insa cu siguranta o sa le reiau pe multe dintre ele,intrucat mi-a facut placere,si m-am simtit mult mai usurat si totodata scapat de mentalitatea rigida populatiei ingramadite in interiorul granitelor noastre.
    Jos palaria!

  13. Pingback: Tătucul nostru, statul | Basme imobiliare

  14. Felicitari!

    Din auzite credeam ca programul asta chiar e ceva util pentru tineri si incepusem sa ma interesez. Sunt programator, doar ce am terminat facultatea si ma gandeam la un apartament cu 2 camere.

    Cand am vazut ca pentru 50000 platesc in jur de 100000 am inceput sa-mi pun intrebari si asa am si dat de voi.

    Pai nici cu un salariu bun cum, slava domnului, se gaseste in acest domeniu nu se merita. Adica eu muncesc jumatate pentru mine si jumatate pentru banca ? Plus ca stim tendinta tinerilor in ziua de azi, mai ales ca nimic nu e sigur, multi nu stau prea mult intr-un loc, se gandesc la emigrare / mutare in alt oras pentru un job mai bun.

    Sunt curios de ceva tari dezvoltate cu preturi bune la imobiliare.

  15. Pingback: Manipulări de primăvară | Basme imobiliare

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s