Manipulări de primăvară

Mare agitație în legătură cu legea dării în plată. Dacă aș fi patron de televiziune, aș angaja niște bocitoare profesioniste și le-aș ține in platoul tuturor emisiunilor de profil economic și imobiliar: Ce-or să se facă, maică, tinerii, dacă bancile cresc avansul minim pentru creditele imobiliare ? Păi ce făceau când nu aveau deloc astfel de credite: în principiu, vor cumpăra locuințe la prețuri mai mici decât acum. Plus manipulări fine de tot, de la maeștri precum „blondul de la Drept” (da, Moise Guran nu are studii economice) (citat aproximativ): Nici nu visam, atunci când am făcut creditul, că voi prinde o dobândă atât de mică cât e acum. (traducere: e numai bun momentul să faceți un credit, oameni buni, dacă mai prindeți !).

Am mai dezbătut problema, dar repetiția e mama învățăturii. Ce determină prețul maxim și cel minim al locuințelor ? Pe scurt: prețurile tind să crească dacă băncile permit un grad mare de îndatorare și scad dacă băncile solicită un avans mare.

Prețul maxim e dat de venituri și gradul de îndatorare acceptat de bănci în momentul acordării unui credit imobiliar. Cum veniturile nu le poți crește din pix, rămâne doar gradul maxim de îndatorare. Să presupunem că de mâine apartamentele ar ajunge să coste 1.000.000€. Dacă ai împrumuta banii ăștia, rata ar ajunge pe la vreo 5000€, mult mai mult decât salariul mediu în România. Dar dacă ar costa 100.000€ ? Rată de vreo 500€. Problema e ca nu poți da tot venitul băncii, pentru că „instituția” e obligată să impună un grad maxim de îndatorare. Să zicem 30%. Deci dacă venitul familiei medii din Romania e de, să zicem, 850€, rata nu poate depăși 255€ (prin urmare, împrumutul, deci valoarea locuinței, ar fi în jurul sumei de 50.000€). Dacă însă gradul de îndatorare este crescut (să zicem 65%), rata poate crește la 550€, adică românul mediu ajunge să poată cumpăra o locuință de peste 100.000€ (mai țineți minte anul de aur 2008, da ?)

preturi vs avans & indatorare

Și ajungem la ce ne doare de fapt: prețul minim. Dacă presupunem că românul de rând nu poate economisi mai mult de 5.000-10.000€ pentru avansul creditului, prețul minim e dat de procentul avansului: 5% avans ? Înseamnă că poți împrumuta de 20 de ori mai mult decât avansul economisit(100.000-200.000€). Dar prețurile nu pot crește atât de mult dacă veniturile sau gradul de îndatorare nu sunt suficient de mari încât să permită acest lucru. 30% avans ? În acest caz, cei 5-10 mii înseamnă aproape o treime din valoarea locuinței (împrumutului), adică 15-30 mii de euro.

Dar Florine, proprietarii nu își vor scădea pretențiile doar pentru că avansul minim va crește; ce le pasă lor de creditul pe care îl fac eu ? Nu le pasă, știu, dar când telefoanele nu mai sună așa de des, se adaptează.

Anunțuri

Apartament din darul de nuntă

sursă foto

Nu ştiu alţii cum sunt, dar eu, când mă gândesc la nunţile de provincie de până în 2002, îmi amintesc următoarele:  se petreceau mai ales în cantinele din campusurile studențești (restaurantele erau probabil prea scumpe de închiriat), mare parte din materia primă pentru meniurile nuntaşilor era cumpărată de miri şi preparată de bucătăresele cantinei (iar bucatele pregătite nu erau nici pe jumătate de sofisticate pe cât sunt acum), vinul şi ţuica erau luate de la rudele de la ţară (deşi uneori se mai cumpăra şi vodcă sau extrem de rar şi whisky), fotografii angajaţi abia descopereau aparatele foto digitale şi renunţau la albumele cu poze înlocuindu-le cu DVD-uri iar dj-ii nu prea erau apreciaţi la astfel de evenimente (atmosfera fiind întreţinută de formaţii mai mult sau mai puţin talentate). Tortul mirilor nu avea în vârf micile statuete cu miri în diverse ipostaze amuzante, atât de apreciate astăzi de mirii consumatori de filme hollywoodiene, pentru că pe atunci bieţii cofetari nu ştiau de unde să scoată aşa ceva, iar miresele purtau rochii destul de modeste, dacă e să le compari cu cele disponibile astăzi prin magazinele de profil.

Nunţi cam sărăcăcioase, ar spune unii. Alţii ar observa evoluţia societăţii româneşti, din moment ce nunţile de astăzi sunt mai fastuoase, au loc în cadrul unui restaurant şi sunt mai ușor de organizat (pentru cei cu dare de mână, există acum chiar şi organizatori de nunţi cu experienţă).

Dar mai e ceva, totuşi: cu banii strânşi la nuntă, tinerii însurăţei puteau cumpăra de obicei un apartament cu 2 camere, sau, dacă nunta nu era prea mare, măcar un apartament cu o cameră. Parcă nu mai sună atât de sărăcăcios acum, nu-i aşa?

Astăzi, doar cei ce au peste 150 de invitaţi se mai pot lăuda că „au rămas” cu 10.000€ după nuntă, şi asta dacă s-au ferit de extravaganţe precum rochie de mireasă de 1500€ sau invitaţi speciali de talia lui Fuego. La cealaltă extremă, o nuntă micuţă, de maxim 75 de participanţi, nu aduce tinerilor mai mult de 5000€.

Acum 10 ani mirii puteau să înceapă căutarea unei locuinţe a doua zi după nuntă. Astăzi, primul lucru pe care cei mai mulţi dintre miri îl fac după terminarea petrecerii este să înceapă pelerinajul prin sediile băncilor pentru a afla ultimele condiţii de acordare a creditelor imobiliare şi pentru a vedea „la ce sumă ne încadrăm”.

Deloc întâmplător, mirilor li se urează „Casă de piatră !”. Iar cadoul oferit de nuntaşi încă se mai doreşte a fi o mică parte din locuinţa în care cei 2 îşi vor întemeia familia. Cât de mică este astăzi această parte ? Din moment ce banii rămaşi după nuntă nu reprezintă decât maxim 20% din preţul unui apartament de 2 camere, se pare că destul de mică.

***

Când povestesc lucrurile acestea celor cu doar 5 ani mai tineri decât mine, cei mai mulţi nu par să creadă cât de uşor şi-ar fi putut cumpăra apartament într-un trecut atât de apropiat. Ce se întâmpla în 2002 şi nu se mai întâmplă în 2012 ? Pe atunci:

  1. creditele imobiliare erau inexistente în România;
  2. demnitarii români îşi puteau derula în linişte afacerile şi nu aveau nevoie de imobiliare pentru a-şi justifica/ascunde/pune la păstrare averea.
  3. străinii nu aveau dreptul de a cumpăra terenuri (şi cred că nici locuinţe) pe teritoriul României;

Toate acestea însă aveau să se schimbe începând cu 2003:

  1. Băncile încep să ofere credite imobiliare românilor;
  2. Legea 161 din aprilie 2003 interzice demnitarilor să mai fie implicaţi în afaceri. Imobiliarele devin noile găini cu ouă de aur;
  3. Constituţia României este modificată şi aprobată de Referendumul naţional din 18-19 octombrie 2003 (articolul 44 e cel de interes, deoarece permite străinilor să cumpere terenuri în România).

Aceste 3 mici modificări nu au avut decât un efect: imobiliarele româneşti intrau în circuitul economic internaţional.
Restul e istorie.

Prima Casă – ce vă ascund băncile

Cineva mă îndemna acum aproape 2 luni să scriu despre Prima Casă: cât este de rentabilă, dedesubturile ei, statistici legate de cei care au contractat un asemenea credit (câţi nu mai pot plăti ratele) ş.a.m.d. Fără să mă declar expert în problemele programului, pot spune câteva lucruri pe care le-am auzit mult prea rar (spre deloc) prin media.

sursă foto

Prin urmare, ce gogoşi se mănâncă în legătură cu Prima Casă ?

  • În loc să plăteşti lunar chirie pentru un apartament, cu aceeaşi sumă poţi plăti rata pentru acelaşi apartament achiziţionat prin programul Prima Casă

Dacă apartamentul de 2 camere pe care vrei sa îl cumperi presupune un credit pe 30 de ani, cu o rată egală cu chiria pe care o plătești lunar, faci o afacere proastă. Unii spun că preţul unui apartament ar trebui să fie 100 de chirii lunare (şi că peste e speculă), alţii că rata devine o afacere bună dacă e egală cu chiria, în cazul unui credit constituit pe 15-20 de ani, sau dacă rata pe 30 de ani este la 50-75% din valoarea chiriei (și dacă există premisele menținerii pe întreaga durată a creditului la valoarea respectivă: dobândă fixă, credit în moneda în care este plătit clientul etc). Este cazul Primei Case ? Nu prea.

În plus, nu cumperi când preturile sunt încă în scădere. Ce te faci dacă scăderea de preţ într-un an e dublul chiriei pe care ai plăti-o în anul respectiv ?

Mai mult, un lucru care se neglijează foarte des: rata egală cu chiria presupune un risc. Dacă îţi pierzi serviciul, chiar şi pentru câteva luni, rata nu prea îţi oferă opţiuni. Chiria, însă, da: dacă stai în chirie la 2 camere te poţi muta la o cameră, sau poţi subînchiria una din camere etc. Exemple legate de cat de bună afacere devin creditele în general, să tot fie: 1, 2, 3. În ce priveşte Prima Casă, lucrurile stau încă bine, dar să nu uităm că cei mai mulţi mai au de plătit vreo 27 de ani.

  • Avantajul programului Prima Casă este 3,96% marja de dobândă fixă pe toată perioada creditului

Se încearcă o manipulare fină, cum că dobânda creditului ar fi fixă. Nu este ! Dobânda reala (Dobânda Anuală Efectivă, prescurtată DAE) este compusă din:

DAE = Marja bancă (fixă) + EURIBOR 3M (variabilă)

În septembrie 2012, DAE pentru un credit Prima Casă era în jur de 4,2 % (3,96% + 0.25%), în funcţie de banca aleasă. EURIBOR 3M (euribor la 3 luni) a avut însă în trecut valori mult mai ridicate, de 5,4%, adică cu 5,15% mai mult decât în momentul de faţă ! (click pe grafic pentru mărire):

sursă grafic

Ce presupune o eventuală revenire a EURIBOR 3M la această valoare ? DAE va deveni 9,4%, ducând , în cazul unui credit pe 30 de ani, la o creştere a ratei cu 70%  ! (iar în cazul unui credit pe 25, 20 sau 15 ani – o creştere a ratei cu 60%, 51%, respectiv 39%).

Poate clientul să suporte o asemenea creştere a ratei ? Având în vedere că de obicei rata este aleasă pe principiul „iau toţi banii pe care mi-i dă banca”, e greu de crezut.

  • O multitudine de categorii de venituri de luat în calcul
  • Grad de îndatorare maxim 67%

Cum este acest lucru în avantajul clientului ? Banca ar trebui să se asigure că respectivul client va fi în stare să îşi plătească ratele, orice s-ar întâmpla, adică va fi încă solvabil şi când una din sursele sale de venit va dispărea (soţul/soţia îşi pierde serviciul etc). Atitudinea „sigur nu mai aveți nişte bani prin buzunare, de care aţi uitat ?” este tocmai opusul, şi sună mai degrabă a „hai să ne prefacem că vă permiteţi acest credit şi după aceea vedem noi cum vă facem să plătiți”.

  • Creditul Prima Casă beneficiază de garanţia statului” (NB: garanţia era 100% până la Prima Casă 3 şi este 50% la Prima Casă 4)

Cea mai gogonată dintre toate, pentru că mulţi clienţi pleacă acasă cu ideea că, în cazul în care nu vor mai reuşi să plătească ratele, statul va plăti în locul lor. Nimic mai fals ! Această garanţie a statului este în favoarea băncii, nu a celui ce a contractat creditul. Cum vine asta ? Pai orice instituţie bancară ce împrumută unui cetăţean un leu îşi asumă riscul de a nu mai primi înapoi respectivul leu plus dobânda aferentă. De aici şi dobânzile mai mari, în cazul țarilor cu risc mare, precum România. În cazul de faţă, pentru a convinge băncile comerciale să acorde credite românilor, statul se oferă (pe banii noştri, a plătitorilor de taxe şi impozite) să acopere pierderile băncii în cazul în care clientul Prima Casă devine rău platnic.

Ce se întâmplă deci în cazul în care nu mai poţi plăti creditul imobiliar ? Statul român plăteşte băncii 50% din soldul finanţării şi apoi execută imobilul, de unde poate să îşi recupereze (sau nu) paguba. Statul garantează doar 50% din valoarea creditului, şi recuperează doar 50% din pierdere.

Când se ajunge la această situaţie ? Banca poate solicita plata garanţiei de la stat dacă există o întârziere de plată mai mare de 90 de zile. Ulterior, statul îşi recuperează pierderea prin executarea silită a clientului. Procedura aplicata va fi cea aferentă recuperării oricărei datorii neachitate la bugetul de stat. Împrumutatul dă în scris băncii că poate lua bani din contul său de salariu, în cazul în care nu îşi mai poate achita datoriile (e nevoie totuşi ca o instanţă să permită băncii poprirea ratelor din contul respectiv).

  • Fără comision de acordare sau gestionare lunară

Mulţumim foarte mult băncilor că, pe lângă dobânda pe care o aplică, nu mai cer şi alţi bani. Îmi poate explica cineva rostul comisionului de acordare a creditului ? Sau a celui de gestionare lunara ? Dobânda nu se plăteşte tot lunar ?

  • Asigurarea extinsă pentru toate riscurile a imobilului ipotecat, cesionată în favoarea statul român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și a băncii – obligatorie

Deci clientul plăteşte asigurarea, dar ea este cesionată în favoarea statului român, nu a clientului. Nimic în neregulă, evident.

  • Avans de doar 5%

L-am auzit pe Moise Guran vorbind zilele trecute despre Prima Casă, la o oră de maximă audienţă, întrebându-se de ce românii aleg programul în locul celorlalte credite imobiliare. Tot el răspundea că asta se datorează dobânzii mai mici şi avansului minuscul. Nici o vorbă însă despre faptul că fără Prima Casă am fi avut preţuri mai mici. Adică mici minciuni prin omisiune (nu prezinţi dezavantajele dar menţionezi avantajele, care până la urmă, dacă sunt disecate cu atenţie, tot dezavantaje se dovedesc a fi). Manipulăm fin, dar manipulăm, carevasăzică.

Partea a 2-a, aici.

Cumperi sau stai în chirie ? (varianta 2012)

sursa foto

Veşnica întrebare: cumperi acum sau mai stai în chirie ? S-au scris tone de articole pe această temă, Manac încinsese spiritele prin 2008, dar acum, când preţurile în euro au scăzut la jumătate faţă de 2008, unii vor fi tentaţi să creadă că este o afacere bună să renunţe la chirie şi să prindă aşa zisul „ultim tren” spre Prima Casă.

Prima întrebare de bun simţ pe care ar trebui să şi-o pună cel în dilemă ar fi: „Cu cât vor scădea preţurile până anul viitor? ” Altfel spus, dacă stau în chirie încă un an îmi voi amortiza costul chiriei şi voi mai rămâne şi cu ceva bani în plus, îmi voi reduce semnificativ perioada creditului ? Răspunsul este „Da”, „Da” şi „Da”.

Să considerăm 3 oraşe din România, ordonate după numărul de locuitori, şi, evident, după preţurile apartamentelor: Bucureşti, Timişoara şi Galaţi. O medie a preţurilor cerute pentru un apartament de 2 camere în cele 3 oraşe este 50.000€, 40.000€ şi 30.000€.

Presupunem că o familie doreşte să cumpere un apartament de 2 camere în Bucureşti. Preţul de strigare este astăzi de 50.000€ iar chiria lunară pentru un apartament similar este de 250€ (deci un an de chirie costă 3000€). Familia ştie că preţurile vor mai scădea, dar nu ştie cât de mult şi cat de mulţi bani vor economisi dacă mai aşteptă încă un an. Dacă ar cumpăra astăzi, ar plăti timp de 30 de ani câte 268€ pe lună rată (cam cât chiria), şi costul total al apartamentului ar fi de 96.630€. Are rost să mai amâne cumpărarea locuinţei ?

Tabelul de mai jos acoperă scenariile scăderilor de preţ pentru viitorii 2 ani (calculele sunt realizate simulând un credit Prima Casă, cu 5% dobândă efectivă). Pe fiecare coloană orizontală este calculată (pentru o scădere a preţului de 5%, 10%, 15%  ş.a.m.d.) rata lunară, perioada de creditare şi costul total al creditului pentru situaţiile în care a) familia nu plăteşte chirie până la cumpărarea locuinţei, b) plăteşte 1 an de chirie sau c) plăteşte 2 ani de chirie. Creditul a fost simulat pentru o rată egală cu cea de astăzi (268€) sau care să varieze cu cel mult 5€, ceea ce se modifica fiind durata creditului.

Familia în cauză presupune că preţul apartamentului dorit va scădea într-un an la 40.000€. Dacă va alege să cumpere in iunie 2013 prin credit acest apartament, plătind aproape aceeaşi rată în euro (272 în loc de 268), creditul s-ar întinde pe o perioadă de 19 ani, nu 30, cât ar dura dacă l-ar face astăzi. Costul total al creditului va fi de 62.040€, şi incluzând costul chiriei pe un an, scăderea totală a costului casei va fi de 33% ! Chiar dacă preţul va scădea de la 50.000€ la 40.000€ în 2 ani (adică ar plăti 2 ani de chirie), scăderea costului locuinţei (în euro) ar fi de 30% !

Evident, un calcul similar se poate face şi pentru un apartament în Timişoara, ce costă azi 40.000€. O scădere a preţului cu 10.000€ într-un an, respectiv doi ani, aduce cu sine un câştig de 37%, respectiv 33%, chiar dacă se plăteşte chirie în acest răstimp:

O situaţie asemănătoare se întrevede şi pentru un apartament mai ieftin, într-un oraş mic de provincie, unde preţul de strigare este astăzi de 30.000€:

Cu siguranţă unii se vor întreba dacă preţurile vor scădea cu adevărat într-un an cu 10.000€ (adică 20% sau chiar 25%). I-aş întreba pe respectivii dacă nu cumva vor scădea şi mai mult. Când miza acestui pariu reprezintă 10 ani în minus de plătit rată băncii, parcă merită să mai aştepţi niţel, nu-i aşa ?

Păţitul dă sfaturi ? De când, mon cher ?

Vrei să cumperi o locuinţă. Nimic rău în asta. Dar nu ştii ce să crezi despre preţuri. Cei mai mulţi îţi spun că acum e cel mai bun moment, pentru că preţurile au scăzut mult faţă de ani trecuţi. Mai sunt şi unii (mai puţini, ce-i drept) care susţin că e o nebunie să cumperi acum, când preţurile sunt încă foarte mari. Primii au cumpărat deja în anii trecuţi, ceilalţi încă nu au făcut-o.

Pe cine să crezi ?

Hai să te întreb altceva:

Dacă vrei sfaturi despre cum să porneşti o afacere, cui ceri părerea ? Unui afacerist de succes sau unuia ce are pierderi ori e în insolvenţă ?

Nu de alta, dar observ o tendinţă îngrijorătoare când vine vorba de achiziţia unei locuinţe: oamenii urmăresc ştirile TV aşteptând un sfat (deşi eu unul nu am auzit niciodată un sfat bun sau măcar imparţial pe canalul ăsta de manipulare informare), întreabă un agent imobiliar despre evoluţia preţurilor (deşi bietul habar nu avea – sau în cel mai bun caz nu voia să admită – la începutul lui 2008 că preţurile locuinţelor vor scădea, deci de ce ar fi acum mai breaz ?) sau ascultă previziunile dezvoltatorilor imobiliari (deşi, dacă aceştia ar fi ştiut pe ce lume trăiesc nu ar fi ieşit sifonaţi din 2008, ci cu stocurile de locuinţe golite).

Dar, cel mai aberant, întreabă pe cei ce au cumpărat deja, la preţuri de câteva ori mai mari. Păi ce sfat îţi poate da un om ce a luat poate cea mai proastă decizie financiară din viaţa sa ? Nu discutăm motivele pentru care au făcut-o (toţi au scuze, nimeni nu mai putea aştepta, toţi voiau apartament ATUNCI, şi nu mai târziu, soţiile făceau bubiţe de la stat în chirie ş.a.m.d.), dar câţi din cei ce au cumpărat un apartament al cărui preţ a scăzut între timp au tăria de caracter să-şi recunoască eroarea, şi, cel mai important, să îndrume corect pe cel ce e pe cale să facă aceeaşi prostie, cumpărând un apartament supraevaluat  ?

Aproape toţi cei ce plătesc rate pentru un apartament ce valorează cu 20-30-40 de mii de euro sau chiar mai mult decât în momentul cumpărării vor încerca să se îmbărbăteze: „Ei, hai că nu au scăzut preţurile chiar atât de mult ! Şi dacă au scăzut, vor creşte la loc, nu ?” Au şi ei dreptatea lor: dacă te sfătuiesc pe tine, viitorul cumpărător să nu aştepţi scăderea preţurilor şi să cumperi acum, da – vor avea dovada că preţurile sunt încă mari, doar preţul pe care tocmai l-ai plătit tu nu e cu mult mai mic, nu ?

În plus, funcţionează foarte bine aici principiul apartenenţei la un grup: „suntem 100 care ne-am păcălit, dar dacă mai calcă încă 100 pe urmele noastre, parcă ne simţim mai bine”. Vorba studentului: „N-am luat examenul, dar oricum ne-a picat profu’ pe toţi !”. A murit capra mea, dar nici a vecinului nu mai arată prea bine !

Aşa că lasă-i pe cei păţiţi să-şi lingă singuri rănile ! Dacă nu au ştiut să aibă grijă de buzunarele lor, cum vor putea să aibă grijă de al tău ? Lasă-i să-şi poarte crucea creditului, mai grea decât ar vrea să recunoască !

Părinţii sau socrii te sfătuiesc să cumperi acum, ba mai mult, te mai ajută şi cu banii de avans, dar nu le urma poveţele ! Nu te îndoi de bunele lor intenţii dar nu uita că ei nu au trăit vremuri precum cele de acum: în tinereţea lor nu au trecut printr-o recesiune, printr-o piaţă a muncii liberă, cu șomaj ridicat, nu au plătit rate în valută cu dobândă variabilă iar apartamentele costau venitul net al salariatului mediu pe 4 ani şi jumătate, nu pe 9 ani, cât costă acum). Nu uita că vin vremuri şi mai grele decât cele de acum şi că vor avea nevoie de sprijinul vostru, pe care nu-l veţi putea oferi cocoşaţi fiind la rândul vostru de rate !

De ce preţul locuinţelor va scădea şi de ce ar trebui să strângem bani pentru bătrâneţe

În anul 1967, Nicolae Ceauşescu promulga decretul 770, ce avea să schimbe destinul multor familii din România: avorturile deveneau interzise iar anticoncepţionalele dispăreau în mod oficial şi deveneau extrem de greu de procurat. Natalitatea avea să crească (cei născuţi în perioada imediat următoare aveau să poarte numele de „decreţei”), Ceauşescu atingându-şi astfel scopul, mai ales în primii ani de după decret, dar creştea totodată şi numărul mamelor ce aveau să-şi piardă viaţa în urma unui avort clandestin şi primitiv, fără asistenţă medicală corespuzătoare.

După 1990 însă, odată cu liberalizarea avorturilor şi uşurarea accesului la anticoncepţionale, natalitatea României avea să scadă dramatic. Care este însă natalitatea normală ? Piramida ideală a populaţiei arată precum mai jos:

piramida_ideala

Graficul următor, realizat în 2006, arată că suntem departe de situaţia ideală. Deşi autorităţile au încercat să repare situaţia prin măsurile de după 2000 (introducerea indemnizaţiei de creştere a copilului), trendul descrescător s-a menţinut:

piramida

În ceea ce priveşte imobiliarele, prima afectată este piaţa chiriilor: se ştie că în marile oraşe, studenţii reprezintă o parte importantă a clienţilor, datorită numărului insuficient de locuri în căminele Universităţilor. Din cauza scăderii natalităţii, numărul potenţialilor studenţi s-a redus şi el dramatic începând cu 2009, fix anul în care cei născuţi în 1990 împlineau 19 ani, adică vârsta studenţiei, lucru dovedit şi de Universităţile ce se plâng de la an la an de scăderea numărului de studenţi. Tendinţa se observă şi prin scăderea preţului chiriilor, lucru pus de cele mai multe ori doar în cârca crizei financiare mondiale.

Ce ne aşteaptă pe viitor ? Pe termen foarte scurt, o scădere a numărului de tineri cumpărători de apartamente. Cererea a început deja să scadă din 2009, când proaspeţii absolvenţi de liceu ce nu au dorit să urmeze o facultate ar fi trebuit să achiziţioneze un apartament, dar fiind mai puţini numeroşi decât în anii trecuţi au lăsat mulţi vânzători fără clienţi (iarăşi nu e vina crizei pentru scăderea cererii, bat-o vina!), iar absolvenţii de facultate proaspăt intraţi în câmpul muncii (în vârstă de 22-23 de ani), clienţii de bază ai imobiliarelor, fiind din ce în ce mai puţini, vor reduce şi mai tare rândurile potenţialilor clienţi începând cu 2012-2013.

Pe termen lung, situaţia este şi mai tragică, dar de data asta nu doar pentru vânzătorii de apartamente, ci pentru noi toţi: datorită îmbătrânirii populaţiei, cei ce suntem acum în câmpul muncii, mai ales cei în jurul vârstei de 30 de ani, vom ajunge să primim poate nici măcar un sfert din pensia pentru care cotizăm acum, pentru că nu vor mai fi suficienţi cotizanţi la fondul de pensii în momentul în care vom deveni la rândul nostru pensionari (cea mai pesimistă prognoză calculează că vor exista 9 persoane inactive (pensionari şi copii) pentru fiecare individ activ).

piramida-50-ani

sursă grafice

Ce-i de făcut, prin urmare ? Două lucruri mari şi late:

  • refuzul (momentan) de a cumpăra şi a face credit pentru apartamentele supraevaluate (adică aproape toate apartamentele ce sunt acum la vânzare).
  • economisirea banilor ce ar trebui plătiţi pentru acest credit.

Exemplu concret: astăzi, cine ar cumpăra prin credit ipotecar un apartament de 2 camere în valoare de 50.000€ ar plăti în total, vreme de 30 de ani, cât ar dura creditul, aproximativ 100.000€ (rată lunară de 284€). Dacă presupunem că familia ce doreşte să cumpere amână achiziţia apartamentului cu 1 an şi alege să stea în chirie această perioadă, timp în care preţul de strigare al apartamentul ar scădea la 40.000€ *, rata pentru cei 40.000€ împrumutaţi ar fi tot de 284€, însă perioada creditului ar scădea la 19 ani. Banii ce s-ar fi plătit în următorii 10 ani băncii ar putea fi economisiţi pentru bătrâneţe, şi vorbim de 34.000€.

______________________________________

* nu are rost să discutăm aici motivele pentru care preţurile apartamentelor vor scădea, tocmai am enunţat doar unul dintre ele, adică natalitatea în scădere.

Agenţii imobiliari: Îngeri sau demoni ?

sursă foto

„- Îl vezi pe tipul ăla ? El e agentul cu care am fost acu vreo lună la vizionare. Da, cel ce mă sunase după ce găsise anunţul meu pe internet. Da, desigur, mobilat cum voiam noi şi fix la preţul pe care dispuşi să-l plătim. Da, apartamentul care era la altă agenţie cu 20 de euro pe lună mai puţin decât preţul minim pe care îl dorea proprietarul. Îl vezi ? Nici nu are curaj să mă salute. Doar nu l-am înjurat, deşi o merita, pentru că m-a făcut să-mi pierd vremea cu el.”

Există cel puţin 2 bresle ce vor avea întotdeauna clienţi, dar nu vor avea niciodată nevoie cu adevărat de reclamă pentru a-i atrage: cea a lucrătorilor la pompe funebre şi a agenţilor imobiliari. Nu de alta, dar înmormântări vor fi tot timpul, la fel cum oamenii vor cumpăra sau închiria tot timpul case.

Dacă despre primii nu prea am auzit lucruri aiurea (deşi oamenii apelează la serviciile lor în momente de tristeţe), despre agenţii imobiliari nu am auzit niciodată lucruri plăcute (chiar dacă momentul în care clienţii lucrează cu ei ar trebui să fie unul fericit). Cred că în România, singurele instituţii mai urâte decât agenţiile imobiliare sunt doar băncile.

Şi totuşi, de ce or fi atât de urâţi agenţii imobiliari în România ?
Foarte pe scurt, motivele ar fi următoarele:

  • Incompetenţa
  • Lăcomia
  • Nesimţirea
  • Dezinformarea şi manipularea clienţilor
  • Reprezentarea strâmbă a clienţilor (mai ales a cumpărătorului) sau dubla reprezentare
  • Intermedierea forţată („blind advertising”)

Să detaliem:

  • Incompetenţa:

Sunt puţini cei ce nu au încercat să închirieze sau să cumpere un apartament în ultimul deceniu. Dacă e să cerem părerea clienţilor, aflăm că le-a fost dat să aştepte la întâlnirea cu un agent chiar şi mai bine de 20 de minute, să fie duşi spre vizionarea unui apartament ce trebuia să fie locuibil dar era abia în faza de renovare sau arata de nelocuit, să li se promită că după semnarea contractului se va schimba parchetul, patul, se va monta centrala termică, să li se promită în van, nu numai o dată, că vor fi sunaţi pentru a li se prezenta noile apartamente apărute în portofoliul agenţiei ş.a.m.d.

De cele mai multe ori,  agentul fie nu ştie etajul la care este situat apartamentul (semn că e prima oară când îl vede), fie nu ştie dacă mai e disponibil (!!), fie nu are cheia de la apartament, fie întreabă clientul dacă vrea cu adevărat să închirieze sau să cumpere apartamentul (pentru că proprietarul e deranjat de vizitele clienţilor), fie pur şi simplu nu e în stare să fie coerent în exprimare, să negociere preţul cu proprietarul (dacă asta e dorinţa viitorului chiriaş). De politeţe, ce să mai vorbim…

  • Lăcomia:

Agenţii imobiliari se încăpățânează să vândă/închirieze scump şi să încheie puţine contracte, adică să primească puţine comisioane, dar grase, mergând pe principiul “Mai bine vând/închiriez un apartament şi primesc 2000/200 de euro, decât să vând/închiriez 5 apartamente şi să încasez de fiecare data câte 400/40 de euro”. Altfel spus, se îngrozesc de scăderea preţurilor, deşi abia atunci vor avea mai mulţi clienţi, și, cel mai important, clienţi care să îi respecte. Abia atunci ar avea clienţi fericiţi, nu precum cei de acum, care îi vad cu precădere ca pe un rău necesar (vezi SUA, unde orice tranzacție se face cu un agent imobiliar. În cazul lor, comisioanele sunt în jur de 6%, dar măcar nivelul de pregătire şi reprezentare a clientului sunt ridicate; în România, dacă ar avea de ales, aproape nimeni nu ar apela la o agenţie imobiliară).

  • Nesimţirea:

Nesimţirea vine tot din incompetenţă, până la urmă. În România, agenţii imobiliari nu prea au şcoală, cel puțin nu şcoală de profil, şi uită de cele mai multe ori cine din banii cui trăiește sau cine pe cine reprezintă.

  • Dezinformarea şi manipularea clienţilor:

Agenţii imobiliari ofereau în anii trecuţi ceea ce ei numeau “Consultanţa imobiliară”. Ce însemna această consultanţă ? Foarte pe scurt, ofereau cumpărătorilor sfatul “Cumpăraţi acum,  se scumpesc casele !”.  Sau “Cumpărați acum, 3 sferturi din apartamente s-au dat deja !” (de fapt aceştia erau dezvoltatorii imobiliari, dar tot agenţii o spuneau mai cu drag, şi culmea, mai şi luau bani pentru aceste sfaturi mincinoase, sau în cel mai bun caz, inconştiente. E adevărat, nu ei sunt cei răspunzători pentru explozia preţurilor (sau nu mai mult decât clienţii ce acceptau preţurile), dar pentru manipulare şi perpetuarea acelor preţuri, sunt în destul de mare măsură vinovaţi.
Nu cred că a fost nimeni care să audă din gura unui agent imobiliar în 2008 replica „Cam asta a fost, se va sparge bula imobiliară, nu cumpăraţi acum, pentru că se vor ieftini apartamentele, mai aşteptaţi!”.

  • Reprezentare strâmbă a clientului (mai ales a cumpărătorului) sau dubla reprezentare:

Atâta vreme cât agenţiile vor primi procent din valoarea tranzacţiei, cum pot ei reprezenta (corect) un potenţial cumpărător, care doreşte să îi fie oferit cel mai mic preţ ? Nu ar fi mai potrivită o schemă de genul “Domnule agent, pentru fiecare 1000 de euro reducere la preţul apartamentului, veţi câştiga câte 100 de euro d-voastră ?” De exemplu:

Un prieten îmi povestea amuzat că dorește să cumpere un apartament cu banii jos anul viitor, dacă preţurile ajung unde trebuie, dar că nu vrea să plătească comisioanele (prea mari) agenţiilor imobiliare, dar a venit cu o idee de compromis, propunând următoarea schemă de recompensare unui număr de 10 agenţii imobiliare:

Clientul propune un preţ maxim pe care este dispus să îl ofere, să zicem 35.000. Dacă agenţia găseşte un apartament care să corespundă cerinţelor, dar la preţul maxim convenit, comisionul agenţiei este de 1%. Pentru fiecare 1000 de euro negociat cu vânzătorul sub preţul maxim convenit, clientul oferă bonus câte 100 euro agenţiei. Prin urmare, dacă agenţia negociază preţul până la 30.000, comisionul plătit de cumpărător este de 850 euro.
Stiţi câte agenţii au răspuns omului la oferta de mai sus, trimisă prin email ? 2 din 10. Şi nici măcar răspunsul lor nu a fost favorabil, iar bietul om îşi va cumpăra casă fără agenţii imobiliare.

Morala ? Nici acum, când cuţitul e la os (a se vedea ansamblurile imobiliare în faliment), cei implicaţi în imobiliare nu ştiu să atragă banii, sau măcar să accepte banii ce li se oferă pe tavă.

Altă problemă a agenţiilor imobiliare din România este dubla reprezentare. Un agent angajat de cumpărător îşi merită comisionul doar cu condiţia ca el să prezinte ofertele existente pe piață, dacă ele corespund cu cerinţele cumpărătorului. Să presupunem că el găsește un apartament la preţul oferit de cumpărător: el nu va prezenta oferta respectivă dacă vânzătorul nu e dispus la rândul lui să plătească un comision, cu alte cuvinte el nu reprezintă cu adevărat interesele cumpărătorului. Mai mult, el nu va negocia preţul în interesul clientului, pentru că scăderea preţului i-ar afecta comisionul primit, adică procentul din valoarea imobilului. Invers, dacă agentul este angajat  de vânzător, el nu va accepta decât cumpărătorii care sunt dispuşi să plătească la rândul lor comision, chiar dacă ei nu au apelat agenţia, ci doar au răspuns  unui anunţ din ziar sau de pe un site de profil imobiliar.

  • Intermedierea forţată („blind advertising”)

Când un agent imobiliar preia un anunţ postat de un particular şi îl re-postează cu datele sale de contact, fără a dezvălui adevăratul autor al anunţului sau fără a specifica faptul că reprezintă de fapt o persoana fizică, se întâmplă de fapt ceea ce se numeşte „blind advertising” (sau reclamă oarbă), o intermediere forţată. În SUA, de exemplu, o asemenea practică se pedepseşte chiar şi cu suspendarea licenţei de funcţionare.

Aşa că dacă vreţi să faceţi pomană cuiva, nu o faceţi cu agenţii imobiliari. Găsiţi un invalid, un bătrân, un copil orfan, un om ce chiar are necazuri. Şi din păcate pentru agenţi, lenea, prostia şi nesimţirea nu intră în categoria necazuri.