Legea falimentului personal versus legea dării în plată

Și dacă tot veni vorba, mi-am adus aminte că mulți confundă legea falimentului personal cu legea dării în plată:

Legea falimentului personal (sau legea insolvenței persoanelor fizice – nr. 151/2015). Cum funționează ea pe alte meleaguri ? Dacă la un moment dat devii incapabil să-ți mai platești datoriile (îți scad veniturile), poți cere ajutorul tribunalului, care te poate declara insolvabil. Oarecum la fel ca în cazul firmelor, numai că aici vorbim de persoane fizice. Cum se procedeaza ? Pentru o perioadă de câțiva ani (să zicem 3-5), trebuie vii cu un plan de reorganizare a cheltuielilor (nu mai poți să cheltui bani pe lucruri ce nu-ți sunt vitale, nici să vinzi de nebun ce ai deja) și să rambursezi cu banii rămași cât mai mult din datoria ce o ai către creditori. La sfârșitul acestei etape, creditorii mai pot executa silit debitorul (adică pot vinde bunurile datornicului) dacă acesta nu a respectat planul stabilit anterior, însă oricare ar fi situația, restul de datorii sunt șterse. Suferi o perioadă, dar măcar scapi basma curată în final; în plus, cel mai probabil o perioadă de timp nici o bancă nu te va mai împrumuta, având în vedere istoricul tău.

În România, legea aceasta permite 3 metode de scăpare de datorii: printr-un plan de rambursare a datoriilor (descris mai sus, în cazul în care situația debitorului nu e critică – adică veniturile îți mai permit să achiți o parte din datorii – fără a mai lichida la final bunurile debitorului), prin lichidare de active (dacă situația finaciară a datornicului e critică și acesta nu are cum să plătească nici măcar o parte a datoriei) sau prin procedura simplificată (dacă datoria este de valoare relativ mică). Mai multe detalii aici. Problema e că legea nu se aplică încă la noi: ba nu erau stabilite normele de aplicare, ba se făcuse sâmbăta, ba a venit gerul etc (proiectul de lege a ajuns în Senat în anul 2009).

AnxiousAnticipation_06sursă foto

Legea dării în plată. De obicei, când vine vorba de un credit substanțial, e nevoie să garantezi cu un bun restituirea acelui împrumut. În cazul locuințelor cumpărate prin credit, gajul e însăși locuința cumpărată. Legea ar trebui să permită oricui nu mai dorește să plătească creditul (din orice motiv) să predea băncii garanția și să ceară astfel ștergerea datoriei. Ai făcut un credit pentru o locuință in timpul bulei imobiliare, ți-ai făcut calculele și consideri că nu mai merită să plătești (luând în considerare avansul și ratele plătite deja)? Foarte frumos, „duci cheile” băncii și ai scăpat de datorie.

Legea dării în plată e însă destul de controversată. Personal, consider lucrurile mai simple decât par: în momentul în care împrumuți o sumă de bani cuiva, ai nevoie de o garanție, și pentru a fi sigur că nu-ți asumi riscuri inutile, garanția ar trebui să fie de valoare cel puțin egală cu cea a împrumutului. Dacă ai evaluat gajul corect, n-ar trebui să fie o problemă să accepți vânzarea lui pentru a acoperi împrumutul (aparent, nimic nou, nu reinventează nimeni roata). Prin urmare, mi se pare că băncile din Romania sunt într-una din aceste 2 situații: fie nu au evaluat corect locuințele pe care nu doresc acum să le primească în locul banilor împrumutați (pentru că nu au știut că trăiam în perioada 2003-2008 o bulă imobiliară), fie au supraevaluat voit garanțiile (și-au calculat riscul și profitul și au considerat că merită). Dacă se găsesc în primul caz, băncile ar trebui să-și asume incompetența. Dacă se găsesc în cel de-al doilea, tot incompetența. Pentru că în ambele cazuri, și-au făcut calculele greșit.

Anunțuri

Manipulări de primăvară

Mare agitație în legătură cu legea dării în plată. Dacă aș fi patron de televiziune, aș angaja niște bocitoare profesioniste și le-aș ține in platoul tuturor emisiunilor de profil economic și imobiliar: Ce-or să se facă, maică, tinerii, dacă bancile cresc avansul minim pentru creditele imobiliare ? Păi ce făceau când nu aveau deloc astfel de credite: în principiu, vor cumpăra locuințe la prețuri mai mici decât acum. Plus manipulări fine de tot, de la maeștri precum „blondul de la Drept” (da, Moise Guran nu are studii economice) (citat aproximativ): Nici nu visam, atunci când am făcut creditul, că voi prinde o dobândă atât de mică cât e acum. (traducere: e numai bun momentul să faceți un credit, oameni buni, dacă mai prindeți !).

Am mai dezbătut problema, dar repetiția e mama învățăturii. Ce determină prețul maxim și cel minim al locuințelor ? Pe scurt: prețurile tind să crească dacă băncile permit un grad mare de îndatorare și scad dacă băncile solicită un avans mare.

Prețul maxim e dat de venituri și gradul de îndatorare acceptat de bănci în momentul acordării unui credit imobiliar. Cum veniturile nu le poți crește din pix, rămâne doar gradul maxim de îndatorare. Să presupunem că de mâine apartamentele ar ajunge să coste 1.000.000€. Dacă ai împrumuta banii ăștia, rata ar ajunge pe la vreo 5000€, mult mai mult decât salariul mediu în România. Dar dacă ar costa 100.000€ ? Rată de vreo 500€. Problema e ca nu poți da tot venitul băncii, pentru că „instituția” e obligată să impună un grad maxim de îndatorare. Să zicem 30%. Deci dacă venitul familiei medii din Romania e de, să zicem, 850€, rata nu poate depăși 255€ (prin urmare, împrumutul, deci valoarea locuinței, ar fi în jurul sumei de 50.000€). Dacă însă gradul de îndatorare este crescut (să zicem 65%), rata poate crește la 550€, adică românul mediu ajunge să poată cumpăra o locuință de peste 100.000€ (mai țineți minte anul de aur 2008, da ?)

preturi vs avans & indatorare

Și ajungem la ce ne doare de fapt: prețul minim. Dacă presupunem că românul de rând nu poate economisi mai mult de 5.000-10.000€ pentru avansul creditului, prețul minim e dat de procentul avansului: 5% avans ? Înseamnă că poți împrumuta de 20 de ori mai mult decât avansul economisit(100.000-200.000€). Dar prețurile nu pot crește atât de mult dacă veniturile sau gradul de îndatorare nu sunt suficient de mari încât să permită acest lucru. 30% avans ? În acest caz, cei 5-10 mii înseamnă aproape o treime din valoarea locuinței (împrumutului), adică 15-30 mii de euro.

Dar Florine, proprietarii nu își vor scădea pretențiile doar pentru că avansul minim va crește; ce le pasă lor de creditul pe care îl fac eu ? Nu le pasă, știu, dar când telefoanele nu mai sună așa de des, se adaptează.